Казахстанские арендаторы и арендодатели в основном делятся на 2 лагеря: одни предпочитают сдавать и снимать жильё по официальному договору аренды, другие обговаривают суммы, нюансы и сроки на словах. Конечно, второй вариант несёт больше рисков для обеих сторон: устные договорённости часто оказываются ненадёжными и не выполняются. В этом материале будет рассмотрено, что даёт договор аренды каждому участнику сделки и при каких условиях арендная плата за квартиру может вырасти.
Официальный договор аренды даёт немало преимуществ как хозяину недвижимости, так и тому, кто будет снимать квартиру. Во-первых, в договоре прописаны права и обязанности сторон. Во-вторых, конкретные сроки, размер оплаты и санкции в случае просрочки платежа. В-третьих, в договоре есть опись имущества, переданного арендатору. В-четвёртых, прописаны всякие форс-мажоры вроде потопов и пожаров и прописана чёткая ответственность за ЧП. То есть, договор необходим, чтобы чётко определить зоны ответственности собственника и арендатора.
Договор аренды недвижимости составляется в письменном виде в двух экземплярах: один – для арендодателя, другой – для арендатора. Желательно ещё и оформить его нотариально, но не обязательно.
Что надо обязательно прописать в договоре?
От того, насколько тщательно и скрупулёзно будет составлен договор аренды, напрямую зависит спокойствие обеих сторон сделки. Арендодатель и арендатор чётко будут знать свои права и обязанности, что избавит людей от споров и судов.
Чек-лист с основными пунктами:
- Фамилия, имя, отчество арендодателя и арендатора, и личные данные (№ удостоверения личности/вида на жительство, ИИН);
- Предмет договора: адрес и номер квартиры, количество комнат;
- Права и обязанности арендатора;
- Права и обязанности арендодателя;
- Сумму арендной платы, способ её погашения (наличные/перевод) и срок её погашения (цифрами и прописью);
- Пени за несвоевременное погашение арендной платы;
- Если даются арендные каникулы – или скидка в счёт проделанного арендатором ремонта – обязательно указать все нюансы;
- Размер депозита (если он есть) и условия его возврата или удержания;
- Сроки корректировки арендной платы (например, не чаще чем раз в год и на такую-то сумму);
- Ответственность за оплату коммунальных услуг (например, если арендатор однозначно должен платить за свет и газ, платежи по программе модернизации – уже забота собственника);
- Условия и сроки оповещения о расторжении договора;
- Ответственность за форс-мажоры;
- Акт приёма-передачи и опись имущества.
Разделение финансовой ответственности
Как мы уже упоминали, есть платежи за квартиру, которые арендатор платить не обязан. И договор здесь чётко всё должен расставить на свои места. Например, если в доме по госпрограмме был установлен лифт или сделан ремонт, на который жильцам государство дало возвратные средства, это ответственность хозяина квартиры, а не арендатора. Налог на имущество тоже ложится на плечи собственника квартиры.
Если в доме после предыдущих арендаторов осталась какая-то задолженность и пеня от неё – это должен тоже покрывать владелец квартиры, а не следующий арендатор. Поэтому жильцам при въезде нужно проверить задолженность (например, с помощью онлайн-банкинга) и убедиться, что арендатор будет платить только за своё проживание.
Некоторые предприимчивые казахстанцы иногда берут со своих жильцов ещё и деньги за прописку. Но это незаконно. Прописать арендатора – обязанность арендодателя. И отказ от неё карается штрафом – кстати, как и проживание жильца без прописки.
Как получить жилье от государства в 2025 году? >>>
Разделение ответственности за мебель и технику
Акт приёма-передачи жилья даёт арендатору и арендодателю огромное спокойствие за имущество, которое находится в квартире. Это мебель, техника, сантехника и кое-какие вещи (вроде подушек и ковров). Всё это ломается, изнашивается, рвётся. Пока арендатор живёт в квартире, именно он отвечает за сохранность имущества.
Поэтому в акте приёма-передачи жилья должна быть очень подробная опись имущества. Указывайте не только сам предмет, например «телевизор», а ещё и его характеристика – марка, диагональ, год покупки, рабочее состояние и, если есть – гарантия. Если у техники есть повреждения, они должны быть перечислены. Например, «трещина на пульте». Или «царапина в углу дисплея». Это относится и к другому имуществу. Например, «отсутствие одного плинтуса», «дыра на ламинате» и другое. Зафиксировать повреждения можно письменно, а можно с помощью фотографий или видео. В договоре должно быть чётко прописано, за чей счёт будут устраняться неполадки и какие именно.
Некоторые люди согласовывают в договоре срок износа мебели и техники. И если техника, например, сгорает раньше срока, то тут вопросы к арендатору. А вот если позже срока, то новую закупает уже хозяин. Если, например, стиральная машинка была куплена в прошлом десятилетии и ещё работает, это, конечно, замечательно. Но если она внезапно сломается – больше вероятности, что наступил естественный износ. Поэтому ремонт или покупку новой машинки будет производить хозяин квартиры. А если техника была куплена недавно и сломалась при заезде арендатора – тут более вероятно, что её поломка произошла от неаккуратности жильца. Но не стоит забывать и про заводской брак! Поэтому лучше не ругаться сразу, а обратиться к специалистам, которые смогут определить, какое воздействие повлияло на выход техники из строя.
Бывает, что при заселении жильцы хотят докупить и установить новую технику – например, кондиционер или водонагреватель. Всё это, конечно, на руку хозяину недвижимости, но делать такие преобразования надо после уведомления хозяина квартиры и его письменного согласия.
Разделение ответственности за пожар или потоп
Договор аренды оберегает обе стороны и от стресса и неопределённости при всевозможных форс-мажорах. А если квартира застрахована – то это вообще замечательно.
По стандартному договору, если в ЧП виноват жилец, то он и устраняет последствия. Если виноват владелец – расходы ложатся на его плечи. Например, при внезапном прорыве труб несёт ответственность арендодатель. А если арендатор залил соседей, тут спрос с жильца.
Ипотечные программы-2025: условия банков >>>
Случаи форс-мажоров
Представим, что всего этого нет, и вы всё-таки договорились с человеком на словах. Очень часто происходят случаи, когда арендатор просто не платит за квартиру. Причины могут быть разными, но суть одна: дохода у вас нет. Если будете разбираться в судах – придётся платить штраф за незаконную сдачу в аренду и доказывать, сколько именно прожил в квартире арендатор.
Если решите разобраться по-старинке, откроете дверь, вынесете всё имущество жильца и смените замки – тут уже арендатор может подать на вас в суд за, например, порчу или хищение своего имущества.
Может быть и такой случай, что после выезда арендатора вы обнаружите поломку практически нового холодильника. И без описи имущества доказать, что вы, например, 3 месяца назад сдавали жильё с хорошей техникой – будет очень сложно.
Или представьте себе, что вы сделали ремонт и сдали квартиру, а при выезде арендатора видите ободранные обои и прокуренное помещение, которое будете долго приводить в порядок и проветривать. А между тем, в договоре запросто можно прописать не только условия о запрете курения в квартире, но и штраф за нарушение этой договорённости.
В отношении арендатора тоже может быть достаточно неприятных ситуаций: хозяин квартиры может отказаться возвращать депозит, или потребует съехать за несколько дней, так как нашёл клиента получше. Может внезапно сломаться техника, и арендодатель заявит, что ничего не будет менять, так как «всё в квартире было новое». И вам придётся самому покупать себе ту же стиральную машинку, или просто съехать в другое жильё, потеряв время и деньги.
Информационная служба kn.kz