Представьте ситуацию: купили квартиру на вторичном рынке, заселились, живёте, и выясняется, что ваш договор купли-продажи… может стать недействительням! Причина в том, что объявились наследники, которых не было при сделке по разным обстоятельствам: их либо намеренно, либо нечаянно не поставили в известность о том, что квартира, в которой есть и их доля – продаётся вам! От такого поворота событий застрахованы лишь те, кто очень, ОЧЕНЬ дотошно проверил юридическую чистоту недвижимости! Как это сделать и куда обратиться – мы сейчас напомним в нашем материале.
Законные права своих родственников продавцы квартир могут нарушать как умышленно, так и по причине юридической безграмотности: некоторые и правда уверены, что, если, например, их сестра, указанная в завещании умершей бабушки, вообще не проживает в унаследованной квартире, то она и не имеет права на часть этого жилья. А другие, бывает, абсолютно искренне считают, что недееспособные родственники тоже не имеют права голоса. В итоге суд, скорее всего, встанет на сторону ущемлённых в правах наследников, а вы получите большие финансовые проблемы (не факт, что после отмены сделки купли-продажи вам сразу вернут стоимость квартиры, или вернут её вообще).
– Проверить самому все документы на юридическую чистоту без соответствующего образования и сноровки – непросто, – считает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, – Тут нужно хорошо знать законодательство и иметь опыт в сделках с недвижимостью. Поэтому проверкой документов на жильё должен заниматься либо профессиональный юрист, либо профессиональный риелтор. Или риелторское агентство, которое может сделать такую проверку и заверить вас документально, что с квартирой всё чисто. Они запрашивают сведения с НАО «Правительство для граждан», чтобы отследить всю историю объекта, то есть, кто и в какое время и на каком основании владел недвижимостью.
Но эти подробные сведения о предыдущих сделках предоставляют не всем. Либо собственнику жилья, либо по официальному запросу компетентных органов, нотариуса или адвоката. Поэтому лучше обратиться к специалистам, нежели самому наступать на юридические грабли.
Чек-лист по документам
Если вы всё-таки хотите обойтись своими силами, то есть, без адвоката и риелтора, полагаться лишь на нотариуса не стоит. Да, нотариус проверит все данные при оформлении сделки, но, как говорится в народе – две головы всё-таки лучше одной.
Что должен без проблем предоставить честный продавец:
- Правоустанавливающие документы: это может быть договор купли-продажи / обмена / дарения / приватизации, свидетельство о праве на наследство, акты о приобретении жилья с публичных торгов и другие – то есть, все те, которые говорят о том, что хозяин недвижимости и продавец – это одно лицо. Читайте документы внимательно, и не забывайте о долях! Сверяйте их! Полквартиры, например, может принадлежать человеку по договору приватизации, ещё четверть квартиры по дарственной. А оставшаяся четверть? Если у хозяина нет на неё документов – значит, есть ещё какие-то владельцы.
- Техпаспорт недвижимости. По нему надо посмотреть, соответствует ли фактическая планировка с тем, что нарисовано на бумаге. Иначе потом у вас могут возникнуть проблемы с незаконной перепланировкой.
- Акт на земельный участок (если это дом).
- Если продавец состоит в браке, то он должен предоставить ещё и согласие супруга на продажу недвижимости. Сделки за спиной у мужей и жён очень часто опротестовываются в суде!
- Квитанции коммунальных служб, КСК по текущим платежам либо справки от них об отсутствии задолженности.
- Справку с Налогового управления об отсутствии задолженности по оплате налогов на продаваемое имущество.
«Белая аренда»: как правильно и легально сдать свою квартиру? >>>
– Ещё нужно запросить из eGov справку на текущую дату о зарегистрированных правах и обременениях на недвижимое имущество и его технических характеристиках. Внимательно изучить её и сравнить данные, указанные в ней с теми, что прописаны в правоустанавливающих документах. Обратить внимание, указан ли в справке залог или арест на недвижимость, – советует Жазира Нурланова, – Обратите внимание на качество документов – нет ли там исправлений или странных помарок. Если в справке и правоустанавливающих документах есть какое-то разногласие – не стоит рубить сплеча, а нужно попросить продавца привести всё в соответствие. В противном случае от сделки надо отказаться.
На зоне… или в зоне риска
В идеале, конечно, не просто изучить все документы и всех собственников недвижимости, а понять, что это за люди, по какой причине они продали жильё и где они сейчас. Тут важна внимательность и бдительность. Если ваш адвокат получил по своему запросу историю владения объектом и вы с ним видите, допустим, что квартирой много лет владели по договору по приватизации, потом пенсионерка её подарила какому-то человеку, и после дарственной жильё в короткий срок было перепродано ещё дважды/трижды – сразу возникнут подозрения в законности этих сделок.
– Да, это работа не в стиле «получите-распишитесь». А чуть ли не детективная. Надо всё просчитывать, смотреть, кто в наследниках, сколько лет было собственникам в момент продажи. А если это были дети? Насколько законно была проведена такая сделка? Есть ли основания для того, чтобы эти дети подали иск в суд из-за нарушения прав несовершеннолетних при продаже квартиры? – говорит адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, – Бывает и такое, что человек попал в тюрьму, и пока отбывал срок, его квартира «ушла» в другие руки. Чтобы обойти эти «подводные камни» нужно детально изучить данные о всех зарегистрированных правах людей в этой квартире.
Особое внимание Жазира Нурланова советует обращать на сделки при наличии недееспособных совершеннолетних собственников. Дееспособность – это способность человека в полной мере осознавать свои действия и понимать свои гражданские права и обязанности. По закону нотариус выясняет дееспособность физлиц и правоспособность юрлиц, участвующих в сделках. Но он не запрашивает справки у абсолютно всех людей!
– Для совершения сделки купли-продажи дееспособными должны быть обе стороны сделки, в особенности продавцы недвижимости. Покупателю лучше попросить у продавца предоставить справки с наркологического и психоневрологического диспансеров. Они бесплатные, и за ними уже не надо никуда бежать – справки можно взять на портале eGov.kz. Но в них будет указано, что человек не состоит на учёте, а ведь люди могут быть недееспособны в сам момент совершения сделки! Например, перенёс инсульт и в момент подписания документов еле-еле понимал, что происходит, – говорит Жазира Нурланова.
Требовать данные из медицинских учреждений нотариус не имеет права, но, если у вас есть подозрения о самочувствии человека, надо обсудить это с нотариусом и он может отложить совершение сделки на срок не более 30 дней.
– Сделки при недееспособных собственниках заключать можно, но сложно. Недавно рассматривали дело в суде, человек подал иск, чтобы отстранить от опекунства над своим родным братом своего дядю, после того как дядя забрал опекаемого в Россию и решил продать долю опекаемого за 6 миллионов тенге. Риелтор вела переговоры о купле-продажи квартиры с опекуном, так как у него был разрешающий документ от органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры. К чему я вспомнила именно этот пример – тот недееспособный внешне был вполне обычным человеком, – объясняет Жазира Нурланова, – Он ходил на работу, получал зарплату, проводил время в соцсетях – в общем, вёл себя как все. По диагнозу у человека была лёгкая степень умственной отсталости. Его дядя получил документ от опеки, всё делал по закону. Но сколько сделок заключается без таких документов? Как часто нотариус сможет определить на глаз какие-то незаметные отклонения? Поэтому всю подноготную надо проверять у всех!
Квартирные мошенники – зачастую хорошие психологи. Конечно, они будут стараться уверять вас, в том, что вы сгущаете краски, перегибаете или придираетесь. Забудьте о скромности и не позволяйте себя пристыдить, а смело просите у продавца квартиры все возможные документы. Если хозяин недвижимости начнёт мяться, удивляться, задавать вопросы или агрессивно реагировать в стиле «а эта бумага-то вам зачем?!» – сразу можно сделать вывод, что тут не всё так чисто, как казалось поначалу. Зачем рисковать? Квартир на рынке недвижимости много, с адекватными и спокойными владельцами, которые понимают, что такие крупные сделки требуют кропотливого изучения и основательности.
Благодарим за помощь в подготовке материала партнёра портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, zhaz-ir@mail.ru, @advokat_nurlanova_zhazira.
Инна Тюменцева, информационная служба kn.kz