Купить квартиру, оформить наследство, подарить недвижимость или получить ипотеку невозможно без документов, подтверждающих право собственности. При этом на практике некоторые путают правоустанавливающие с правоподтверждающими документами, считая их одним и тем же. На самом деле это разные документы, выполняющие разные функции. 

Разбираемся, какие документы действительно подтверждают права на недвижимость, чем они отличаются друг от друга и на что обратить внимание перед покупкой жилья.

Согласие супруга на сделку с недвижимостью: что важно знать >>>

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы: в чем разница 

При оформлении сделок с недвижимостью используются разные документы, и каждый из них имеет свое назначение. Как поясняет адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Саттарова, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы имеют различное правовое значение.

— Правоустанавливающий документ отвечает на вопрос: «На каком основании возникло право?». Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда или другой документ, предусмотренный законодательством. Правоподтверждающий документ отвечает на вопрос: «Зарегистрировано ли данное право и кому оно принадлежит в настоящее время?» К таким документам относятся выписки и справки из государственной базы данных «Регистр недвижимости», содержащие сведения о зарегистрированных правах и обременениях. Таким образом, правоустанавливающий документ создает основание для возникновения права, а правоподтверждающий документ удостоверяет факт существования и государственной регистрации этого права.

Например, если человек купил квартиру, основанием возникновения права станет договор купли-продажи. После государственной регистрации сведения о новом владельце вносятся в Государственную базу данных «Регистр недвижимости». Именно государственная регистрация удостоверяет возникновение права в случаях, предусмотренных законодательством.

Поэтому при покупке жилья важно ознакомиться не только с договором, но и проверить актуальные сведения из регистра. Это позволит убедиться, что продавец действительно является собственником объекта и что в отношении квартиры отсутствуют зарегистрированные ограничения.

Как проверить историю квартиры в Казахстане перед покупкой >>>

Какие документы относятся к правоустанавливающим

Перечень документов зависит от того, каким способом человек приобрел недвижимость. Во всех случаях именно такой документ является юридическим основанием возникновения права.

К наиболее распространенным относятся следующие.

Договор купли-продажи

Самое распространенное основание приобретения квартиры, дома, земельного участка или коммерческого помещения за плату.

Договор дарения

Подтверждает безвозмездную передачу имущества другому лицу. После государственной регистрации новым собственником становится одаряемый.

Договор мены

Используется, когда стороны обмениваются объектами недвижимости без заключения договора купли-продажи.

Договор приватизации

Подтверждает переход государственного жилья в частную собственность.

Свидетельство о праве на наследство

Выдается нотариусом после оформления наследственных прав и служит основанием для регистрации права наследника.

Решение суда

Если право на объект признано судом или возникло на основании судебного акта, именно вступившее в законную силу решение является документом-основанием.

Соглашение о разделе имущества

Заключается супругами при разделе совместно нажитого имущества и определяет, кому переходит конкретный объект.

Соглашение об определении долей

Используется при распределении долей между участниками общей собственности.

Другие документы

К документам-основаниям также относятся договор пожизненного содержания с иждивением, акты государственных органов о предоставлении земельных участков, акты приемки объектов в эксплуатацию и другие документы, предусмотренные законодательством Республики Казахстан.

Важно. Если квартира несколько раз переходила от одного владельца к другому, действующим правоустанавливающим документом для нынешнего собственника будет тот, на основании которого право возникло именно у него. Однако при проверке юридической чистоты сделки специалисты нередко изучают и предыдущие документы, чтобы проследить историю перехода права.

В чем разница между документами

Несмотря на то что все эти документы относятся к одному объекту недвижимости, их назначение различается.

Какие документы подтверждают право собственности на квартиру

Правоустанавливающий документ

В первую очередь попросите продавца показать документ, на основании которого он приобрел квартиру.

Это может быть:

• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор приватизации;
• решение суда;
• другой документ, предусмотренный законодательством.

Проверьте, совпадают ли сведения о собственнике с его удостоверением личности, соответствует ли адрес квартиры и нет ли в документе исправлений или повреждений.

Если объект недавно сменил нескольких владельцев, это само по себе не свидетельствует о нарушениях. Однако такая ситуация требует более внимательной проверки истории перехода права.

Сведения из Государственной базы данных «Регистр недвижимости»

Следующий обязательный этап — получение актуальных сведений из регистра недвижимости. Они позволяют убедиться:

• кто зарегистрирован собственником объекта;
• зарегистрировано ли право в установленном порядке;
• находится ли квартира в залоге;
• наложен ли арест;
• имеются ли другие зарегистрированные ограничения или обременения.

Именно эти сведения отражают актуальный юридический статус объекта на момент сделки.

Технический паспорт

Хотя технический паспорт не подтверждает право на недвижимость, игнорировать его также не стоит. Сравните сведения, указанные в документе, с фактическим состоянием квартиры:

• площадь;
• количество комнат;
• этаж;
• адрес;
• наличие перепланировки.

Если в квартире проводилась перепланировка, желательно убедиться, что изменения оформлены в установленном порядке. В противном случае новый собственник может столкнуться с трудностями при продаже жилья, оформлении ипотеки или проведении последующих регистрационных действий.

Документы продавца

Если квартиру продает представитель собственника, следует убедиться, что доверенность действительна и предусматривает право на совершение сделки.

Если продавец состоит в браке либо недвижимость была приобретена во время брака, необходимо выяснить правовой режим имущества. В зависимости от обстоятельств может потребоваться нотариально удостоверенное согласие второго супруга или документы, подтверждающие, что объект является личной собственностью продавца.

Какие риски могут быть связаны с правоустанавливающими документами

Как отмечает адвокат Жазира Саттарова, даже при наличии правоустанавливающих документов собственник или покупатель может столкнуться с рядом правовых рисков. Поэтому необходимо внимательно проверять законность оформления документов, наличие зарегистрированных обременений и актуальность сведений в регистре недвижимости. Эксперт выделила следующие риски.

Недействительность сделки

Это возможно, если:

• документ оказался поддельным;
• сделку совершило лицо, не имевшее необходимых полномочий;
• были нарушены требования законодательства;
• договор заключен с нарушением обязательной процедуры.

Обременения

Наиболее распространенные виды обременений:

• ипотека;
• арест;
• запрет на совершение регистрационных действий;
• сервитут (чаще встречается в отношении земельных участков);
• другие ограничения, зарегистрированные в установленном порядке.

Ошибки в документах

Например:

• неверно указаны фамилия или имя собственника;
• допущена ошибка в кадастровом номере;
• неправильно указан адрес;
• имеются расхождения в площади объекта.

Подобные неточности могут затруднить регистрацию сделки и потребовать дополнительного времени для внесения исправлений.

Отсутствие государственной регистрации

В Казахстане права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. После регистрации сведения о собственнике вносятся в Государственную базу данных «Регистр недвижимости». Именно зарегистрированное право позволяет собственнику в полной мере распоряжаться своим имуществом: продавать, дарить, передавать по наследству, оформлять залог и совершать другие юридически значимые действия.

Какие документы не подтверждают право на недвижимость

На практике собственники и покупатели нередко ошибочно принимают некоторые документы за подтверждение права собственности. Однако наличие таких документов не означает, что человек является владельцем квартиры или дома.

К документам, которые не подтверждают право на недвижимость, относятся:

• технический паспорт — содержит технические характеристики объекта, но не является основанием возникновения права;
• квитанции об оплате коммунальных услуг — подтверждают лишь факт оплаты услуг;
• лицевой счет — используется для расчетов за коммунальные услуги;
• договор с ОСИ, КСК или управляющей компанией — регулирует отношения по управлению домом, но не подтверждает право собственности;
• справка о зарегистрированных по месту жительства лицах — отражает сведения о регистрации граждан, а не о правах на объект;
• другие документы, не являющиеся основанием возникновения права собственности.

Наличие таких документов не заменяет правоустанавливающий документ и сведения о государственной регистрации права.

Что делать, если правоустанавливающий документ утерян

Потеря документа не означает утрату права на недвижимость. Однако перед совершением сделки его необходимо восстановить. Порядок действий зависит от того, какой именно документ был утрачен.

Если сделка удостоверялась нотариусом, собственник может обратиться к нотариусу, в нотариальный архив либо получить сведения в порядке, предусмотренном законодательством.

Если документ выдавался государственным органом, следует обратиться в соответствующий орган для получения дубликата или архивной копии.

Кроме того, собственник может запросить актуальные сведения из Государственной базы данных «Регистр недвижимости», подтверждающие зарегистрированное право на объект. Однако такие сведения не заменяют правоустанавливающий документ, если он необходим для совершения конкретной сделки.

Если восстановить документ в административном порядке невозможно, вопрос может решаться в судебном порядке.

Благодарим за помощь в подготовке материала партнера kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Серпыловну Саттарову.

• 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68,
• zhaz-ir@mail.ru, @advocate_sattarova_zhazira

Фото Жазиры Саттаровой из ее личного архива

Информационная служба kn.kz