Ипотечный договор – один из самых важных в жизни человека. Так как он связан с немалыми деньгами, обязательствами и, конечно, продолжительным сроком. Поэтому читать его нужно особо внимательно, и желательно даже с юристом. Он заметит те нюансы, на которые банк возможно не сакцентирует ваше внимание, чтобы вы подписали договор без лишних вопросов. Большинство людей смотрят только на сумму и срок займа, но это далеко не всё, что надо проверять!
Поспешность в заключении кредитных или ипотечных договоров может привести к неприятным последствиям и спорам между банком и клиентом. Поэтому надо отнестись к этому моменту очень внимательно! Если в день договора у вас произошло какое-то неприятное событие, вы чувствуете себя плохо или не можете сконцентрироваться – лучше перенести подписание, чтобы не упустить важные детали.
В Агентстве РК по регулированию и развитию финансового рынка неоднократно отмечали, что не все заёмщики уделяют должное внимание условиям договора банковского займа перед его подписанием. В итоге каждое второе обращение в Агентство касается именно взаимодействия человека с банками.
Какие документы запросить у продавца перед покупкой недвижимости? >>>
Титульный лист
Ещё в 2021 году для информирования потребителей у договора банковского займа разработали титульный лист. Формат его стандартный для всех банков. В титульном листе написана основная информация о займе, а текст договора изложен уже после титульного листа. В Агентстве РК по регулированию и развитию финансового рынка подробно рассказали об обязательных пунктах титульного листа. Это сумма и срок займа, размер годовой ставки вознаграждения и ГЭСВ, способ погашения долга, условия досрочного погашения, размеры неустоек и штрафов за нарушение условий договора и право заёмщика сообщить о форс-мажорах (просрочке, изменении доходов и т.д.).
Нюансы договора
Конечно, в договоре должны быть правильно указаны ФИО сторон и адреса. Как представителя банка, так и заёмщика. Никаких опечаток или исправлений в договоре быть не должно! Если в сделке есть ещё и поручитель, то надо сверять и его данные.
Должна быть чётко указана сумма займа, срок её погашения и порядок расчёта. В Казахстане существует два виде расчёта по ипотеке: аннуитетными платежами или дифференцированными. Банку выгоден первый вариант, людям – второй. Вообще способ выплаты выбирает сам заёмщик, но бывает и такое, что его зарплаты хватает лишь для аннуитетного, невыгодного ему расчёта. Поэтому приходится соглашаться на этот вариант. По аннуитету платежи всегда одинаковые, но первые годы человек платит сначала вознаграждение банку, а сам долг погашается в мизерных суммах. В дифференцированных платежах ежемесячная сумма выплат складывается из основного долга и процентов банка. Поэтому в договоре надо проверять, соответствует ли обговоренный заранее способ оплаты с фактическим и посмотреть, сходятся ли суммы. А ещё надо ознакомиться с графиком платежей, общей суммой для погашения и суммой переплаты.
Надо обязательно сверять адреса залоговой недвижимости и данные правоустанавливающих документов на неё. Обычно в договоре указаны всё нюансы: от кадастрового номера до комнатности объекта.
Надо проверять сумму оценки недвижимости, которая поставлена в залог. Если с оценкой не согласны, или в договоре допущена опечатка, подписывать его не нужно.
Очень внимательно нужно читать раздел договора о правах и обязанностях залогодателя (человека) и залогодержателя (банка). Там могут быть прописаны дополнительные условия вроде необходимой страховки, процедуры проведения торгов, оплата за снятие обременения с недвижимости, поэтому человек должен чётко понимать, чего ему стоит ожидать.
Надо понимать, что будет в случае смерти заёмщика: обязательства по договору могут перейти к его наследникам или к поручителю? Лучше, конечно, застраховать свою жизнь – тогда у банка не будет повода досаждать наследникам – все расходы по ипотеке покроет страховка.
При наличии в договоре права заёмщика на частичное или полное досрочное погашение основного долга, в титульном листе и договоре должна быть прописана информация о необходимости обратиться в банк с соответствующим заявлением о частичном или полном погашении ипотеки. И должны быть чётко понятны последствия досрочного погашения – будут ли за это взиматься комиссии (и если будут, то в каком размере), а также в какой срок возможно досрочно погасить долг.
В договоре должна быть информация о праве заёмщика написать письменное заявление в случае возникновения просрочки. И пути решения проблемы: например, возможный срок приостановки начислений, размеры пеней и просрочек.
Получая кредит, заёмщик берет на себя определенные финансовые обязательства. Зачастую в договоре указывается право банка взыскивать в бесспорном порядке средства, имеющиеся или вновь поступающие на ваши банковские счета.
Если по каким-то причинам заёмщик не вносит ежемесячные платежи, банк может обратиться в суд с иском о взыскании суммы долга или обратить взыскание на залог во внесудебном или судебном порядках. Также банк может уступить требование по договору банковского займа третьему лицу или предпринять другие меры в соответствии с законом. Но банк должен уведомить вас об этом и порядок уведомления должен быть указан в договоре.
Что делать, если человек больше не может платить ипотеку? >>>
Важные детали договора
Необходимо помнить, что человек, ставя свою подпись в любом договоре, автоматически соглашается со всеми перечисленными там условиями. Какие ещё положения договора следует изучить особенно внимательно?
- Обратите внимание, нет ли в договоре условия о том, что банк вправе в одностороннем порядке менять ставку по кредиту, например, в зависимости от изменения базовой ставки Нацбанка. Об изменении ставки банк должен информировать заёмщика.
- Каков порядок уплаты платежей, есть ли возможность переводить денежные средства электронно, не начисляет ли банк за это дополнительную комиссию, списывает ли банк денежные средства автоматически с вашего счёта и так далее.
- Как правило, в договоре закрепляется обязанность заёмщика предоставить какие-либо документы, подтверждающие доходы, застраховать имущество, приобретаемое за счёт заёмных средств, застраховать свою жизнь и так далее. В договоре все обязанности и все требуемые документы должны быть выражены чётко и однозначно. Не должно быть формулировок: «и так далее», «и иные» и тому подобное. Если по договору требуется страховка, то проверьте, в любой ли страховой компании вы можете оформить необходимую страховку.
- В договоре могут не указать конкретные суммы комиссий, а написать «в соответствии с тарифами Банка». В этом случае ознакомиться с тарифами банка следует до подписания договора.
До погашения ипотеки обязательно сохраняйте все квитанции об оплате, а после выполнения кредитных обязательств не забудьте взять документ, подтверждающий, что кредит погашен. А потом нужно снять обременения с недвижимости, фигурировавшей в сделке и можно забыть об ипотеке и наслаждаться жизнью в собственном доме.
Информационная служба kn.kz
Источник фото: freepik.com
