В Казахстане опять решили изменить систему управления жилыми домами. Мажилисмены предоставили новые требования к КСК, ОСИ и управляющим компаниям для совершенствования действующего законодательства в сферах жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства. Что изменится в Казахстане и как люди теперь должны организовывать управление своими многоквартирными домами? Разберём всё по полочкам вместе с экспертом в области ЖКХ Татьяной Абрамовой.
На днях на заседании Мажилиса Парламента депутат Екатерина Смышляева отметила, что правительство не достигло цели реформирования системы управления жилищным фондом, которую оно проводит с 2019 года. Часть домов, конечно, перешли к данному моменту на ОСИ, но не все. По данным Бюро национальной статистики, сейчас в Казахстане около 39 тысяч ПТ (простых товариществ), порядка 6 тысяч ОСИ и 1500 работающих КСК, численность домов под крыльями которых – огромная. И причин этому много. Одни жильцы не хотят переходить в ОСИ из-за боязни всего нового, вторым просто лень. Третьи – не могут между собой договориться...
– Надо информировать население. У нас правовая грамотность, мягко скажем, не соответствует. Люди должны понять – форма КСК себя давно изжила! ОСИ – больше открытости, прозрачности. А КСК – много домов набрали, а требованиям определённым не соответствуют. Председатели КСК бывает, что хотят, то и воротят. В ОСИ один дом, один кондоминиум, на него открывается один счёт и есть один ответственный человек! На одном доме понять, сколько денег и куда ушло – понять намного проще. А когда на большом количестве домов – это совершенно непрозрачно! Нет разделительного баланса, – объясняет эксперт в области ЖКХ и экс-председателя КСК и ОСИ «КривСак» Татьяна Абрамова.
И нет справедливости: зачастую КСК ремонтировали дома по мере появления проблем. Если, например, в одном доме из пяти, числящихся в КСК, прорвало трубу – там делают ремонт из общего скопленного всеми домами бюджета. А если что-то произошло сразу в другом доме – остатка могло и не хватить. И приходилось сдавать дополнительно. Но ведь в ОСИ намного логичнее: люди откладывают деньги на баланс только своего дома. А соседи – заботятся о своём...
Касым-Жомарт Токаев в апреле 2023 года подчеркнул на расширенном заседании Правительства, что надо дать честную оценку реформе 2019 года. Депутатам поручили пересмотреть правовую основу управления кондоминиумами с учётом допущенных ошибок и реального положения дел. В итоге подготовлен новый законопроект, который решает 2 основные задачи:
- введение требований к прозрачности деятельности КСК (кооперативов собственников квартир), которые не удалось ликвидировать как институт за 6 лет проведения реформы (кстати, КСК как субъект управления ждёт перерегистрация и новый порядок выдачи правоустанавливающих документов).
- создание максимально свободной правовой среды для выбора жильцами форм и условий управления кондоминиумом.
Кто и как сможет управлять домами?
В новом законопроекте предлагают 2 формы управления кондоминиумом: ОСИ (объединение собственников имущества) и НСУ (непосредственное совместное управление) для домов, где не больше 16 квартир. ПТ (простые товарищества) исключаются как отдельная форма, но они фактически продолжат работать в виде второй формы управления.
Для выбора формы управления и утверждения тарифа потребуется решение 51% голосов собственников жилых и нежилых помещений. И в новом законе предложили обязать все формы управления завести накопительный счёт, чтобы у здания был запас денег на ремонт и обслуживание объекта. Получается, что текущие взносы будут направляться на содержание дома, а накопительные взносы – на капитальный ремонт.
Также в новом законопроекте выделили 3 вида субъектов управления:
- председатель из числа собственников квартир (его выбирают соседи, и он уже сам нанимает работников и следит за тем, как они проводят ремонт или другие работы). Полномочия председателя ОСИ, кстати, предложили расширить: теперь срок его работы с момента избрания может увеличиться с 1 до 3 лет;
- профессиональный управляющий (по факту, он является исполнительным директором). Причём, это не просто абы кто, а специалист с сертификатом, подтверждающим его профессиональные знания в ЖКХ, законодательстве и финансах.
- и полный аутсорс (если зарегистрировано ОСИ, но собственники квартир не хотят сами никого нанимать – они назначают УК (управляющую компанию) или КСК и те уже занимаются всеми хозяйственными работами для содержания дома.
По словам карагандинского эксперта в области ЖКХ и экс-председателя КСК и ОСИ «КривСак» Татьяны Абрамовой, пункт о профессионализме управляющего очень актуален.
– В 2003 году я пришла на собрание КСК случайно. И получилось так, что мне не понравилось, допустим, как прошёл отчёт, и я поняла, что где-то есть определённые хищения и нам недодают услуги, которые нужны для нашего комфорта. И я решила, что войду в правление. И вот мне показали председателя КСК, я поговорила с ним и поняла, что этот человек пришёл просто зарабатывать деньги, а в КСК и сфере ЖКХ он практически ничего не понимает. Поэтому при управлении домом мне больше нравится пункт с нанятым профессиональным управляющим. Жильцы дома не всегда могут в силу своей занятости управлять многоэтажкой. Кто-то безграмотено в этом отношении, кто-то физически не потянет. Поэтому нанятый профессиональный управляющий – это хорошо. Алматы давно уже учат управляющих. У нас палата предпринимателей тоже готовилась вот обучать, насколько я знаю. Учат базам, основам. Есть требования, стандарты определённые. Допустим,расчётная мощность, сечение электрокабелей. Или какая труба должна быть, какого диаметра. Часто же соседи сравнивают: у одного в квартире жарко, у другого холодно. Почему? А неправильно подобрали трубы. В одном месте пережали, тут – раскрыли. Дом же это как человеческий организм. Председатель координирует работу и потенциальные риски устраняет вовремя, – объясняет Татьяна Абрамова.
Для того, чтобы контролировать наличие квалификационного сертификата у профессиональных управляющих, наличие регистрации объекта кондоминиума и соблюдение норм пользования жилым помещением, предполагается расширить полномочия жилищной инспекции. Также жилищные инспекции будут проверять состояние домов, контролировать проведение капитального ремонта и выполнение работ по подготовке инженерных систем к разным сезонам.
За что намерены наказывать?
В законопроекте, который предоставили мажилисмены, указано, что в Казахстане будет усилена административная ответственность за непредоставление отчётности населению и за отказ предоставить документы на дом (если, например, намечается смена руководителя ОСИ). Правда, размеры штрафов пока не озвучены. Депутаты заявили, что хотят сохранить интригу до второго чтения законопроекта.
– Но я вам хочу сказать, что пока по предложениям они могут увеличиться в 2 раза и исключается возможность предупреждений. Новые требования однозначно будут жёстче. Сейчас есть ещё более жёсткие предложения, в том числе предложения по расширению составов. Здесь речь идёт о тех, кто распоряжается документами: это в основном субъекты управления, которые обязаны открывать счета на дома. Это те, кто обязан содержать в порядке документы и их передавать своевременно собственникам, в случае, если они меняют субъект управления. Надо понимать и быть аккуратным, потому что это все-таки система общественных отношений. И здесь нельзя перерегулировать какие-то вопросы. В отношении форм управления, такие штрафы не предусмотрены, потому что там идёт система общественных отношений, они регулируются самостоятельно, – прокомментировала в кулуарах правительства депутат мажилиса Парламента Екатерина Смышляева.
А ещё планируют расширить функции ревизионной комиссии. Обяжут проверять финансы раз в год, а также после смены управляющего.
Как изменится тариф
Не забыли депутаты затронуть и тариф на обслуживание дома. Его индексацию предложили привязать к МРП. Однако это возможное нововведение одобрили не все. Например, эксперт в области ЖКХ и экс-председателя КСК и ОСИ «КривСак» Татьяна Абрамова считает, что привязка тарифа к МРП – заведомо неправильное решение.
– Тариф должен исходить от технического состояния дома. Если у меня совсем новый дом и я понимаю, что коммуникации только-только начали эксплуатироваться, зачем мне платить больше с квадрата, если я чётко понимаю, что в моём доме каких-то капитальных работ пока не будет проводиться? И это, на мой взгляд, правильно и логично! Дом сороковых годов и дом, который построен в 2015 – требуют абсолютно разных вложений, – объяснила свою позицию Татьяна Абрамова.
Бесхозные многоквартирные дома
Екатерина Смышляева отметила в своём интервью, что депутаты намерены провести ревизию домов во всех городах страны, чтобы определить все многоэтажки, в которых сейчас вообще нет хозяина. Например, в Усть-Каменогорске уже обнаружили порядка 1200 бесхозных домов, которые как кошки – сами по себе. И это тоже одна из задач нового законопроекта: чтобы в системе управления жилыми домами ни один объект не остался бесхозным.
– Мы на своём доме вторые или третьи в городе ОСИ оформили. А некоторые дома в Караганде даже КСК не имели. И до сих пор сами по себе. Например, дом по Аманжолова, 3. Когда что-то случается, они начинают собирать деньги. Это идёт долго. Но, если, пардон, потечёт канализационная труба – работу надо делать незамедлительно! Бесхозные дома – это всегда риск. Я сейчас работаю в сфере ЧС – я видела как горят дома, как страдают люди. Люди когда сами делают ремонты – они сами себе режиссёры. Сечения кабелей не просчитывают, ставят оборудование... за этим кто-то должен профессиональный смотреть! Даже чтобы правильно нанять и отремонтировать, надо знать, кого нанять и как должен пройти ремонт! Определённые примыкания должны быть, чтобы ничего нигде не подтекало и не пришлось переделывать! – уверена Татьяна Абрамова.
Но это не обязательно дома старого типа. По словам как депутата Екатерины Смышляевой, так и нашего эксперта Татьяны Абрамовой, без присмотра могут жить и жители новостроек! Поэтому в законе указали обязательство застройщика зарегистрировать кондоминиум уже после продажи первой квартиры.
– Чтобы оформить дом под кондоминиум – должен быть технический паспорт – это денег стоит. Должны быть документы соответствующие и всё в юстицию надо нести и оформлять – этого никто ничего не делает. Сроки проходят, кондоминиум не оформляют. К застройщикам требования должны быть особые! – поддержала мажилисмена Татьяна Абрамова.
В законопроекте есть как спорные моменты, так и абсолютно логичные нововведения. Все они будут ещё раз обсуждаться во втором чтении. Конечно, всегда найдутся и ярые противники изменений, но самое важное, чтобы они по итогу были удобными для жителей многоквартирных домов и люди начали понимать, за что, куда, сколько и зачем платят деньги обслуживающей дом организации.
Информационная служба kn.kz
Источник фото: freepik.com
