Поиск жилья для покупки иногда может занимать не недели, а даже месяцы. И вот все объявления проштудированы, на просмотры объектов вы уже сходили. И, наконец, выбрали квартиру мечты. Есть только одно но: человек, который её продаёт – хозяином недвижимости не является. Мы сейчас имеем в виду не риелтора, а родственника или знакомого владельца квадратных метров, который получил доверенность на заключение сделок. Некоторые специалисты считают, что такие договоры купли-продажи с доверенным лицом заключать – себе дороже. Большой риск спорности сделок в будущем, или вероятность нарваться на мошенника… Но юристы рассказали нам, как подстраховаться.
В наше время, когда многие люди стараются работать дистанционно и путешествовать по всему миру, сделки по доверенности – явление не такое уж и редкое. Зачем бросать все дела, если можно просто выдать полномочия на продажу квартиры человеку, который сделает всё за тебя? И избавит от перелётов, беготни и другой волокиты?
Понятно, что продавцу это конечно очень удобно. А вот покупателям не так уж и спокойно! В голове мелькают тревожные мысли. «А вдруг это обманщик?», «А если сделку признают недействительной, и я останусь без денег?»… Избежать таких печальных вариантов поможет внимательность и знание законов. Их согласилась нам напомнить адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
Кем должна быть заверена доверенность?
Конечно, основная и самая, пожалуй, естественная причина оформления хозяином недвижимости доверенности на другого человека – проживание в другой стране. Этот повод почти не вызывает вопросов. А вот, например, чрезмерная занятость владельца объекта, который находится где-то в вашем городе, но приехать лично на сделку никак не успевает – уже может возбудить подозрения. Хотя и этот фактор сейчас вполне реален: как бы то ни было, у человека ведь могут быть разные жизненные ситуации и рассказывать вам их никто не обязан. А вот доказать, что документ настоящий – должен.
– Доверенностью в Казахстане признаётся письменное уполномочие одного лица – доверителя для представительства от его имени, выдаваемое им другому лицу – поверенному. В случае с недвижимостью – это когда хозяин квартиры выдаёт кому-то разрешение заключить сделку от его имени и без его участия, – говорит адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, – И доверенность на управление имуществом и на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения, должна быть заверена нотариально. Если иное не установлено законодательными актами.
По закону, к нотариально удостоверенным доверенностям также приравниваются 5 видов документов, которые подтвердил не нотариус:
- доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на лечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальниками, заместителями по медицинской части, старшими и дежурными врачами этих госпиталей, санаториев и других военно-лечебных учреждений;
- доверенности военнослужащих (а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет государственных нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия – также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих), удостоверенные командирами (начальниками) этих частей, соединений, учреждений, заведений;
- доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальниками мест лишения свободы;
- доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные руководителем этого учреждения или соответствующего органа социальной защиты населения;
- доверенности лиц, находящихся в следственных изоляторах, удостоверенные начальниками следственных изоляторов.
– Есть в законе и ещё один интересный нюанс. Согласно пункту 4 статьи 167 Гражданского кодекса РК, доверенность, посылаемая по телеграфу, а также по другим видам связи, когда отправку документа осуществляет работник связи, удостоверяется органами связи. Читаем следом пункт 5: третьи лица вправе считать подлинной выданную для совершения действий в их отношении доверенность, направленную доверителем поверенному по факсимильной и иной связи, без посредства официальных органов связи, – цитирует Жазира Нурланова, – Выходит, что сейчас в век гаджетов и мессенджеров можно прислать такой документ и по тому же whatsapp… Вот это меня немного настораживает. Лично я – за то, чтобы покупать жильё напрямую у владельца, без доверенности. Ну а если выхода нет – хотя бы оформить этот документ нотариально, без приложений. В которых, кстати, есть функция зачистки сообщений. Где гарантия, что потом доверитель не скажет, например, что этот документ был выслан «случайно» или это была «шутка», или он, допустим, потом «передумал и удалил высланный файл, а его уже скачали и использовали»?
Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководства и скрепляется печатью организации (если она по законодательству Казахстана должна иметь печать).
«Доверенность доверенности»
Полученную доверенность по закону ещё и можно передоверить третьему лицу. В статье 169 Гражданского Кодекса этому посвящена целая статья «Передоверие».
– В ней указано, что поверенный вообще должен лично совершить те действия, на которые он уполномочен. Но он может передоверить их другому только в том случае, если на это уполномочен. То есть, если это указано в первоначальной доверенности. Передоверить ещё можно в том случае если человек, поверенного к этому вынудили какие-то обстоятельства для охраны интересов доверителя, – объясняет Жазира Нурланова, – Конечно, этот вариант ещё более усложнённый и я опять же – не советую совершать куплю-продажу жилья, в которой фигурирует «передоверенность». Но если уж человек намерен рискнуть – напомню: такая «передоверенность» должна быть нотариально удостоверена.
Если поверенный передоверяет все полномочия другому лицу, то к «передоверенности», должна быть приложена первоначальная доверенность.
– А если поверенный передоверяет кому-то только отдельные полномочия, указанные в первоначальной доверенности, то должна быть приложена нотариально засвидетельствованная копия первоначальной доверенности, – уточняет Жазира Нурланова, – При этом срок действия доверенности, выданной по передоверию, не может быть дольше срока действия первоначальной доверенности! Проверяйте внимательно! Не поддавайтесь давлению, если вас торопят, или «фыркают» в ответ на изучение документов – это вызывает подозрения в чистоте намерений продавца недвижимости и в таких случаях лучше поискать другой объект.
Конечно, если поверенный, передал полномочия или их часть кому-то другому, по закону он обязан сразу сообщить об этом доверителю (владельцу недвижимости). И сообщить, кому конкретно он передал полномочия (сведения о личности и месте жительства). Если это не сделано, то поверенный несёт ответственность за «передоверителя», и отвечает за его манипуляции с документом как за свои собственные.
Как правильно оформить договор купли-продажи недвижимости в 2023 году? >>>
Сроки действия и отмена доверенности
Согласно статье 168 Гражданского Кодекса, доверенность может быть выдана на срок не более трёх лет. И даже если в доверенности указан более длительный срок, она всё равно будет действительна только в течение трёх лет. А вот если в документе срок действия не указан – то доверенность легитимна в течение одного года со дня выдачи.
– А вот в отличие от срока, дату в доверенности прописывать обязательно надо. Так как в пункте 2 той же 168 статьи, доверенность, в которой не указана дата её выдачи, является ничтожной. Это надо знать и тем, кто оформляет доверенность, и вторая сторона сделки обязательно должна проверить этот момент. Если, конечно, людям не хочется, чтобы сделку признали недействительной. А это может повлечь и суды, и потерю денег, – предупреждает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
Человек, выдавший доверенность, может запросто отменить её, если передумал заключать сделку. Или если вдруг засомневался в действиях поверенного человека. Или если решил, что поверенный не соблюдает его интересов. В общем, причины могут быть разные и по закону объяснять, почему он передумал – хозяин недвижимости никому не обязан. Кстати, сам поверенный тоже может отказаться от доверенности. И с этим ничего не поделаешь.
Чтобы отменить нотариально оформленную доверенность, необходимо обратиться к нотариусу с письменным заявлением. Но не абы к какому, а именно к тому, кто изначально вашу доверенность заверял. Об отмене доверенности доверитель обязан известить и поверенного, и несостоявшегося покупателя или других третьих лиц, для представительства перед которыми выдана доверенность.
После прекращения доверенности поверенный или его правопреемник обязан немедленно вернуть доверенность владельцу недвижимости. С прекращением доверенности теряет силу и «передоверенность».
– Бывает, что люди спрашивают: а можно ли в договоре прописать пункт о не расторжении? Нет, по закону соглашение об отказе от права отменить доверенность – ничтожно, – говорит Жазира Нурланова, – И, кстати, заставить поверенного, например, бегать и искать покупателя на основании одной только доверенности – тоже нельзя. Само по себе наличие у представителя полномочий не обязывает его осуществлять представительские функции, и он может просто сидеть спокойно до сделки и просто на ней выполнить все манипуляции по заключению договора купли-продажи вместо хозяина недвижимости. Но есть выход. Обычно представитель и представляемый заключают дополнительно договор поручения, где оговариваются условия выполнения этого поручения. Объём полномочий может быть, как широким, так и ограниченным.
Действие доверенности прекращается в следующих случаях:
- при истечении срока доверенности;
- при осуществлении действий, предусмотренных доверенностью;
- при отмене доверенности лицом, выдавшим её;
- при отказе лица, которому выдана доверенность;
- при прекращении юридического лица, от имени которого выдана доверенность;
- при ликвидации юридического лица, на имя которого выдана доверенность;
- при смерти (либо при объявлении умершим), лица, выдавшего доверенность;
- при признании лица, выдавшего доверенность недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
- при смерти (либо при объявлении умершим), лица, которому выдана доверенность;
- при признании лица, которому выдана доверенность, недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
«Соломку подстелить»: как и от чего в Казахстане можно застраховать недвижимость? >>>
Два чек-листа для самых бдительных
Адвокат Жазира Нурланова напоминает, что надо быть очень внимательным и осторожным, если вы заключаете договор купли-продажи не с хозяином квартиры, а с поверенным. Мы подготовили вместе с юристом чек-лист, чтобы вы не запутались, на что обратить внимание.
- сверяйте реквизиты сторон с теми, что указаны на доверенности (данные, удостоверяющие личность доверителя и поверенного);
- проверьте срок действия и день, когда была оформлена доверенность (при отсутствии даты выдачи документ недействителен!);
- обратите внимание на возможность передоверия (если такое право в изначальной доверенности не прописано, доверенность считается выданной без права передоверия и «передоверенность» – недействительна!);
- проверьте, чтобы к «передоверенности» была приложена первоначальная доверенность либо её нотариальная копия (это в том случае, если в «передоверенности» переданы не все полномочия по доверенности, а только их часть);
- проверьте, чтобы «передоверенность» была нотариально удостоверена и чтобы срок её действия не превышаел срок действия первоначальной доверенности;
- обратите внимание на то – чтобы было указано, что доверенное лицо сообщило собственнику недвижимости о «передоверенности» и предоставило сведения о том, кому именно передало полномочия;
- проверяйте реквизиты недвижимости в доверенности/передоверенности и сверяйте все данные и документы, связанные с ней;
- внимательнейшим образом читайте перечень полномочий, предоставленных поверенному!
– Последний пункт крайне важен. Бывает, что в доверенности не указано право получения поверенным денежных средств. Так может поступить хозяин квартиры, который не собирается срываться к каждому потенциальному клиенту, а намерен лично прилететь или приехать только на «железную» сделку. Поэтому надо понимать, в какой момент и кому именно вы должны рассчитаться за вашу квартиру мечты! – предупреждает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
Расторгнуть или оспорить сделку, совершённую с поверенным не всегда возможно.
– В моей практике был судебный спор, где собственник квартиры отрицал своё согласие на заключение договора при наличии нотариально заверенной доверенности. Ему приходилось доказывать в суде факт злонамеренного соглашения представителя с другой стороной по сделке, либо мнимый характер сделки. А это очень непросто, – вспоминает Жазира Нурланова, – А если поверенному в доверенности предоставлены полномочия на заключение сделки на условиях и за цену по своему усмотрению, оспаривание такой сделки, даже заключенной на явно невыгодных условиях – почти нереально. Так как доверитель сам выдал практически «карт-бланш» своему поверенному. И даже если поверенный не передал доверителю деньги, полученные от продажи квартиры – это не является основанием для оспаривания самой сделки! Вот такие случаи бывают, поэтому, несмотря на популярность сделок с поверенными владельцев недвижимости, я рекомендую не покупать так объекты. Зачем такие риски…
Юрист составила с нами ещё один полезный чек-лист. Он при такой сделке обязательно пригодится!
- проверьте юридическую чистоту недвижимости: все правоустанавливающие документы, реквизиты, информацию о собственнике квартиры и справки об отсутствии или наличии обременений;
- обратите внимание на дубликаты правоустанавливающих документов – если они есть, то их легитимность следует проверить у нотариуса, который его выдал (а лучше – по запросу через Нотариальную палату);
- попросите поверенного связаться с доверителем при вас или дать вам контакты владельца квартиры. И зафиксируйте аудио- или видеозаписью (лучше, конечно, видеозаписью) осведомлённость хозяина и его согласие на сделку.
– Если при разговоре с хозяином объекта появилось хоть малейшее подозрение на то, что доверитель недееспособен – запросите справку из медучреждения, либо совсем отменяйте сделку! Так как купленное у недееспособного человека жильё отсудить сейчас несложно – в практике много дел, – напоминает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
Также запросите информацию о семейном положении продавца, так как для продажи общей нажитой в браке собственности (как движимой, так и недвижимой) обязательно требуется присутствие и нотариальное согласие супруга. Узнайте, есть ли в имуществе доли других людей. Узнайте, не наследуемое ли это имущество и точно ли всё в порядке с наследством (можно поискать в Судебном кабинете РК наличие наследственных дел с участием владельца недвижимости).
Чистые документы: как подстраховаться при покупке недвижимости? >>>
Благодарим за помощь в подготовке материала партнера портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться по решению вопросов любой сложности можно с ней по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, zhaz-ir@mail.ru, @advokat_nurlanova_zhazira.
Инна Тюменцева, информационная служба kn.kz
Источники фото: freepik.com; из личного архива Ж. Нурлановой
