Взять ипотеку в Казахстане не так уж и просто. Потенциальным заёмщикам нужно соответствовать определённым критериям: достаточная зарплата, хорошая кредитная история и так далее. В итоге заявки на ипотеку одобряют не всем заявителям. Тем, кто кредит не получил, приходится подкапливать больше денег на «первоначалку», искать работу поприбыльнее и всячески стараться стать более платёжеспособным для банка. Поэтому, при долгожданном одобрении займа, люди часто упускают важные нюансы договора.
Несмотря на то, что в Казахстане ипотека не такая уж и дешёвая (по сравнению с другими странами СНГ и мира), люди всё-таки всеми силами стараются приобрести своё жильё, нежели годами отдавать практически ту же сумму, но в качестве ежемесячных платежей за арендную квартиру. Многие ждут возможности получения кредита годами, поэтому, как ни крути, и как бы это странно ни звучало – одобрение ипотеки воспринимается людьми радостно. Естественно, на эмоциях можно что-то упустить. Поэтому желательно, чтобы ипотечный договор перед подписанием, посмотрел и объяснил вам независимый юрист (не тот, который работает в банке, где вам выдают ипотеку). Люди неподготовленные и юридически несведущие обычно подмечают только такие параметры как сумма кредита, размер ежемесячного платежа, переплата и номинальная ставка. Однако надо обратить внимание ещё на некоторые нюансы.
На что обратить внимание в ипотечном договоре? >>>
Номинальная ставка и ГЭСВ: в чём разница?
Казахстанцы, рассматривая условия выдачи кредита на сайтах банков второго уровня, часто видят строку вроде «ставка от 5% (ГЭСВ от 5,2%)». Но не каждый задумывается о том, что такое, собственно говоря, ГЭСВ, почему она выше простой «ставки» и из чего состоит эта самая ГЭСВ.
Номинальная ставка (которую указывают просто «ставка») – это та, по которой рассчитывается только ежемесячное вознаграждение за пользование займом (проценты). Комиссии, страховки и другие платежи туда не входят.
ГЭСВ – это годовая эффективная ставка вознаграждения. Туда входят не только проценты за пользование займом, но и другие услуги банка (комиссии, связанные с выдачей и обслуживанием займа, страховки, сборы на изготовление и обслуживание банковской карты, на которую вам начислят кредит, и другие платежи). Кстати, обязанность банка указывать ГЭСВ при выдаче кредита установлена Гражданским кодексом РК. И ориентироваться человеку надо именно на ГЭСВ, а не на номинальную ставку.
С 2011 по 2021 год, ставка была единой – максимум 56%. С 2021 года для каждого вида кредита её установили разной. Например, для кредитов, которые не обеспечены залогом и для микрокредитов установили максимум в 56%. По ипотечному жилищному кредиту – максимум 25%. В 2024 году ГЭСВ снова изменяли – снизили на 5-10% в зависимости от вида займа. Но, к сожалению, это снижение – ипотеки не коснулось и «потолок» для ГЭСВ по жилищным займам, по-прежнему, 25%.
ТОП-5 ипотечных страхов: мифы и реальность >>>
Аннуитетное или дифференцированное погашение?
Теперь поговорим о погашении кредита. В Казахстане банки второго уровня предлагают людям два типа платежей для погашения ипотеки: аннуитетные и дифференцированные (равными долями). Нередко люди путают эти два понятия (потому что аннуитет предусматривает равные суммы ежемесячных платежей). Но на самом деле под «равными долями» имеется ввиду не вся сумма ежемесячного платежа, а только сумма ежемесячного платежа по основному долгу!
Банки обязаны предложить оба способа погашения кредита. Но для дифференцированного – нужен больший доход, поэтому не всегда люди могут его выбрать.
Разбираем по полочкам. Ипотека состоит из двух частей: основного долга (этот та сумма, которую вы взяли в кредит у банка) и процентов (вознаграждение банка).
Допустим, вы собрались покупать квартиру за 15 миллионов тенге. Накопили 20% «первоначалки» (это 3 миллиона) и взяли в банке оставшиеся 12 миллионов тенге на 15 лет (остановимся на ставке в 15,83%). Открываем ипотечный калькулятор и считаем (не забываем, что данные ориентировочные – точные суммы индивидуальны для каждого человека.).
НЮАНСЫ АННУИТЕТНОГО СПОСОБА
По аннуитетному способу погашения кредита заёмщик каждый месяц должен будет платить банку фиксированную сумму. В нашем случае: 174 824 тенге.
|
АННУИТЕТНЫЙ СПОСОБ |
|||
|
МЕСЯЦ |
СУММА ЕЖЕМЕСЯЧНОГО ПЛАТЕЖА |
ПРОЦЕНТЫ БАНКА |
ОСНОВНОЙ ДОЛГ |
|
Первый месяц |
174 824 тенге |
158 300 тенге |
16 524 тенге |
|
12 месяц |
155 738 тенге |
19 086 тенге |
|
|
180 месяц |
2 276 тенге |
172 548 тенге |
|
Как видим, по аннуитету в начале срока человек платит банку преимущественно проценты, а уже к концу срока – преимущественно основной долг. Доля погашения процентов в общей сумме ежемесячного платежа с каждым месяцем уменьшается, а вот доля погашения основного долга, наоборот, растёт.
Пролистав таблицу, мы заметили, что доля основного долга при аннуитетных платежах достигла 50% от общего ежемесячного взноса только после 10 лет и 8 месяцев! То есть, по аннуитетному типу расчёта в течение почти 11 лет человек преимущественно погашает проценты банку. Например, за первый год ипотеки общая выплата кредитора: 2 097 888, из которых 213 324 тенге – уйдёт на погашение основного долга, а 1 884 564 тенге – на проценты.
В итоге после 15 лет ипотеки, общая стоимость жилья составит 34 468 291 тенге. Переплата: 19 468 291 тенге (130% от стоимости квартиры).
НЮАНСЫ ДИФФЕРЕНЦИРОВАННОГО СПОСОБА
По дифференцированному способу погашения кредита заёмщик каждый месяц должен будет платить банку разные суммы. В нашем случае: от 224 967 тенге до 67 546 тенге.
|
АННУИТЕТНЫЙ СПОСОБ |
|||
|
МЕСЯЦ |
СУММА ЕЖЕМЕСЯЧНОГО ПЛАТЕЖА |
ПРОЦЕНТЫ БАНКА |
ОСНОВНОЙ ДОЛГ |
|
Первый месяц |
224 967 тенге |
158 300 тенге |
66 667 тенге |
|
12 месяц |
215 293 тенге |
148 626 тенге |
|
|
180 месяц |
67 546 тенге |
879 тенге |
|
По дифференцированному платежу доля погашения процентов в общей сумме ежемесячного платежа с каждым месяцем уменьшается, а доля погашения основного долга остаётся неизменной.
Здесь тоже по данным таблицы, в начале срока человек платит банку преимущественно проценты, а уже к концу срока – преимущественно основной долг. Но доля основного долга при дифференцированных платежах достигла 50% от общего ежемесячного взноса уже после 8 лет и 9 месяцев.
По дифференцированному типу расчёта в течение почти 9 лет человек преимущественно погашает проценты банку. Но сумма существенно ниже, чем при аннуитете. Например, за первый год общая выплата кредитора: 2 641 557, из которых на погашение основного долга уйдёт 800 тысяч, а оставшиеся 1 841 557 тенге – на проценты.
В итоге после 15 лет ипотеки, общая стоимость жилья составит 26 326 150 тенге. Переплата: 14 326 150 тенге (119% от стоимости квартиры). Это на 5 миллионов 142 тысячи меньше, чем при аннуитетном виде погашения кредита.
Что делать, если человек больше не может платить ипотеку? >>>
Досрочное погашение
Казахстанцы по статистике, стали чаще закрывать ипотеку досрочно. Это значительно сокращает срок ипотеки. А чем меньше срок, тем меньше переплата. Что при аннуитетном, что при дифференцированном способе погашения, человеку может быть выгодно закрыть кредит досрочно. При дифференцированном способе, конечно, на последних сроках ипотеки много не сэкономишь, но, как говорится, копейка рубль бережёт. Поэтому надо внимательно изучить в ипотечном договоре пункт про досрочное погашение: какие там условия, есть ли комиссии – чтобы потом не попасть в неприятную ситуацию.
Ипотечное кредитование – продукт очень популярный и для многих, единственный выход обзавестись собственным жильём. Но это занимает у человека много лет и перед подписанием договора (какой бы ни была радость от предстоящего новоселья) – надо чётко понимать, куда и за что вы платите и как можете сэкономить. Советуем обсудить с банком также возможные варианты отсрочки платежа по ипотеке – чтобы вы знали, к чему готовиться в случае форс-мажора.
Информационная служба kn.kz
Источник фото: freepik.com
