Сделки с недвижимостью не всегда завершаются скреплением документа подписями и счастливым новосельем. Бывает, что какая-то из сторон (или обе) хотят отменить все договорённости. Когда расторгнуть сделку решают обоюдно – нет проблем. Здесь даже не важны причины отмены сделки: люди идут к нотариусу и всё заверяют. А вот когда стороны имеют противоположные мнения и уступать друг другу не намерены – поставит точку только суд. Что может послужить законным основанием для судебного расторжения сделки, и какие будут последствия разрыва договорённости, нам согласилась рассказать адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
Спорных вариантов, когда людям приходится договариваться только в суде – большинство. Может быть, потому, что мирные разрешения ситуации не муссируются в обществе, а судебные скандалы сразу видны… А может быть, полюбовно разойтись труднее, потому что в таких спорах фигурирует определённая выгода… Точно не знает никто, но в любом случае сначала по закону сторонам нужно попытаться договориться мирно.
– Порядок расторжения договора прописан в статье 402 Гражданского Кодекса, – напоминает Жазира Нурланова, – И сперва нужно предложить другой стороне расторгнуть договор без суда. Для этого можно отправить уведомление о расторжении сделки. И если другая сторона отказала или не ответила в срок, указанный в вашем уведомлении или договоре, то тогда можно обращаться с иском в суд. Если сроков вы не прописывали – то по закону считается, что он – 30 дней.
Общий срок исковой давности с такими заявлениями устанавливается в 3 года. Но для отдельных видов требований по закону могут устанавливаться специальные сроки исковой давности – сокращённые или более длительные по сравнению с общим сроком.
– Например, есть споры, связанные с недействительностью сделок, совершённых под влиянием обмана, насилия или угрозы. Во-вторых есть споры по сделкам, заключённым на крайне невыгодных для себя условиях – их ещё называют кабальными сделками. И в-третьих, есть сделки, совершённые вследствие злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной. Вот для всех этих трёх случаев исковая давность составляет 1 год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо 1 год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, – напоминает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
Основания для судебного расторжения сделки
Следует понимать, что само по себе обращение в суд не гарантирует того, что судья примет сторону истца и постановит расторгнуть сделку. По статье 401 Гражданского кодекса РК, договор по требованию одной из сторон судья может решить расторгнуть только тогда, когда было выявлено существенное нарушение договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законодательными актами или договором.
– Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, – цитирует Жазира Нурланова, – Также к существенным основаниям относят сделки по недействительным документам, или совершённые с людьми, которые, мягко говоря, не понимали, что подписывают.
Существенные основания для расторжения сделок:
- Если есть проблемы с документами (например, если обнаружились «липовые» или просроченные справки/доверенности или другие документы, с помощью которых была переоформлена недвижимость);
- Если участник сделки – несовершеннолетний (если выяснилось, что договор заключили без разрешения органов опеки и попечительства);
- Если участник сделки – недееспособный (допустим, человек, который стоит на учёте в психоневрологическом учреждении и признан недееспособным);
- Если участник сделки – ограниченно дееспособный (например, алкоголик/наркоман/лудоман, который поставил семью в тяжёлое материальное положение и ему разрешили заключать только мелкие бытовые сделки);
- Если в сделке было злонамеренное соглашение, недобросовестный представитель (когда представитель одной стороны сговорился с другой стороной);
- Если сделку признали мнимой или притворной (Мнимая сделка совершается для видимости, а притворная сделка прикрывает другую сделку);
- Если участник сделки – совершил её под угрозами, или насилием;
- Если участник сделки совершил её из-за тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных условиях (допустим, сильное психическое потрясение и т.д.);
- Если участник сделки был обманут и не понимал значение своих действий (часто это пожилые люди, которые дееспособны, но их хитростью натолкнули на подписание договора).
Кстати, в вышеуказанной статье «Реальная история одного выселения: насколько сложно доказать в Казахстане сомнительность сделки?» мы подробно разбирали случай, когда человека обманули для того чтобы он подписал необходимые документы. Там была история карагандинской пенсионерки Людмилы Кулаковой. Правда, бабушка подписала дарственную, а не договор купли-продажи, но сути это не меняет: если любая сделка будет заключена при условиях, подобных тем, в которых оказалась пенсионерка – по закону, договор реально отменить.
– Но это не значит, что могут обмануть только бабушек, да ещё таким «топорным способом», – говорит адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, – Представьте ситуацию, что человек купил квартиру, в которой был сделан ремонт, и всё в договоре преподнесли очень красиво и надёжно. А по факту через пару месяцев оказалось, что квартира чуть ли не в аварийном состоянии. Конечно, тут налицо если и не обман, то точно введение в заблуждение покупателя. Покупателю нужно будет нанять эксперта, который сделает заключение о состоянии жилья и с этим документом – прямиком в суд!
Иногда недействительными приходится признавать договоры купли-продажи, которые на первый взгляд заключались на вполне законных основаниях. Но позже нередко выясняется, что задолго до их оформления – права на недвижимость были получены незаконным способом.
Чистые документы: как подстраховаться при покупке недвижимости? >>>
Кейс из адвокатской практики
Жазира Нурланова рассказала нам интересный случай. К ней недавно обратилась многодетная женщина, которая рассказала, что её обманул племянник. Она с мамой с 1998 по 2023 годы по разрешению акимата жила в квартире, брошенной владельцами.
– Все эти 15 лет семья несла бремя содержания квартиры. То есть, люди платили «коммуналку», делали ремонт… В 2002 году получили от акимата разрешение на оформление квартиры, но не смогли оформить из-за болезни мамы и в то время им было не до бумажной волокиты, – рассказывает Жазира Нурланова, – В 2012 году мама умирает, женщина продолжает жить в квартире со своими пятью детьми. Вслед за матерью умирает сестра моей клиентки, и женщина несколько месяцев воспитывала ещё и осиротевшего несовершеннолетнего племянника. Пока его не забрал к себе отец в другой город.
Однако на доброту тётушки племянник ответил очень своеобразно. В этом году, к её удивлению он приехал в Караганду и тайком от тёти оформил в акимате на себя квартиру. И когда дома никого не было – взломал дверь, выбросил все вещи родственников на улицу и сменил замки.
– Интересно то, что, по словам моего доверителя, она все годы после смерти сестры, хорошо ладила со своим племянником. Рассказала мне, что они ездили друг другу в гости, общались семьями… но как говорится все испортил квартирный вопрос, – рассказывает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, – Моя доверитель много раз пыталась мирно урегулировать спор, но всё тщетно. Слава Богу, женщину смогли приютить хорошие знакомые…
Карагандинка обратилась к адвокату. И Жазира Нурланова выяснила, что менее чем через месяц после того как племянник подзащитной оформил квартиру на себя, у жилплощади сменились собственники. И не один раз. Квартиру дважды перепродали...
– Мы уже подали жалобу в прокуратуру. Чтобы там проверили, каким образом племянник оформил на себя жильё, и нет ли там признаков уголовного правонарушения в действиях акимата или племянника. По результатам рассмотрения прокуратуры будем подавать иск в суд. И потом, если суд установит, что приватизация квартиры проведена с нарушением требований закона, то это должно повлечь признание договора приватизации и всех последующих недействительными, – рассуждает Жазира Нурланова.
В общем и целом в Казахстане после признания сделки недействительной по закону стороны должны возвратить друг другу всё полученное или возместить стоимость. В результате признания договора купли-продажи недействительным суд может решить либо вернуть все, как было (то есть, продавец возвращает деньги покупателю, а тот – обратно квартиру). А если доказаны элементы мошенничества с одной стороны, то пострадавшему возвращается имущество, а то, что причитается виновнику – взыскивается в доход государства.
– Оспаривание сделок – самый распространённый вид гражданско-правовых споров в судах. Практика рассмотрения богатая, есть много нормативных постановлений Верховного суда РК и другие нормативные акты, – говорит адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, – Но в каждом гражданском деле большое значение всё же имеют представленные доказательства и фактические обстоятельства дела.
Как правильно оформить договор купли-продажи недвижимости в 2023 году? >>>
Благодарим за помощь в подготовке материала партнера портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, zhaz-ir@mail.ru, @advokat_nurlanova_zhazira.
Инна Тюменцева, информационная служба kn.kz
Источники фото: freepik.com; из личного архива Ж. Нурлановой
