Выбор квартиры в новостройке в 2026 году — уже не та «лотерея», что была пять-десять лет назад. Законодательство Казахстана за последние годы значительно ужесточилось, а контроль за долевым строительством усилился. Однако даже с новыми фильтрами безопасности покупатели продолжают совершать критические ошибки.

Разбираем главные ловушки при покупке квартиры в новом доме, которые могут привести к финансовым потерям и судебным спорам, и рассказываем, как снизить риски.

Ошибка №1. Покупать квартиру без проверки законности строительства

Многие клиенты стройкомпаний ограничиваются рекламой жилого комплекса, красивым офисом продаж и обещаниями менеджеров. Но главный вопрос — имеет ли застройщик право привлекать деньги покупателей? В Казахстане регулярно возникают судебные споры вокруг объектов, построенных с нарушениями градостроительных и земельных норм.

Согласно Закону РК «О долевом участии в жилищном строительстве», застройщик может привлекать деньги дольщиков только через один из предусмотренных механизмов:

• получение гарантии АО «Казахстанская Жилищная Компания» (КЖК);
• получение разрешения акимата;
• либо после возведения каркаса жилого дома за счёт собственных средств.

В госакте на землю целевое назначение должно соответствовать строительству многоквартирного жилого дома. Если в документах указано «ИЖС» (индивидуальное жилищное строительство), «Садоводство» или «Эксплуатация производственных зданий», такой объект может столкнуться с судебными спорами, ограничениями на ввод в эксплуатацию или даже риском сноса.

Перед покупкой стоит проверить

• разрешение на строительство;
• документы на земельный участок;
• наличие разрешения на привлечение средств дольщиков;
• наличие гарантии КЖК.

Часть информации можно проверить через:

• eGov.kz;
• публичную кадастровую карту;
• нотариуса;
• юриста по недвижимости.

Ошибка №2. Подписывать предварительный договор вместо ДДУ

Одна из самых опасных ошибок — считать, что любой договор с застройщиком гарантирует получение квартиры. Некоторые компании по-прежнему используют:

• предварительные договоры;
• договоры бронирования;
• договоры намерения;
• инвестиционные соглашения;
• договоры займа;
• схемы через ЖСК вне механизмов, предусмотренных законом о долевом участии;
• и другие альтернативные конструкции.

Однако такие схемы дают клиенту значительно меньшую защиту по сравнению с полноценным договором о долевом участии (ДДУ). В 2025 году в Казахстане обновили его типовую форму.

Чем опасны альтернативные схемы

• человек не получает полноценный статус дольщика;
• квартиру могут перепродать;
• сложнее вернуть деньги через суд;
• могут возникнуть сложности с ипотекой и оформлением собственности.

При подписании Договора долевого участия (ДДУ) важно проверить его регистрацию. После оформления договору присваивается уникальный номер в информационной системе учёта договоров долевого участия. Только после этого он считается заключённым.

Ошибка №3. Не изучать репутацию застройщика

По данным КЖК, ранее доля так называемого «серого» рынка долевого строительства в Казахстане превышала 60%. Это означает, что часть рынка долгое время работала по серым схемам.

Даже известное название компании не гарантирует отсутствие проблем. Перед покупкой важно проверить:

• сколько объектов уже сдано;
• были ли задержки;
• есть ли судебные споры;
• как компания устраняет дефекты;
• что пишут жильцы ранее сданных ЖК.

Поэтому репутация застройщика остаётся одним из ключевых факторов безопасности сделки.

Основные способы проверки застройщика в РК

• eGov Mobile: в разделе «Сервисы» выбрать «Жилищный портал», где можно найти застройщика по БИН или названию ЖК;
• Жилищный портал (homeportal.kz): позволяет проверить наличие разрешения на привлечение денег дольщиков;
• банковские приложения Halyk и BCC: в разделах «Госуслуги» — «Недвижимость» можно проверить застройщика;
• ГАСК: проверить список проблемных и незаконных объектов.

Если объекта нет в перечне разрешённых ЖК, это серьёзный повод для дополнительной проверки документов.

Ошибка №4. Оплата наличными в кассу

Внесение предоплаты или полной суммы наличными либо переводом на личную карту представителя компании должно стать для вас тревожным сигналом. С 2026 года вступили в силу изменения, которые усилили требования к расчётам между сторонами. В частности, типовая форма ДДУ предусматривает безналичный порядок оплаты.

Согласно новым требованиям, расчёты по ДДУ должны проводиться в безналичном порядке через банки. Это обеспечивает прозрачность движения средств и дополнительную защиту дольщиков.

Расчёты наличными повышают риски для покупателя и усложняют контроль за использованием денег.

Ошибка №5. Игнорировать сроки сдачи дома

Многие обращают внимание только на цену и планировку, практически не читая условия договора.

Особенно важно проверить:

• срок ввода дома в эксплуатацию;
• срок передачи ключей;
• основания для переноса сроков;
• размер неустойки;
• ответственность сторон.

Иногда договор составлен таким образом, что застройщик получает право неоднократно переносить сроки без серьёзной ответственности. Если сроки строительства сдвигаются несколько раз, это может говорить о финансовых проблемах проекта.

Ошибка №6. Покупать квартиру только из-за низкой цены

Самые низкие цены обычно предлагаются на ранних этапах строительства. Но именно на стадии котлована риски максимальны.

Покупатель может столкнуться с:

• заморозкой строительства;
• нехваткой финансирования;
• изменением проекта;
• многолетними задержками;
• судебными спорами.

С января 2026 года в Казахстане значительно выросли штрафы за незаконное привлечение денег дольщиков и рекламу объектов без разрешительных документов. Но даже это не исключает риски полностью.

Ошибка №7. Не учитывать дополнительные расходы

Многие рассчитывают только стоимость квартиры, забывая о сопутствующих расходах. Дополнительно могут потребоваться деньги на:

• ремонт;
• мебель;
• технику;
• парковочное место;
• кладовую;
• оформление ипотеки;
• страхование;
• нотариальные услуги.

В итоге итоговый бюджет может оказаться значительно выше первоначальных ожиданий.

Ошибка №8. Принимать квартиру без тщательной проверки

После получения ключей многие спешат подписать акт приёма-передачи, не проверяя качество жилья. Даже в новых ЖК владельцы регулярно сталкиваются с:

• неровными стенами;
• трещинами;
• проблемами с окнами;
• плохой вентиляцией;
• протечками;
• неисправностями электрики.

Кроме того, после обмеров площадь квартиры может измениться. Если она окажется больше проектной, застройщик вправе потребовать доплату. Поэтому важно заранее проверить, как этот вопрос прописан в договоре.

Лучше принимать квартиру:

• с независимым специалистом;
• с подробным чек-листом;
• с фотофиксацией всех недостатков.

Все дефекты необходимо вносить в акт приёма-передачи.

Ошибка №9. Полностью доверять словам менеджеров

Менеджеры отдела продаж часто обещают:

• быстрые сроки сдачи;
• определённый вид из окна;
• строительство школы или паркинга;
• отсутствие доплат;
• фиксированную площадь квартиры.

Но юридическую силу имеет только то, что указано в договоре и проектной документации.

Особенно внимательно стоит изучить:

• срок сдачи;
• порядок возврата денег;
• штрафы;
• изменение площади квартиры;
• сроки устранения дефектов;
• условия расторжения договора.

Ошибка №10. Незнание налоговых обязательств при перепродаже

Многие покупают квартиру на этапе котлована с расчётом перепродать её сразу после сдачи дома и заработать на росте цены. Однако не все учитывают возможный индивидуальный подоходный налог (ИПН) при продаже жилья.

В Казахстане налог возникает при продаже недвижимости с приростом стоимости, если срок владения объектом меньше установленного законом.

С 2026 года действуют новые правила:

• для недвижимости, право собственности на которую зарегистрировано до 1 января 2026 года, минимальный срок владения для освобождения от ИПН составляет 1 год;
• для объектов, зарегистрированных после 1 января 2026 года, — уже 2 года.

Налог уплачивается с прироста стоимости по ставке 10%.

Важный нюанс: срок владения отсчитывается не с момента подписания ДДУ или бронирования квартиры, а с даты государственной регистрации права собственности.

Поэтому даже если квартира покупалась на этапе строительства несколько лет назад, продажа сразу после оформления собственности может привести к необходимости уплаты налога.

Покупка квартиры в новостройке — это не только выбор планировки и района. Это прежде всего юридическая и финансовая безопасность. И чем внимательнее человек относится к документам и условиям сделки, тем ниже риск столкнуться с проблемным объектом или потерять деньги.

Информационная служба kn.kz