Приобретение квартиры в ипотеку – для многих единственный способ обзавестись своим жильём. Но путь этот достаточно рискованный и сложный как психологически, так и финансово. Как правило, ипотечный кредит рассчитывается на продолжительный срок – 10-15-20 и даже 25 лет. Гарантировать стабильный доход за все эти годы сможет не каждый казахстанец.
Мы сейчас расскажем, как действовать, если у вас возникли проблемы с выплатой ежемесячного платежа в банк. Помогла нам в этом начальник центра постпродажного обслуживания АО «Народный банк Казахстана» Елена Панарина.
Какие документы собрать?
Начнём с того, что от финансовых сложностей не застрахован никто в этом мире. Увольнение, рождение ребёнка, необходимость дорогостоящего лечения от какого-то заболевания – может случиться всё, что угодно. Самое главное – не стоит прятаться от банка или ждать, что про вас «забудут». Не забудут. А положение своё вы ухудшите. Поэтому, когда вы понимаете, что «не потянете» следующие ежемесячные платежи – сразу надо обратиться в банк и об этом сообщить.
– В случае возникновения ситуаций с затруднением оплаты ежемесячных платежей по ипотеке, банк рассматривают каждую ситуацию индивидуально. Орган, который принимает решения – кредитный комитет, – сообщила начальник центра постпродажного обслуживания АО «Народный банк Казахстана» Елена Панарина.
На рассмотрение кредитному комитету банка заёмщику нужно приготовить следующие документы:
- удостоверение личности;
- справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках;
- документы, подтверждающие ухудшение финансового состояния или здоровья: справку о доходах за последние 6 месяцев, выписной эпикриз, заключение врачебно-консультационной комиссии или другие документы.
Это основной, базовый список. Но каждый отдельный банк может запросить что-то дополнительно (например, приказ об увольнении или свидетельство о рождении ребёнка).
ТОП-5 ипотечных страхов: мифы и реальность >>>
Кто может получить отсрочку?
В казахстанском законодательстве такого понятия как «кредитные каникулы» не существует. Поэтому апеллировать какими-то статьями закона, чтобы заставить банк «подождать» – не получится. Нужно договариваться с банком. Есть только два исключительных случая для отсрочки.
– Если ипотека выдана по государственным программам 7-20-25 и «Баспана хит», которые регулирует АО «Казахстанский фонд устойчивости», то по данным программам возможно предоставление отсрочки ежемесячных платежей на 90 календарных дней со дня введения чрезвычайного положения на всей территории Республики Казахстан. Второй случай – это отсрочка на период прохождения заёмщиком срочной воинской службы, – объясняет начальник центра постпродажного обслуживания АО «Народный банк Казахстана» Елена Панарина.
Некоторые банки могут одобрить заёмщику отсрочку на 2-3 месяца. Штрафы и пени начислять не станут, но основной долг никуда не денется. Его потом придётся выплатить либо посредством увеличения суммы ежемесячного платежа, либо человеку увеличат срок кредита на те же 2-3 месяца. Если эта схема не подойдёт заёмщику или банк на неё не согласен, ипотеку придётся реструктуризировать.
Чем поможет реструктуризация ипотеки?
Если у заёмщика уже образовалась просрочка (просрочка по ипотеке фиксируется после того как заёмщик не платит ежемесячные платежи в течение 180 дней, после 180 дней может начаться процедура взыскания), ему поможет реструктуризация кредита. Реструктуризация – это изменение условий ипотеки. С октября 2021 года для банков в Казахстане действует единый досудебный порядок урегулирования просроченной задолженности заёмщиков:
- Банк должен уведомить заёмщика о просрочке в течение 10 календарных дней с момента её возникновения.
- Заёмщик в течение 30 календарных дней с момента просрочки должен обратиться в банк с письменным заявлением (в нём указывается причина просрочки, просьба о реструктуризации займа и пример приемлемой для человека реструктуризации).
- Банк в течение 15 календарных дней должен предоставить ответ на заявление заёмщика, в котором он либо соглашается с вариантом реструктуризации, либо предлагает свой вариант. Если обе стороны всё устраивает – заёмщик и банк подписывают дополнительное соглашение к ипотечному займу.
Также банк может и вовсе отказать в реструктуризации займа – такое бывает, когда банк не видит доказательств ухудшения финансового положения заёмщика. Но заёмщик может пожаловаться на банк в Департамент защиты прав потребителей Агентства по регулированию и развитию финансового рынка.
Первый способ реструктуризации займа – это увеличение срока ипотеки. Банку это выгодно – так как с увеличением срока займа растёт и переплата по кредиту. Человеку это на данный момент приемлемо – так как для него существенно снижается ежемесячный платёж (допустим, со 100 тысяч тенге до 70 тысяч). Позже при улучшении финансовой ситуации, заёмщик может попросить банк вернуть предыдущие условия.
Второй способ реструктуризации займа – изменение принципа выплат с дифференцированного на аннуитетный (если заёмщик изначально платил по дифференцированной схеме). У заёмщика снижается ежемесячный платёж и опять же – растёт итоговая переплата.
Чтобы было понятнее, напомним, в Казахстане 2 способа погашения ипотеки: ежемесячные аннуитетные платежи и ежемесячные дифференцированные платежи.
Аннуитетную схему называют ещё выплатой «равными долями» – так как ежемесячно на протяжении всего срока ипотеки заёмщик выплачивает одинаковую сумму денег. Подвох в том, что сначала человек выплачивает банку вознаграждение, а потом уже оплату основного долга (то есть, первые несколько лет вы просто платите проценты, а ипотечный кредит погашать начинаете позже).
Дифференцированная схема для заёмщиков выгоднее. По ней меньше переплата. Но неудобство в том, что платежи не одинаковые. И в первые месяцы ипотеки – довольно-таки высокие. Это потому что сумма основного долга на каждый месяц всего срока кредита распределяется равными частями, а проценты банк каждый месяц начисляет на остаток долга.
С помощью ипотечного калькулятора kn.kz, высчитываем, что для покупки квартиры за 12 миллионов тенге с первоначальным взносом 20% при средней ставке кредита в 15,83%, и сроке на 15 лет – разница между аннуитетом и дифференцированным платежом будет такова:
|
|
Аннуитет |
Дифференцированный |
|
Ежемесячный платёж |
139 859 тенге |
от 179 973 (в первый месяц) до 54 037 (в последний месяц кредита) |
|
Переплата |
15 574 633 тенге (130% от стоимости квартиры) |
11 460 920 тенге (119% от стоимости квартиры) |
Также можно попытаться снизить в банке второго уровня ставку вознаграждения на основании снижения базовой ставки Нацбанка. Причём, это могут сделать даже те заёмщики, у которых финансовых трудностей нет. Но такие запросы одобряют далеко не все банки. Теоретически у банка можно даже попросить простить просроченный основной долг, вознаграждение, пеню или просрочку, но на это банки не идут практически никогда и даже не соглашаются на это в самых крайних случаях вроде потери кормильца.
В чем ошибаются люди, покупая квартиру в ипотеку? >>>
Чем поможет рефинансирование кредита?
Если у заёмщика нет просрочки и он исправно выплачивал ежемесячные платежи всегда, то ему можно попробовать рефинансировать ипотеку. Рефинансирование – это оформление нового кредита на более выгодных условиях в этом же банке или в другом. Условия рефинансирования обычно прописываются в ипотечном договоре. Обычно рефинансирование можно делать раз в полгода-год.
С помощью рефинансирования можно будет уменьшить как переплату, так и ежемесячные платежи. Но банк долго одобряет такую услугу. Проверяет как платёжеспособность заёмщика, так и кредитную историю. Кстати, при рефинансировании можно объединить и закрыть несколько кредитов, что тоже очень удобно.
А если вообще «отвязаться» от ипотеки?
Если у заёмщика, условно говоря, кроме доходов, закончилось терпение и силы платить ипотеку, то человек может продать квартиру и погасить оставшийся долг, а излишек забрать себе. Лучше не доводить до торгов, а самостоятельно продать жильё. Заёмщик имеет право сам реализовать недвижимость в течение 3 месяцев по рыночной цене, но только предварительно обсудив это с банком и получив от банка официальное разрешение на продажу.
И тут возможны два варианта развития событий. В первом случае покупатель отдаёт банку оставшуюся сумму долга заёмщика, а заёмщику – излишек (напоминаем: всё должно фиксироваться документально).
Во втором случае покупателю передаются обязательства заёмщика и он фактически становится новым кредитором банка. Заёмщику отдаётся излишек, а на сумму банковского долга покупатель оформляет ипотеку уже на своё имя.
– Это уже проводится без снятия обременения и без выдачи клиенту правоустанавливающих документов. Банк при этом не участвует в процессе купли-продажи залогового имущества, –отметила начальник центра постпродажного обслуживания АО «Народный банк Казахстана» Елена Панарина.
Если есть просрочка, банк уже может обязать заёмщика продать жильё в течение трёх месяцев. Однако стоит знать, что сейчас в Казахстане действует сумма неисполненного обязательства в 15%. То есть, если заёмщик выплатил 85% ипотечного долга, то банк отобрать жильё не сможет. По закону банку придётся найти способ погашения долга.
Информационная служба kn.kz
Источник фото: freepik.com
