Самое важное в договоре купли-продажи недвижимости – оформить его так, чтобы сделку потом не признали недействительной или незаконной. Потому что в последнем случае можно потерять и деньги, и приобретённую квартиру или помещение. Именно поэтому люди, которые хотят подстраховаться при сделке, нанимают юристов или риелторов, чтобы не упустить ни одного нюанса и спокойно праздновать новоселье.
А мы подготовили для вас удобный чек-лист. Помогла нам в этом адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
Чек-лист самых необходимых документов, которые нужно проверить у продавца перед покупкой квартиры:
- Удостоверение личности / вид на жительство / паспорт;
- Правоустанавливающий документ на недвижимость;
- Согласие остальных владельцев недвижимости на сделку;
- Справку о зарегистрированных правах (обременениях);
- Техпаспорт на объект;
- Акт на землю;
- Выписку по коммунальным платежам.
ПУНКТ 1: Удостоверение личности
Важно, чтобы перед куплей-продажей человек показал оригинал своего удостоверения личности или другого документа, по которому он живёт в Казахстане. Если документа на руках у него нет, или документ просрочен, нотариус откажет в оформлении сделки. Придётся обязательно оформлять новое удостоверение.
– Конечно, для расторжения сделки купли-продажи в суде нужны существенные основания, а не просто факт, что одна из сторон «передумала». Одно из таких существенных оснований – это сделки по недействительным документам. И это касается не только документов, удостоверяющих личность а всех фигурирующих в сделке документов, – предупреждает Жазира Нурланова.
Все данные человека, указанные в удостоверении / виде на жительство / паспорте, нужно сверять с данными в других документах. Они должны полностью совпадать!
ПУНКТ 2: Правоустанавливающий документ на недвижимость
Правоустанавливающий документ у владельца недвижимости может быть самый разный. Так как законных оснований, по которым человек может являться владельцем объекта – в Казахстане множество. Право собственности даёт как договор купли-продажи, так и договор мены, дарения, приватизации, свидетельство о праве наследования, завещание, приобретательная давность. Главное, чтобы во всех этих случаях люди показывали вам оригинал, а не копии. У права собственности должна быть государственная регистрация.
Если человек – не владелец, а доверенное лицо – то надо требовать нотариально удостоверенную доверенность (проверяйте сразу срок её действия!). Если хозяин недвижимости – несовершеннолетний – на сделку должно быть разрешение органов опеки и попечительства.
Несовершеннолетний владелец недвижимости: нюансы сделки >>>
ПУНКТ 3: Согласие остальных владельцев недвижимости на сделку
Часто у недвижимости бывает не один, а несколько собственников. Причём, это не только совместная собственность с супругой/супругом. Наследство тоже может идти на нескольких человек, как и все остальные типы правоустанавливающих документов. И если один из владельцев захотел продать недвижимость, другие могут быть против!
– Если у объекта несколько собственников, то для оформления договора купли-продажи обязательно надо получить согласие всех владельцев. Не просто словестное, а нотариально подтверждённое, – напоминает Жазира Нурланова.
ПУНКТ 4: Справка о зарегистрированных правах
Справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках сейчас можно получить не только через E-gov, но и через банковские приложения. Время оказания услуги – минут 5-10. В этой справке будут указаны как все собственники жилья, так и возможные обременения – залог, арест и другие. Если объект в залоге банка или на него наложен арест судоисполнителем, то продажа квартиры уже будет идти на других условиях (потребуется получить разрешение банка / погасить долг по судоисполнительному производству перед продажей и т.д.). Это не страшно, но придётся потратить дольше времени на сделку.
Если в справке о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество нет обременений – сделка пройдёт в кратчайшие сроки.
Как снять обременения на жильё? >>>
ПУНКТ 5: Техпаспорт на объект
Технический паспорт, в основном, требуется для того, чтобы понять: была ли в недвижимости проделана перепланировка и законна ли она. Если законна – она должна быть указана в техпаспорте, а владелец должен вам предоставить на перепланировку проект и акт ввода в эксплуатацию. Если перепланировка не узаконена – купить объект получится только за наличный расчёт. Ипотеку оформить не получится – банки к перепланировке относятся строго и если она не узаконена, не примут такую квартиру в качестве залога по ипотечному кредиту.
– Данные техпаспорта также надо сверить с данными в правоустанавливающем документе. Частенько бывают ошибки в квадратуре – этого быть не должно. Адрес, год постройки, квадратура, кадастровый номер – всё должно быть один-в-один, – говорит Жазира Нурланова.
ПУНКТ 6: Акт на землю
Иногда бывает, что сам объект по документам принадлежит одному человеку, а земля, на которой он стоит – другому. Особенно часто это происходит в ходе судебных разбирательств, когда права на недвижимые имущества доказываются сложно и поэтапно. В такой ситуации есть риск, что владелец земли по факту имеет право даже снести имеющуюся на ней недвижимость. Понятно, что эта ситуация, как говорится, «из ряда вон», но рисковать всё же не стоит, если у объекта земли разные собственники.
ПУНКТ 7: Выписка по коммунальным платежам
Чтобы вместе с недвижимостью вам в придачу не достался ещё и «хвост» из коммунальных долгов, нужно попросить у хозяина объекта показать вам в приложении банка квитанцию по коммунальным платежам. Там сразу видны задолженности и их сумма.
Благодарим за помощь в подготовке материала партнёра портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, zhaz-ir@mail.ru, @advokat_nurlanova_zhazira.
Информационная служба kn.kz
Источник фото: freepik.com
