При сделках с недвижимостью нередко бывает так, что на руках у покупателя сразу нет необходимой суммы. А предлагаемая в объявлении или риелтором квартира или помещение понравились настолько, что упускать их очень не хочется! И тогда стороны будущей сделки могут договориться, что покупатель отдаст владельцу объекта какую-то сумму денег, и этим «забронирует» недвижимость только за собой. Соответственно, продавец сразу же снимает её с продажи и ждёт, пока его клиент подготовит всё для покупки. Самый большой вопрос здесь в том, что неподготовленные люди нередко путают 3 финансовых понятия: аванс, задаток и залог. Сегодня мы объясним, в чём их разница, а поможет в этом нам адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
Причин тому, что на руках у человека, подбирающего недвижимость, нет сразу всей суммы денег на руках – может быть очень много. Например, он ещё не продал свою квартиру, а уже нашёл новую, которая устроила его по всем параметрам. Или просто не хватило имеющихся накоплений и клиент собирается выставить, допустим, на продажу машину, чтобы не брать кредит. Здесь продавцу настораживаться не стоит – сколько людей, столько и жизненных ситуаций. Если вам клиент импонирует, и вы не против его подождать, то можно взять у человека предоплату. А вот как оформить этот предварительный платёж – мы сейчас и расскажем.
Что такое задаток, и какие у него последствия?
Если вы – продавец и точно уверены, что продадите это жильё и не передумаете, то для вас спокойнее будет оформить с клиентом соглашение о задатке. Потому что в том случае, если ваш покупатель побегает какое-то время, подумает и передумает оформлять куплю-продажу, ваше ожидание будет компенсировано деньгами: задаток по закону вы можете не возвращать.
– Понятие задатка прописано в Гражданском Кодексе РК, в статьях 337 и 338, – рассказывает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, – Объясню просто и понятно: при сделке с недвижимостью задатком признаётся денежная сумма, которую хозяину продаваемой квартиры отдаёт будущий покупатель в счёт причитающейся суммы стоимости квартиры. Соглашение о задатке независимо от суммы этого задатка должно быть заключено в письменной форме. Это правило применяется и в том случае, когда основное обязательство должно быть нотариально удостоверено. А несоблюдение письменной формы делает соглашение о задатке – ничтожным.
То есть, если вы устно договорились, что «вот тебе конверт и это задаток» – чисто юридически это никакой не задаток. А, скорее, аванс. Но о нём подробно чуть позже.
В задаток обычно оставляют процентов 10 от стоимости недвижимости. То есть, если квартира, допустим, стоит 15 миллионов тенге, можно отдать хозяину объекта 1,5 миллиона и потом при заключении сделки купли-продажи донести остальные 13,5 миллиона тенге. Но можно договориться и на другую сумму – всё тут индивидуально. Но следует знать: если вы – хозяин недвижимости и передумаете её продать – придётся вернуть несостоявшемуся покупателю не 1,5 миллиона, а 3 (по закону задаток возвращается покупателю в двойном размере). Если вы решили изменить сумму недвижимости и продать её уже не за 15, а за 20 миллионов и покупатель с этим не согласен – вам тоже придётся возвратить ему двойной задаток (сделка-то по факту отменилась по вашей вине).
Фейковые квартирные предложения: как обезопасить себя от обмана? >>>
– Если в связи с отменой сделки какая-то из сторон понесла ещё и дополнительные убытки, допустим, покупатель прилетел из другого города на договор купли-продажи, а продавец передумал продавать недвижимость, то продавцу придётся возместить покупателю ещё и расходы за перелёт, – говорит Жазира Нурланова, – Часто люди отказываются от таких возмещений. Но следует понимать, что несостоявшийся клиент может нанять адвоката, подать в суд, приложить билеты и другие доказательства и выиграть дело. И кроме авиабилета придётся ещё и услуги его адвоката возмещать. Поэтому нужно понимать, что задаток влечёт за собой чёткую ответственность обеих сторон.
Поэтому соглашение о задатке лучше оформлять у нотариуса, чтобы в случае судебного разбирательства было проще доказать свою правоту. В соглашении нужно кроме реквизитов обеих сторон (и технические характеристики объекта) прописывать сумму задатка, итоговую цену недвижимости и сроки, в которые должен быть заключён договор купли-продажи. Все суммы – только в тенге.
Аванс… упрощённая альтернатива задатку?
Если покупатель и продавец сомневаются в стопроцентной сделке и допускают хоть маленькую, но возможность, что что-то может пойти не так, им можно оформить аванс – эти деньги возвращаются их владельцу вне зависимости от причин отмены сделки и от того, кто виноват, что сделка сорвалась. Возвращаются без каких-то штрафов и санкций (если таковые не были прописаны в соглашении). Но следует понимать, что если аванс вносился риелтору или агентству недвижимости – специалисты могут списать из суммы аванса неустойку за проделанную ими работу, например, по проверке юридической чистоты недвижимости.
– Аванс тоже нужно оформлять письменно. Вообще все манипуляции с деньгами всегда надо оформлять письменно, чтобы хоть как-то застраховать себя от обмана, – советует адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, – Нотариально заверять не обязательно, но если стороны решат пойти к нотариусу – их право.
Также как и в соглашении о задатке, в авансовом соглашении нужно прописывать реквизиты обеих сторон, технические характеристики недвижимости, размер аванса (как правило он намного больше чем задаток, но сумма тоже индивидуальная в каждой сделке) и итоговую стоимость недвижимости, а также срок заключения договора купли-продажи.
Как правильно оформить договор купли-продажи недвижимости в 2023 году? >>>
– В статье 292 Гражданского Кодекса РК сказано, что исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором, – говорит Жазира Нурланова, – И вот самый частый способ – это задаток и аванс. Они оба представляют собой частичный платёж вперед за квартиру, гараж, и другие виды недвижимости, товаров и услуг. Но у аванса, в отличие от задатка, нет обеспечительной функции. Простыми словами если сделка, за которую вы дали аванс, сорвалась – как-то наказать за этот срыв – не получится. Аванс – не обеспечивает обязательства.
Можно ли внести залог за недвижимость?
Очень часто люди путают задаток и залог. Но это абсолютно разные понятия. Так как в залог можно оставить какую-то вещь, а в задаток – только деньги. Получается, что в залог будущей сделки можно отдать, например, машину. Но это очень, очень редкая практика между физическими лицами. В основном залог применяют в банковском кредитовании и обеспечивают им ипотечные займы. Чтобы в случае злостного нарушения, например, сроков выплат, банк смог получить долг из стоимости заложенного имущества. А его владелец, соответственно, потеряет это имущество (или его часть).
Если человек хочет отдать владельцу жилья в залог машину, договор тоже нужно оформлять письменно и лучше всего – заверять у нотариуса. При этом нужно понимать, что залоговая вещь находится в собственности покупателя, но распоряжаться ей он может только с разрешения залогодержателя.
В том случае если вы собираетесь закладывать недвижимость в банке, залог оформляют документально и регистрируются в государственной базе обременение на заложенный объект. Продать его потом можно только с разрешения банка. А вот если вы собрались купить квартиру, которая находится в залоге, то тут нужно пройти несколько этапов. Сначала владельцу нужно получить разрешение на продажу недвижимости от банка-залогодержателя, потом придётся погасить долг в банке (эту сумму погашения как раз-таки можно прописать между людьми как задаток или аванс). После погашения долга залоговое обременение снимается и владелец жилья заключает сделку купли-продажи с покупателем объекта.
Важный пост-скриптум!
До того, как продавец и потенциальный покупатель жилья пришли к моменту внесения задатка или аванса за объект, человеку, который будет приобретать недвижимость, нужно обязательно проверить юридическую чистоту объекта.
– Помочь это сделать может юрист или риелтор, – напоминает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, – Бывают случаи, когда квартиру продают родственники наследников, не имеющие права на жильё, или мошенники. И законные хозяева при этом даже не подозревают, что планируется какая-то сделка купли-продажи и кто-то кому-то внёс аванс за их недвижимость. Это всё равно откроется рано или поздно, и вам придётся разбираться в суде.
Чистые документы: как подстраховаться при покупке недвижимости? >>>
Воды при этом может утечь столько, что и мошенников след простынет, которые взяли у вас деньги. И хорошо, если это будет небольшой аванс, а не сумма, на которую вы взяли, например, кредит. Поэтому проверяйте перед любыми операциями с деньгами и документами – чья это на самом деле квартира. А потом уже решайте, что будете оставлять хозяину полюбившейся вам недвижимости – задаток, или аванс…
Благодарим за помощь в подготовке материала партнёра портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, zhaz-ir@mail.ru, @advokat_nurlanova_zhazira.
Инна Тюменцева, информационная служба kn.kz
Источники фото: freepik.com; из личного архива Ж. Нурлановой