Количество разводов в Казахстане, к сожалению, очень большое. По данным международного юридического агентства Petrelli Previtera, в 2024 году Казахстан оказался на втором месте по разводимости в мире. Обошли нашу страну в этом антирейтинге только Мальдивы. Тем не менее, примерно каждый третий казахстанец имеет ипотечный кредит, который в случае развода придётся как-то делить…
Что делать с ипотекой при разводе?
Консультацию дает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Серпыловна Нурланова.
За 2024 год в Казахстане органы РАГС зарегистрировали 123,6 тысячи браков и 40,5 тысячи разводов. Наибольшая доля разводов – 35% – была среди семей, проживших в браке от 1 до 4 лет. Ещё 25% разводов – среди проживших вместе от 5 до 9 лет, ещё 8% развелись в течение года после регистрации брака.
Однако многие люди, едва поженившись, сразу предпочитают приобрести квартиру. Которая, конечно же, становится камнем преткновения после разрыва отношений. Как разделить ипотечную недвижимость, делится ли она вообще, как погашать долг и кто имеет право там жить – мы вам сейчас напомним.
– При расставании супругов квартира, купленная ими за счёт ипотечного кредитования подлежит разделу, как и всё другое имущество, Спор при разделе совместной собственности супругов регулируется Гражданским кодексом РК, Законом «Об ипотеке недвижимого имущества», а также Кодексом РК «О браке (супружестве) и семье», – говорит адвокат Жазира Нурланова.
Разделить общее имущество экс-супруги могут по закону только в течение 3 лет. Если этот срок исковой давности пропущен – восстановить его непросто: придётся привести очень веские причины.
В нашей стране есть 2 режима собственности: законный режим собственности супругов (равные права на имущество) и договорной режим собственности (это соглашение о разделе имущества, то есть, брачный контракт).
– Если супруги перед браком или во время брака подписали брачный договор, в котором чётко определили условия раздела имущества после развода, то долгой и проблемной делёжки имущества после расставания можно избежать. Но на практике чаще всего встречается законный режим, – сообщает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
На что обратить внимание в ипотечном договоре? >>>
Если ипотека у мужа и жены – совместная
В браке ипотекой может быть обременён как один из супругов, так и оба: например, если муж или жена – созаёмщики. Здесь, в зависимости от настроя разведённых и условий банка, возможны 2 выхода:
Первый выход: супруги могут внести изменения в кредитный договор и заменить в нём общую ответственность созаёмщиков на ответственность каждого из супругов за погашение своей части кредита. Но это возможно только по согласованию с банком. Если банк согласен, супругам сделают дополнительное соглашение к кредитному договору. Но на это банки идут без желания, так как при солидарной (общей) ответственности созаёмщиков банк имеет право выбирать, от кого из должников требовать погашения долга. Он может обратиться за погашением долга к любому должнику или сразу к обоим (и это банку удобнее).
– Заставить банк переоформить солидарный кредит на два индивидуальных – у заёмщиков не получится. Банки, конечно, могут пойти на уступки бывшим супругам, но делать это не обязаны. Особенно, если что-то, чего требуют разведённые, не соответствует кредитной политике банка. Этим и сложен раздел ипотеки – в спорах разведённых появляется третья сторона – банк, – говорит Жазира Нурланова.
Второй выход: переоформить кредит на одного из супругов. Но и этот вариант возможен только при согласии банка на внесение изменений в договор. И надо учесть, что банк будет проверять платёжеспособность супруга, на которого переоформляется кредит. Если человек не будет соответствовать критериям банка, возможно, придётся искать поручителя по кредиту.
При этом второй супруг освободится от обязанности платить ипотеку, но первый супруг, который согласится платить долг до конца, сможет через суд претендовать на вторую половину жилья. Второй, конечно, в ответ может попросить обратно сумму, отданную на выплату ипотеки.
Ипотечные уловки банков: гайд для заёмщиков >>>
Если ипотека взята одним из супругов в браке
Вторая ситуация – если ипотека оформлена на одного супруга. Если квартира была взята в браке – то это по статье 33 Закона «О браке (супружестве) и семье» – общая совместная собственность, и она делится пополам, даже если второй супруг не вложил в ежемесячные платежи ни копейки! По закону право на общее имущество принадлежит и тому супругу, который в период брака вёл домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Хотя муж и жена имеют равные права на квартиру, суд может увеличить чью-нибудь долю при разделе жилья с учётом некоторых обстоятельств. Например, если один из супругов предоставит доказательства осуществления платежей за счёт своих личных средств в большем размере, чем указано в графике договора. А также могут быть учтены семейные обстоятельства, такие как наличие несовершеннолетних детей.
– Совсем недавно был интересный адвокатский кейс. Мужчина подал в суд на взыскание с экс-жены задолженности по ипотечным платежам, коммунальным услугам и налогам. Пара прожила в браке чуть больше года, но за это время они успели оформить ипотеку и выплатить часть денег за квартиру. При разводе суд определил каждому супругу одну вторую долю от общего имущества. Люди продали квартиру и поделили вырученные деньги напополам. Но экс-муж обратился в суд с иском на то, чтобы признать общими долгами супругов оплаченные суммы по ипотечным платежам, коммунальным услугам и налогам. Истец доказал, например, что он единолично выплатил банковские платежи на общую сумму около 2,7 миллиона тенге с момента фактического прекращения брачных отношений. Соответственно, половину из них – миллион триста тысяч с лишним – он попросил взыскать с экс-жены. Плюс предоставил расчёты и запросил половину выплат за коммунальные услуги и налоги – получилось порядка ста тысяч тенге, – рассказывает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
Суд постановил, что, так как квартира – общее совместное имущество, то требование о взыскании 50% от суммы выплаченной ипотеки подлежит удовлетворению.
Что же касается коммунальных платежей, судья отметил несколько моментов:
- в соответствии со статьёй 189 Гражданского Кодекса, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества;
- в силу статьи 215 Гражданского Кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению;
- в силу статьи 35 Закона РК «О жилищных отношениях», собственники квартир обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, и несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества. Размеры расходов на содержание общего имущества устанавливаются соразмерно доле собственника квартиры в общем имуществе;
- в соответствии со статьей 50 Закона «О жилищных отношениях», собственники квартир обязаны участвовать в общих расходах по содержанию и использованию общего имущества соразмерно их доле.
Поэтому, исходя из содержания этих правовых норм и установленных обстоятельств дела, а также предоставления части квитанций, суд частично удовлетворил исковые требования в части взыскания суммы уплаченного налога и коммунальных платежей за содержание жилища. Сумма вышла не в сто тысяч, как ожидал истец, а чуть больше сорока тысяч.
Продажа квартиры в ипотеку: плюсы и минусы >>>
Если ипотека взята одним из супругов до брака
Есть нюансы и в разделе ипотеки, которую человек взял ДО вступления брак. Казалось бы, здесь всё логично: «она пришла в моё жильё, пожили, развелись, и она должна уйти восвояси». Но бывают и исключения.
– Согласно статье 35 Закона «О браке (супружестве) и семье» имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, является собственностью супруга, который приобрел это имущество. Нюанс в том, что во время брака платежи по кредиту производились из общего семейного бюджета! Поэтому второй супруг сможет претендовать на часть платежей, сделанных в период брака, или на часть недвижимости, пропорциональную этой сумме. У меня был такой случай: муж взял ипотеку до брака, а при разводе заявил: квартира его собственная, и жена к ней отношения не имеет. Но они прожили там много лет, родили ребёнка, вели общее домашнее хозяйство, жена вкладывала и свои заработанные деньги. Хорошо, что в процессе суда супруг договорился с женой и заключил мировое соглашение. Но такое обоюдное согласие в вопросе раздела имущества – нечастое явление, – объясняет Жазира Нурланова.
У мирного соглашения может быть три варианта:
- экс-супруги совместно полностью выплачивают ипотеку, а после продают квартиру и делят деньги поровну между собой
- экс-супруги с разрешения банка продают квартиру, находящуюся в ипотеке и часть полученных от её реализации денег отдают на погашение кредита, а оставшиеся деньги разведённые люди делят поровну;
- квартира остаётся у кого-то из экс-супругов, а второй получает компенсацию.
Ипотека и сожительство
Напоминаем, что так называемый в народе «гражданский брак» никаким браком, по сути, не является: это простое сожительство. Если отношения мужчины и женщины не были зарегистрированы официально, но при этом люди жили вместе, рожали детей, вели общее хозяйство, а потом решили «разбежаться» – с точки зрения семейного законодательства, никаких обязательств друг перед другом тут быть не может. Брак в Казахстане признаётся только в случае его государственной регистрации в РАГСе. Если официальной регистрации брака нет – людям придётся разбираться самим в гражданском порядке.
Если вы всего лишь экс-сожитель заёмщика по ипотеке – чтобы получить право хоть на какие-то квадратные метры придётся предоставить суду уйму подтверждений того, что было совместное проживание. Искать каких-то свидетелей, которые подтвердят, что вы вкладывались в недвижимость, предоставлять квитанции и выписки... И долго доказывать всё в суде!
Благодарим за помощь в подготовке материала партнёра портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Серпыловну Нурланову.
Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, zhaz-ir@mail.ru, @advokat_nurlanova_zhazira.
Информационная служба kn.kz