ТОП-5 ипотечных страхов: мифы и реальность

Сейчас в Казахстане ипотеку выплачивают больше полумиллиона человек. Для многих именно ипотечные займы являются единственным способом приобрести жильё. Накопить на квартиру сложно – за ростом цен на недвижимость угнаться сложно. Поэтому люди стараются копить только на первоначальный взнос (в нашей стране в среднем его требуют в размере 20% от стоимости жилья), а потом уже подбирают для себя удобную ипотечную программу. Конечно, не обходятся без предрассудков и подвохов.

Их мы сегодня и постараемся развеять. Сейчас жилищные кредиты доступнее, чем, например, лет 5 или 10 назад. Даже люди с невысокой зарплатой могут с помощью ипотеки решить квартирный вопрос, если подойдут к нему рационально и грамотно. Есть система жилстройсбережений, есть госпрограммы, есть партнёрские программы – банка и застройщика. Поэтому выбор достаточный. Но, несмотря на обилие информации на официальных сайтах банков и в социальных сетях, вокруг ипотеки большое количество заблуждений. И люди теряют время, упускают выгодные условия ипотечных программ и продолжают ютиться у родственников или платить аренду чужому человеку, вместо того, чтобы каждый месяц платить за своё будущее жильё.

Мы разобрали несколько важных и самых частых страхов потенциальных заёмщиков.

№1: Ипотека невозможна без большой зарплаты

Конечно, от зарплаты заёмщика зависит очень много. Чтобы обслуживать ипотеку нужно иметь стабильный и официально подтверждённый доход. По последним данным Бюро национальной статистики, по состоянию на 2 квартал 2024 года, среднемесячная номинальная зарплата одного работника по Казахстану составила 403 251 тенге. Посмотрим, получится ли взять ипотеку на однокомнатную квартиру при доходе в 400 тысяч и при доходе в 2 раза меньше: в 200 тысяч тенге. Конечно, не забываем, что ежемесячный платёж по законодательству РК не должен превышать 50% от дохода.

Условимся, что квартира стоит 12 миллионов тенге. Посмотрим, какие расчёты получаются у нас по системе жилстройсбережений, если откладывать на депозит хотя бы по 100 тысяч тенге. В этом нам помог ипотечный калькулятор «Отбасы банка». Все расчёты ориентировочные, потому что для каждого заёмщика условия индивидуальны.

Необходимая сумма накопления (50%)	7 000 000 тенге
Ежемесячный взнос по накоплению	100 000 тенге
Срок накопления	5 лет
Накопленная сумма	7 097 840 тенге
Сумма  жилищного займа	6 902 160 тенге
Срок  займа	9 лет
Ставка по  займу	4,2% в год
Сумма ежемесячного платежа по погашению  жилищного займа	76 857 тенге
Переплата	1 398 427 тенге

Но можно накопить и быстрее, если будет возможность откладывать больше. Приведём расчёты.

Стоимость жилья	14 000 000 тенге
Необходимая сумма накопления (50%)	7 000 000 тенге
Ежемесячный взнос по накоплению	200 000 тенге
Срок накопления	2 года и 9 месяцев
Накопленная сумма	7 075 612 тенге
Сумма  жилищного займа	6 924 388 тенге
Срок  займа	4 года
Ставка по  займу	5% в год
Сумма ежемесячного платежа по погашению  жилищного займа	159 464 тенге
Переплата	729 873 тенге

Если взять средние показатели банков второго уровня и сделать расчёт, то по нему видно, что для минимального платежа по ипотеке, должна быть зарплата не меньше 300 тысяч тенге.

Необходимая сумма первоначального взноса (20%)	2 800 000 тенге
Сумма  жилищного займа	11 200 000 тенге
Срок  займа	25 лет
Ставка по  займу	15,83% в год (средняя в стране)
Ежемесячный платёж	150 702 тенге
Переплата	34 010 332 тенге (243% от стоимости квартиры)

При зарплате в 400 тысяч тенге, условия примерно такие:

Необходимая сумма первоначального взноса (20%)	2 800 000 тенге
Сумма  жилищного займа	11 200 000 тенге
Срок  займа	9 лет
Ставка по  займу	15,83% в год (средняя в стране)
Ежемесячный платёж	195 131 тенге
Переплата	9 874 112  тенге (71% от стоимости квартиры)

Выходит, что ипотеку можно взять и при меньшей зарплате. Если воспользоваться системой жилстройсбережений – переплата будет небольшая. Если взять жилищный кредит у банков второго уровня – тоже можно «втиснуться» в зарплатные рамки, но с определёнными потерями при переплате.

Какие квартиры опасно покупать? >>>

№2: Ипотека – это «обдираловка»

Конечно, по таблицам с переплатами в 243% от стоимости квартиры, многие потенциальные заёмщики делают резонный вывод, что своими трудами «дарят» банку по одной и даже две квартиры и отказываются от ипотеки. Но это поспешный вывод, вызванный финансово-экономическим заблуждением. Люди забывают о концепции временной стоимости денег. То есть, 100 тысяч тенге сейчас и 100 тысяч тенге через 15 лет – это две разные величины. Также стоит помнить о росте цен на недвижимость. По данным Бюро национальной статистики в 2014 году новое жильё в стране оценивалось в 214 695 тенге за «квадрат», а вторичка – в 171 899 тенге. Сейчас же, на начало осени-2024 новое жильё оценивается в 490 258 тенге за квадрат (рост в 2,3 раза за 10 лет), а вторичка – в 510 585 (рост в 3 раза за 10 лет). Поэтому взять ипотечный заем на те же 10 лет и заплатить в итоге за одну квартиру как за 2 или даже за 3… судя по динамике рыночных цен – то на то через 10 лет и выйдет. Но в квартире можно будет жить уже сейчас, а не платить за аренду жилья, отдавая деньги в никуда.

В чем ошибаются люди, покупая квартиру в ипотеку? >>>

№3: «Квартира до погашения ипотеки принадлежит банку»

Это одно из самых распространённых заблуждений. Собственником квартиры является сам ипотечник. Об этом свидетельствует справка о зарегистрированных правах (обременениях), которую можно получить на сайте электронного правительства или в ЦОНе. Но купленная в ипотеку недвижимость, всегда отдаётся в залог банку. Однако этот залог – просто обременение, которое ограничивает ваши права на распоряжение имуществом до погашения кредита. То есть, перепродать кому-то квартиру (без согласия банка) напрямую вы не сможете. Подарить – тоже. А вот составить завещание на залоговую квартиру – можно. Можно делать косметический ремонт, но нельзя делать перепланировку. Можно прописать на квадратных метрах родственников. Можно сдать в аренду. Залог – для банка гарант, что человек отдаст кредит.

№4: «Если я не смогу погашать кредит, банк отберёт квартиру»

Это ещё один страх, из-за которого люди боятся покупать квартиру в ипотеку. По статье 315 Гражданского кодекса «Пользование и распоряжение предметом залога», залогодатель вправе отчуждать предмет залога в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им – только с согласия залогодержателя.

Поэтому если вы передумали или больше не можете платить ипотеку – есть несколько законных способов продажи квартиры, заложенной в банке. Например, если покупатель вашей квартиры тоже хочет рассчитываться заёмными средствами, квартиру можно продать с переводом ипотеки. Это значит, что оставшуюся задолженность по договору займа будет выплачивать новый собственник недвижимости, а ваша ипотека будет погашена. Второй способ – погашение покупателем квартиры остатка по вашей ипотеке в банке и доплата вам сверху по обговоренной стоимости жилья (конечно, каждый этап надо закреплять документально!).

Проводить процедуру продажи квартиры самому банку невыгодно в связи с временными издержками, оформлением документов и поиском покупателя. Но если банк прислал вам уведомление о внесудебной реализации имущества, заёмщик вправе отказаться от внесудебной реализации, написав заявление (по закону, удовлетворение требований банка во внесудебном порядке не допускается в случае, когда имеется письменный отказ клиента банка по ипотечному жилищному займу от проведения реализации заложенного имущества). Написание отказа означает, что банк не сможет реализовать недвижимость по собственному решению. Для этого нужно будет сначала подать на заёмщика в суд и выиграть дело.

Чем рискует человек, предоставляя квартиру в залог для чужого кредита? >>>

№5: «Без первоначального взноса квартиру не дадут»

Дадут, но не везде и на определённых (менее выгодных вам) условиях. Первоначальный взнос – это приличная сумма. Чем больше удастся накопить, тем более выгодными будут условия договора. Но бывает, что накоплений нет совсем, а своя крыша над головой нужна позарез. В этом случае банк может пойти навстречу и выдать кредит без первого взноса. Но тогда нужно будет оставить банку в залог какой-то объект недвижимости: гараж, другую квартиру, дачу, коммерческую недвижимость. Не обязательно свою: можно привлечь созаёмщика (друга, родственника, супруга).

Некоторые берут потребительский заем, но мы уже обсудили в предыдущей статье, что так делать не рекомендуют: процентная ставка по такому кредиту выше – в итоге покупка квартиры оказывается более затратной. Поэтому лучше подкопить на первоначальный взнос, чтобы ипотека была более комфортной.  

Информационная служба kn.kz

Источник фото: freepik.com