При покупке или продаже недвижимости важно провести сделку так, чтобы с документами был полный порядок. В противном случае при возникновении каких-то спорных моментов и в процессе судебных разбирательств можно остаться и без жилья и без денег. Поэтому мы решили ещё раз напомнить, как правильно составить договор купли-продажи жилья, какие моменты там прописывать, где оформлять сделку и на что обратить особое внимание. А поможет нам в этом адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
Стоит понимать, что в сделках, где фигурируют большие суммы денег (особенно если покупка планируется за наличный расчёт) очень много рисков. Поэтому лучше либо нанять юриста, либо хотя бы обратиться к нему за консультацией. У каждой недвижимости могут быть свои «скелеты в шкафах» и проблемы в документах.
– Неприятности могут создать юридические притязания. Продаёт, допустим, человек квартиру, а за неё с ним вот-вот будут судиться наследники предыдущего хозяина, которых обошли в оформлении наследства, – приводит примеры Жазира Нурланова, – Есть риск, что сделку купли-продажи могут отменить и возвращать потом отданные деньги продавец вам будет несколько лет… Если вообще вернёт.
На что обратить внимание при покупке загородного дома или дачи? >>>
Поэтому перед тем, как начать процесс оформления купли-продажи, нужно убедиться, что проблем после приобретения недвижимости не возникнет. Можно поручить проверку юридической чистоты объекта юристу или риелтору, а можно самому проявить бдительность. Все подробности проверки документов на недвижимое имущество мы недавно разобрали в нашей статье «Чистые документы: как подстраховаться при покупке недвижимости?». Поэтому сейчас на этом вопросе останавливаться не будем.
Что нужно указать в договоре?
Девять из десяти сделок, связанных с недвижимостью в Казахстане заключают через нотариуса. По закону это необязательно, можно заключить с человеком сделку просто в письменной форме, скрепив всё подписями, но люди хотят подстраховаться и это правильно. В случае с нотариальной регистрацией ответственность за проведение сделки берёт на себя нотариус. А если договор написан сторонами – то стороны и отвечают за то, что прописали. А прописывать всё нужно досконально.
Во-первых, указать каждого участника сделки: всех продавцов и всех покупателей недвижимости. Реквизиты каждого надо прописывать полностью. Фамилию-имя-отчество, данные документов, удостоверяющих личность, адреса, гражданство и семейное положение.
– Помните про то, что в сделке должно быть учтено согласие супруга. Если муж за спиной жены продаёт вам квартиру, которая является совместно нажитой во время брака собственностью, есть большая вероятность того, что сделку признают недействительной, если, допустим, жена подаст в суд, – напоминает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
Во-вторых, указываем полный адрес объекта недвижимости и его параметры. То есть, вид жилья (квартира, дом, участок и т.д.), количество комнат, общая площадь, этаж и кадастровый номер.
В-третьих, указываем детали оплаты. Пишем именно ту сумму, которую покупатель должен оплатить продавцу (если был задаток или аванс – тоже надо это отметить). Если прописать большую или меньшую сумму – в случае расторжения сделки доказать, что в реальности сделка была с другими цифрами – практически нереально.
В-четвёртых, указываем сроки оплаты. Если решили провести расчёт сразу после регистрации сделки – так и напишите. Если в течение нескольких дней – укажите, в течение скольких. Вся ли сумма будет отдана сразу или по частям. И пропишите, каким образом будет произведён расчёт (наличными или переводом на счёт). Если у недвижимости были обременения – обязательно указать, когда они будут сняты. Если сделка с использованием ипотеки, нужно указать название банка, кто получил кредит и на каких условиях, а также укажите номер и дату кредитного договора.
В-пятых, пропишите, в какие сроки продавец должен полностью освободить жильё от своих вещей. То есть, произвести физическое освобождение объекта.
В-шестых, если на объекте висит коммунальная задолженность, пропишите, кто и когда закроет эти долги.
В-седьмых, если планируется, что при сделке какая-то мебель и техника перейдёт новому владельцу – пропишите, что именно будет приобретено.
В-восьмых, пропишите в договоре дату, адрес и город его заключения.
«Белая аренда»: как правильно и легально сдать свою квартиру? >>>
– Текст договора должен быть без ошибок, помарок и подтирок. Это не школьное сочинение, а официальная бумага, которая должна быть написана начисто. Желательно даже прошить договор, чтобы никто в него не добавил страницу с какими-то особыми условиями, – советует адвокат Жазира Нурланова, – В договор можно ещё вписать штрафы за нарушение каких-либо пунктов договора, например, в случае несвоевременного выезда бывшего хозяина из квартиры. Лучше предусмотреть и сроки возврата жилья в случае аннулирования договора.
Какие документы захватить?
У продавца при заключении сделки должны быть правоустанавливающие документы на недвижимость на его имя (купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельства о наследстве, и другие). Также нужно подготовить справку об обременениях, чтобы покупатель видел всех собственников жилья и основание получения ими права собственности, а также наличие обременений: залогов и арестов. Ещё должно быть уведомление о госрегистрации права собственности и кадастровый паспорт.
Также всем участникам сделки нужно иметь на руках удостоверение личности. Если продавец состоит в браке, он должен предоставить нотариально заверенное согласие супруги. А если в числе владельцев недвижимости есть несовершеннолетние, то понадобится предоставить свидетельство о рождении и разрешение от органа опеки и попечительства.
Нотариальные расценки
Если договор купли-продажи жилья оформляется нотариально и заключается с детьми, супругами, родителями, родными братьями, сёстрами, внуками, то услуги нотариуса обойдутся в 7 МРП (24 150 тенге).
Если договор заключается с другими лицами, то нотариальные услуги будут дороже – 12 МРП (41 400 тенге). Если одна из сторон – юрлицо – будет ещё дороже.
Подробные расценки нотариуса на 2023 год можно посмотреть здесь.
Обычно за услуги нотариуса платят обе стороны пополам. Но тут уже как договоритесь. Не забывайте, что покупателю нужно будет ещё дополнительно заплатить в ЦОНе за регистрацию договора в государственной базе (это обязательное действие и без него сделка не будет считаться официально заключённой).
Благодарим за помощь в подготовке материала партнёра портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, zhaz-ir@mail.ru, @advokat_nurlanova_zhazira.
Инна Тюменцева, информационная служба kn.kz
Источники фото: freepik.com; из личного архива Ж. Нурлановой.