По последним данным Бюро национальной статистики, казахстанцы заключили 33 986 сделок купли-продажи недвижимости за май 2025 года. Но договорённости покупателя и продавца не всегда заканчиваются подписанием официального документа у нотариуса. Если стороны в чём-то не сошлись и решение это обоюдное, люди просто снова идут к нотариусу и всё переоформляют. А если сделка была проведена и после неё одна из сторон заподозрила какой-то подвох или передумала (а вторая сторона с этим не согласна) – придётся идти в суд. Но в суде учитываются не все причины для расторжения сделки.
Какие существуют законные основания для этого процесса, нам напомнила адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Серпыловна Саттарова.
– Порядок расторжения договора прописан в статье 402 Гражданского Кодекса РК. Если, например, покупатель решил отменить сделку, ему сначала нужно предложить другой стороне – продавцу – расторгнуть договор без суда. Покупатель отправляет уведомление о расторжении сделки, и когда продавец отказывает или игнорирует уведомление, тогда можно обратиться с иском в суд, – объясняет Жазира Саттарова.
Сроки ответа на такое уведомление инициатор разрыва может прописать сам, но если человек это не учёл – не страшно: автоматически вступает в силу закон, по которому вторая сторона должна ответить на уведомление в течение 30 дней.
Общий срок исковой давности на расторжение сделок – 3 года. Но для отдельных видов требований по закону могут быть специальные сроки исковой давности.
Имеются ввиду 3 типа сделок:
- договоры, подписанные под влиянием обмана, насилия или угрозы;
- договоры, заключённые на крайне невыгодных для стороны условиях (кабальные сделки);
- договоры, заключённые вследствие злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.
Для этих случаев исковая давность – 1 год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо 1 год со дня, когда истец узнал (или должен был узнать) об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Покупка жилья по доверенности: нюансы и риски >>>
Что учитывает суд
Иск в суд как таковой не гарантирует стопроцентной отмены договора купли-продажи. Судья может и не принять сторону истца – согласно статье 401 Гражданского кодекса РК, договор по требованию одной из сторон судья может решить расторгнуть тогда, когда было выявлено СУЩЕСТВЕННОЕ нарушение договора другой стороной (или в иных случаях, предусмотренных законом или договором).
– Под существенным нарушением признаётся такое нарушение договора одной из сторон, которое повлекло или повлечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Также существенное нарушение – это заключение сделок по недействительным документам, или совершённых с людьми, которые, не понимали, что подписывают, – объясняет адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Саттарова.
Существенными основаниями для расторжения сделок могут быть:
- «липовые» или просроченные справки/доверенности или другие документы, с помощью которых была переоформлена недвижимость;
- заключение договора с совершеннолетним без разрешения органов опеки и попечительства;
- заключение договора с недееспособным человеком;
- заключение договора с ограниченно дееспособным человеком (например, алкоголиком/наркоманом и даже лудоманом, который поставил семью в тяжёлое материальное положение и ему официально разрешили заключать только мелкие бытовые сделки);
- заключение договора со злонамеренным соглашением или недобросовестным представителем (который, допустим, сговорился с другой стороной);
- если сделку признали мнимой – то есть, заключённой «для видимости»;
- если сделку признали притворной – то есть, она по сути, покрывала другую сделку;
- совершение сделки под угрозами, или насилием;
- совершение сделки из-за тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных условиях (допустим, сильное психическое потрясение и т.д.);
- если участник сделки был обманут и не понимал значение своих действий (часто это пожилые люди, которые дееспособны, но их хитростью натолкнули на подписание договора).
Что касается последнего пункта – хитростей может быть много. И не только с пожилыми людьми. Бывают случаи, когда квартира продаётся якобы с шикарным ремонтом, а после подписания договора купли-продажи экс-хозяин унёс всё, что смог отодрать и отклеить и оставил квартиру в разобранном виде (несмотря на то, что по договору это даже не предполагалось).
– Тут покупателю нужно нанять эксперта, который сделает заключение о состоянии жилья и с этим документом пойти в суд и доказывать, что присутствовал обман или введение в заблуждение при покупке жилья, – комментирует Жазира Саттарова.
Иногда недействительными приходится признавать договоры купли-продажи, которые на первый взгляд заключались на вполне законных основаниях. Например, купил человек квартиру, а оказалось, что до этого её продали без согласия супруга или наследников. Причём, не обязательно, что нарушение было допущено сейчас – жильё могло перепродаваться ничего не подозревающим людям в течение какого-то времени, пока наследники обнаружили, что их обошли.
Как проверить юридическую чистоту недвижимости? >>>
Что происходит после суда
В Казахстане после признания договора купли-продажи недействительным по закону стороны должны возвратить друг другу всё полученное или возместить стоимость. Например, продавец возвращает деньги покупателю, а тот – обратно квартиру. Но если будет доказано мошенничество при сделке, то пострадавшему возвращается имущество, а то, что причитается виновнику – взыскивается в доход государства.
– Оспаривание сделок – самый распространённый вид гражданско-правовых споров в судах. Практика рассмотрения богатая, есть много нормативных постановлений Верховного суда РК и другие нормативные акты. Но сам по себе пласт работы сложный и в каждом гражданском деле большое значение имеют представленные доказательства и фактические обстоятельства дела, – говорит адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Саттарова.
Поэтому лучше всего, чтобы перед заключением сделки, юридическая чистота недвижимости была бы проверена профессионалом: юристом или риелтором, который сразу обратит внимание на странное переоформление права на недвижимость в короткие сроки… и на другие нюансы. Чтобы вместо новоселья не бегать по судам и не тратить нервы, деньги и время.
Благодарим за помощь в подготовке материала партнера портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Серпыловну Саттарову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам:
- 8-701-463-05-65,
- 8-777-485-34-68,
- zhaz-ir@mail.ru,
- @advocate_sattarova_zhazira
Информационная служба kn.kz
Источники фото: из личного архива Ж. Саттаровой