Квартира в новостройке может выглядеть идеально на экране телефона: новый дом, красивый двор, большая кухня и обещанный вид из окна. Но после покупки выясняется, что до работы приходится добираться с пересадками, рядом не хватает парковочных мест, а окна выходят на будущую стройку.

Как выбрать ЖК, который действительно будет удобен для жизни, и не переплатить за квартиру, разбираемся вместе с kn.kz.

Что нужно знать о прописке в Казахстане в 2026 году >>>

Как выбрать застройщика

Начинать поиск лучше с компании, которая строит дом, а уже потом переходить к выбору квартиры.

Изучите опыт компании

Посмотрите, какие объекты застройщик уже реализовал:

• сколько домов введено в эксплуатацию;
• были ли переносы сроков строительства;
• возникали ли проблемы после заселения;
• как жильцы оценивают качество домов;
• кто занимается их обслуживанием.

Полезно съездить в несколько ранее построенных ЖК. По состоянию подъездов, фасада, двора и инженерных систем можно понять, как дома компании ведут себя спустя несколько лет после сдачи.

При этом нужно смотреть не только на название бренда. Уточните, какое юридическое лицо выступает застройщиком или уполномоченной компанией по конкретному проекту и кто указан в документах.

Убедитесь, что строительство ведется законно

Если дом еще строится и застройщик привлекает деньги покупателей, нужно выяснить, на каком основании это происходит.

Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» предусматривает три способа организации долевого участия:

• получение гарантии Единого оператора;
• участие в проекте банка второго уровня;
• привлечение денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома.

Другие способы привлечения денег физических и юридических лиц для строительства многоквартирных домов законом не предусмотрены.

При участии в проекте банка второго уровня или при привлечении денег после возведения каркаса требуется разрешение местного исполнительного органа. Для проекта с гарантией Единого оператора основанием для привлечения денег является договор о предоставлении гарантии.

Попросите отдел продаж показать документы, подтверждающие основание для привлечения денег именно по выбранному ЖК.

10 ошибок при покупке квартиры в новостройке >>>

Обратите внимание на договор

Для долевого строительства используется договор о долевом участии. Он заключается в электронной форме с удостоверением электронной цифровой подписью и считается заключенным после постановки на учет в местном исполнительном органе по месту нахождения многоквартирного жилого дома.

Поэтому перед оплатой нужно понимать, какой именно договор вы заключаете и что он дает покупателю.

Отдельно стоит насторожиться, если деньги за еще не построенную квартиру предлагают внести по договору бронирования, предварительному договору купли-продажи или другому документу. Само название договора еще не говорит о его незаконности, но важно установить, не используется ли такая схема фактически для привлечения денег на строительство в обход требований закона.

Как выбрать район: что проверить вокруг ЖК

Даже хорошо построенный дом может оказаться неудобным, если рядом нет необходимой инфраструктуры или дорога до работы занимает слишком много времени.

Оцените повседневную инфраструктуру

Посмотрите, что находится рядом с домом:

• школы и детские сады;
• поликлиники и аптеки;
• магазины и супермаркеты;
• остановки общественного транспорта;
• парки и скверы;
• спортивные объекты;
• торговые центры;
• другие места, которыми вы будете пользоваться регулярно.

Не стоит ориентироваться только на расстояние по карте. Например, школа в 500 метрах может находиться по другую сторону оживленной дороги.

Проверьте транспортную доступность

Проедьтесь от будущего дома до работы или других важных для вас мест в часы пик.

Оцените:

• загруженность ближайших улиц;
• количество выездов из района;
• доступность общественного транспорта;
• наличие альтернативных маршрутов;
• ситуацию с парковкой.

Если район активно застраивается, учитывайте, что после появления новых домов нагрузка на дороги может увеличиться.

Правоустанавливающие документы на недвижимость: какие бывают и как проверить >>>

Посмотрите, что появится рядом

Свободная территория возле ЖК не обязательно останется пустой. Поэтому важно узнать, предусмотрено ли на соседних участках строительство новых домов, школ, дорог, коммерческих или других объектов.

Перспективная инфраструктура может стать преимуществом. Но новая высотная застройка непосредственно перед окнами способна изменить вид, освещенность и уровень приватности квартиры.

Совет: посетите район как минимум дважды — днем и вечером. Еще лучше приехать в будний день и в выходной.

Как выбрать ЖК исходя из цены

Сравнивать новостройки только по стоимости квартиры неправильно. Сначала стоит рассчитать цену квадратного метра, а затем сопоставить варианты с похожими характеристиками.

Например, квартира площадью 50 кв. м за 25 млн тенге стоит 500 тыс. тенге за квадратный метр. Квартира площадью 55 кв. м за 27 млн тенге — около 491 тыс. тенге за квадратный метр. Поэтому более дорогая квартира может оказаться выгоднее по стоимости площади.

Сравнивайте сопоставимые квартиры

При анализе цены учитывайте:

• район;
• класс жилья;
• стадию строительства;
• площадь;
• количество комнат;
• этаж;
• планировку;
• отделку;
• вид из окна;
• условия оплаты.

Особенно важно учитывать отделку. Квартира без чистовой отделки может стоить дешевле, но после добавления расходов на ремонт разница с готовым жильем существенно сократится.

Выясните, что входит в стоимость

Уточните у застройщика:

• включена ли отделка;
• есть ли доплата за определенный этаж;
• влияет ли вид из окна на стоимость;
• предусмотрены ли скидки;
• меняется ли цена в зависимости от способа оплаты;
• входят ли в стоимость кладовая или парковочное место;
• есть ли дополнительные платежи.

Рекламная цена может относиться не ко всем квартирам в комплексе, а только к определенной площади, этажу или условиям покупки.

Если предложение заметно дешевле аналогичных квартир, выясните причину. Это может быть акция, стадия строительства, особенности планировки или отделки.

Какой выбрать этаж и сторону света

Этаж влияет на уровень шума, вид из окна и удобство доступа в квартиру. Ориентация окон — на естественное освещение и нагрев помещений.

Первый этаж

Главный плюс — меньше зависимость от лифта. Но нужно посмотреть, что находится под окнами и рядом с входом в подъезд.

Если на первом этаже предусмотрены коммерческие помещения, узнайте, какие именно. Магазин может оказаться удобным для жильцов, а объект с большим потоком посетителей — дополнительным источником шума.

Средние этажи

Для многих покупателей — это компромиссный вариант: квартира находится выше уровня улицы, но при этом не слишком зависит от работы лифта.

При выборе конкретной квартиры обратите внимание на расположение лифтов, лестничной клетки и технических помещений.

Верхние этажи

На верхних этажах обычно меньше уличного шума и лучше вид. Однако важно выяснить, что находится непосредственно над квартирой.

Если над ней расположены кровля или технические помещения, в уже построенном доме стоит обратить внимание на состояние этих конструкций и инженерных систем.

Как выбрать сторону света

Ориентация окон влияет на количество прямого солнечного света:

• южная — больше солнца, но летом квартира может сильнее нагреваться;
• северная — меньше прямого солнечного света;
• восточная — больше утреннего солнца;
• западная — больше вечернего солнца и возможен нагрев во второй половине дня.

Универсального варианта нет. Например, тем, кто рано уходит из дома и возвращается вечером, может быть приятнее западная сторона, а для спальни может подойти восточная.

Но направление по компасу — не единственный фактор. Посмотрите, нет ли напротив другого высотного дома, который будет закрывать солнце.

На что обратить внимание при выборе площади и количества комнат

Количество квадратных метров само по себе не определяет удобство квартиры. Важно, насколько рационально организовано пространство.

Перед покупкой подумайте:

• сколько человек будет жить в квартире;
• нужны ли отдельные спальни;
• понадобится ли рабочее место;
• нужна ли большая кухня-гостиная;
•  где будут храниться сезонные вещи;
• нужна ли гардеробная;
• планируется ли увеличение семьи.

Изучите планировку

Обратите внимание на:

• форму и размеры комнат;
• расположение окон;
• площадь кухни;
• ширину коридоров;
• количество санузлов;
• места для шкафов;
• возможность расставить необходимую мебель.

Попросите план с размерами и попробуйте заранее расставить мебель. Так можно обнаружить, что часть площади уходит на длинный коридор или пространство, которое сложно использовать.

Если квартира в черновой отделке

Необходимо выяснить, какие работы уже выполнены застройщиком. В зависимости от проекта это могут быть стяжка пола, подготовка стен, электропроводка, разводка инженерных коммуникаций, установка радиаторов, окон и входной двери.

Не ориентируйтесь только на название «черновая отделка». Попросите письменную спецификацию того, что входит в комплектацию.

Если в предчистовой отделке

Термин «предчистовая отделка» не гарантирует одинакового набора работ у разных застройщиков.

Уточните состояние стен и пола, наличие электрики и разводки инженерных коммуникаций, установленных радиаторов, окон и дверей.

Чем подробнее описана комплектация, тем точнее можно рассчитать будущие расходы.

Если в чистовой отделке

Здесь важно оценивать не только цену, но и содержание отделки. Уточните, какие материалы, сантехника, двери, напольные покрытия и другие элементы входят в комплектацию.

Шоу-рум показывает внешний вид готового жилья, но окончательную комплектацию нужно смотреть в договоре и приложениях к нему.

Если заявлена свободная планировка

«Свободная планировка» не означает, что стены можно установить в любом месте. Возможности перепланировки ограничивают конструктивные элементы здания, инженерные коммуникации, стояки и вентиляционные каналы. Поэтому будущую расстановку помещений лучше продумать еще до покупки.

Что проверить в самом доме

После выбора квартиры стоит оценить весь жилой комплекс. На комфорт влияют состояние общих зон, инженерные системы, парковка, двор и организация обслуживания.

Лифты

Узнайте:

• сколько лифтов предусмотрено;
• есть ли грузовой лифт;
• сколько квартир приходится на подъезд;
• кто отвечает за обслуживание оборудования.

Для высотных домов это особенно важно: при остановке одного лифта нагрузка на остальные возрастает.

Подъезды и общие помещения

Посмотрите на входную группу, холлы, лестницы, коридоры, двери и освещение. В уже заселенном доме лучше приехать без предварительной презентации от застройщика и посмотреть, как общие зоны выглядят в обычный день.

Инженерные системы

В готовом доме обратите внимание на отопление, водоснабжение, канализацию, вентиляцию и электроснабжение.

Если есть возможность, поговорите с жильцами. Они могут рассказать о проблемах, которые невозможно выявить за несколько минут осмотра.

Парковка

Посетите ЖК вечером, когда большинство жителей уже вернулось домой. Посмотрите, достаточно ли парковочных мест, есть ли гостевая парковка, предусмотрен ли подземный паркинг и как организованы въезд и выезд.

Двор и территория

Оцените:

• детские площадки;
• освещение;
• зоны отдыха;
• озеленение;
• расположение мусорных площадок;
• движение автомобилей.

Если первые этажи отведены под коммерческие помещения, узнайте, какие объекты там планируются. Это позволит заранее оценить возможный поток людей и уровень шума.

Кто будет обслуживать дом

До покупки стоит выяснить, кто отвечает за содержание общего имущества и какие расходы несут собственники. Уточните стоимость и состав услуг по содержанию дома, обслуживанию лифтов, уборке территории, охране, видеонаблюдению и другим дополнительным сервисам.

Особенно важно учитывать будущие расходы в крупных ЖК с собственной инфраструктурой: содержание такого комплекса может обходиться дороже, чем обычного многоквартирного дома.

Главное

Выбор новостройки удобно разделить на несколько этапов: застройщик → документы → район → ЖК → цена → квартира → дом.

Инфографика создана с использованием ИИ

Перед сделкой важно убедиться, что:

• понятна роль компании, которая реализует проект;
• основание для привлечения денег соответствует требованиям законодательства;
• договор оформляется в установленном порядке;
• известна полная комплектация квартиры;
• рассчитана стоимость ремонта;
• планировка подходит семье;
• этаж и ориентация окон соответствуют вашим требованиям;
• район удобен для повседневной жизни;
• понятны будущие расходы на содержание дома.

Хорошая новостройка — это не обязательно самый дорогой или самый популярный ЖК. Это дом, в котором соотношение цены, расположения, качества строительства, планировки и будущих расходов соответствует вашим возможностям и потребностям.

Информационная служба kn.kz