В июле 2026 года в Казахстане зарегистрировано 37 158 сделок купли-продажи жилья. По информации Бюро нацстатистики, это на 4,9% меньше, чем месяцем ранее, и на 6,5% ниже показателя июля 2025 года.
Для сравнения, в июне количество операций с жильем было 39 053 . Таким образом, за месяц активность сократилась почти на 1 900 сделок.
Цены на жилье в июле: где квартиры дорожали быстрее всего >>>
Где активность снизилась сильнее
В июле динамика рынка по регионам была неодинаковой. Сильнее всего активность сократилась в:
- Мангистауской области — на 33,7%;
- Карагандинской области — на 28,7%;
- Туркестанской области — на 22,4%.
Вместе с тем в некоторых регионах рынок вырос. Наиболее заметное увеличение показателя отмечено в:
- Шымкенте — на 14,2%;
- Западно-Казахстанской области — на 14%;
- Жамбылской области — на 11,5%.
По общему объему зарегистрированных операций лидерами остаются крупнейшие рынки страны. В Алматы пришлось 7 263 сделки, или 19,5% от общего числа, в Астане — 6 999 (18,8%), в Карагандинской области — 2 688 (7,2%).
Меньше всего операций зафиксировано в области Ұлытау — 311, или 0,8% от общего объема.
Правоустанавливающие документы на недвижимость: какие бывают и как проверить >>>
Квартиры остаются основным сегментом
В июле казахстанцы зарегистрировали 28 575 сделок с квартирами в многоквартирных домах. Это на 2,9%, или на 857 операций, меньше июньского показателя.
На квартиры пришлось 76,9% всего рынка жилья.
Наибольшая активность в этом сегменте наблюдалась в Алматы — 24% от общего числа операций, Астане — 23,4% и Карагандинской области — 7,8%.
Самыми востребованными в июле были двухкомнатные квартиры. На них пришлось 11 056 сделок.
Как оформить дарственную на недвижимость в 2026 году >>>
Спрос на частные дома снизился
Сегмент индивидуальных домов в июле сократился заметнее. За месяц зарегистрировано 8 583 сделки — на 10,8%, или 1 038 операций, меньше, чем в июне.
При этом в отдельных регионах интерес к частным домам вырос. В Жамбылской области показатель увеличился на 9,9%, в области Жетісу — на 7,3%, в Шымкенте — на 5,3%.
Наиболее существенное сокращение отмечено в Мангистауской области — на 49%, области Ұлытау — на 47% и Карагандинской области — на 32,9%.
Итоги семи месяцев
По сравнению с июлем прошлого года рынок также показывает снижение. В июле 2025 года было зарегистрировано 39 742 сделки против 37 158 в июле нынешнего года.
При этом динамика по регионам существенно различалась. За год больше всего показатель вырос в области Ұлытау — на 25,9%. Наибольшее снижение отмечено в Кызылординской области — на 21,4%.
В целом за январь-июль 2026 года в Казахстане зарегистрировано на 2,6% меньше сделок купли-продажи жилья, чем за аналогичный период прошлого года.
Таким образом, июльский рынок оказался менее активным, чем месяцем ранее и год назад. При этом общая динамика складывается из разнонаправленных изменений: в одних регионах число операций заметно сократилось, тогда как другие показали рост.
Эксперт: «Рынок переходит от ажиотажа к более спокойному спросу»
Мнением о ситуации на рынке жилья с kn.kz поделилась ведущий эксперт по недвижимости агентства «ЦАН» Лариса Семерич.
— Как вы оцениваете снижение количества сделок в июле на 4,9%? Это сезонность или начало более заметного охлаждения рынка?
— Я бы не стала списывать снижение только на сезонность. Июль действительно традиционно менее активный месяц, но сейчас мы видим совокупность факторов, которые указывают и на некоторое охлаждение спроса.
По Казахстану количество сделок в июле снизилось на 4,9% к июню и на 6,5% в годовом выражении. При этом в Карагандинской области снижение к июню составило 28,7%, что значительно выше среднереспубликанского показателя.
На мой взгляд, рынок сейчас переходит из периода ажиотажного спроса в более спокойное состояние. Покупатель стал внимательнее считать деньги и не готов переплачивать за объект.
— Какие факторы сейчас сильнее всего сдерживают спрос?
— Главный фактор — снижение покупательной способности и осторожность покупателей. Люди стали дольше принимать решение, сравнивать несколько вариантов, торговаться.
Второй серьезный фактор — ипотека. Даже при наличии программ жилищного кредитования далеко не каждый покупатель проходит по требованиям банка. Поэтому часть потенциального спроса не доходит до сделки.
Кроме того, на вторичном рынке сохраняются завышенные ожидания продавцов. Если цена не соответствует состоянию квартиры и текущему спросу, объект может долго находиться в продаже.
— Насколько на рынок влияет ситуация с ипотекой и доступностью жилищного кредитования?
— Влияние очень серьезное. Для значительной части покупателей ипотека — основной способ приобрести жилье.
С 1 июля 2026 года планировавшееся снижение предельной ГЭСВ по ипотечным жилищным займам с 25% до 20% не вступило в силу — лимит сохранился на уровне 25%. При этом с 1 января 2027 года предусмотрен дифференцированный подход: при первоначальном взносе от 30% предельная ГЭСВ составит 20%, а при меньшем взносе — 25%.
Поэтому говорить о том, что ипотека с июля стала дешевле и доступнее, пока преждевременно. Для покупателя по-прежнему большое значение имеют размер первоначального взноса, доход, долговая нагрузка и соответствие требованиям конкретной ипотечной программы.
Особенно это чувствительно для вторичного рынка. Многие квартиры в домах старого фонда не всегда подходят под требования конкретных ипотечных программ. Поэтому при выборе объекта покупатель сегодня учитывает не только его стоимость, но и возможность получить ипотечное финансирование.
— Начали ли продавцы корректировать цены из-за снижения покупательской активности?
— Да, я уже вижу такую тенденцию. Но пока корректируют цены далеко не все продавцы. Часть собственников по-прежнему ориентируется на цены в соседних объявлениях.
При этом цена в объявлении — это еще не цена реальной сделки. В работе часто приходится объяснять собственнику, что стоимость аналогичного объекта в объявлении не означает, что квартира будет продана за эту сумму.
Если квартира долго находится в продаже, а просмотры есть, но предложений нет, собственнику приходится пересматривать цену или условия продажи.
— Есть ли сейчас разрыв между ценами, которые выставляют продавцы, и реальными ценами сделок? Если да, насколько он заметен?
— Да, такой разрыв есть, и на вторичном рынке он довольно заметный. Я бы не стала называть единую цифру для всего Казахстана или даже для всей Караганды, потому что она зависит от района, состояния квартиры, дома, этажа и юридической ситуации.
В реальной работе часто приходится объяснять собственнику, что цена конкурентов в объявлении не означает, что именно за эту сумму квартира будет продана.
Покупатель сегодня активно сравнивает предложения. Если рядом есть аналогичная квартира дешевле, с лучшим ремонтом или более привлекательными условиями, переоцененный объект может оставаться без движения.
Поэтому сейчас важно ориентироваться не только на цены предложения, но и на реальные сделки и обратную связь с рынка.
— Почему двухкомнатные квартиры остаются самым востребованным форматом?
— Двухкомнатная квартира остается наиболее универсальным вариантом для массового покупателя. По стоимости она находится между однокомнатными и трехкомнатными объектами, поэтому такой формат сохраняет устойчивый спрос.
Особенно это заметно на региональных рынках, где покупатель более чувствителен к общей стоимости объекта.
— Какие квартиры сейчас продаются быстрее всего — однокомнатные, двухкомнатные или трехкомнатные?
— Я бы разделила понятия «самый востребованный» и «быстрее всего продается». По количеству сделок лидируют двухкомнатные квартиры. Но быстрее всего могут уходить небольшие однокомнатные и ликвидные двухкомнатные квартиры, если они выставлены по адекватной цене.
Для покупателя сейчас особенно важны три вещи: цена, состояние и расположение.
Хорошая двухкомнатная квартира в востребованном районе по объективной цене может уйти быстрее, чем однокомнатная, если последняя переоценена.
— Есть ли сейчас покупательский интерес к более доступному жилью, или люди готовы откладывать покупку до улучшения условий?
— Интерес к доступному жилью сохраняется. Я считаю, что именно этот сегмент сейчас остается наиболее устойчивым.
Изменилось финансовое поведение покупателей: при выборе квартиры они внимательнее оценивают ежемесячный платеж, первоначальный взнос, стоимость ремонта и дальнейшие расходы.
Поэтому сейчас чаще рассматривают квартиры с меньшим бюджетом покупки. Часть покупателей занимает выжидательную позицию в надежде на более выгодные условия. При этом сделки продолжают совершать те, у кого есть необходимая сумма или одобрение ипотеки.
— Чем объясняется столь сильная разница в динамике регионов?
— На динамику влияют доходы населения, занятость, миграция, объем строительства, стоимость квадратного метра, ипотечные программы и структура жилищного фонда.
Поэтому в июле мы видим совершенно разные результаты. Для Караганды я бы отдельно выделила фактор доступности: покупатель здесь в большей степени ориентирован на вторичный рынок и конечную стоимость квартиры. Поэтому изменение платежеспособного спроса достаточно быстро отражается на количестве сделок.
— Каким вы видите рынок жилья Казахстана до конца 2026 года: восстановится ли спрос или рынок продолжит постепенно остывать?
— Я ожидаю не обвала, а постепенного охлаждения и стабилизации рынка. Прежнего ажиотажа, когда покупатели старались приобрести объект как можно быстрее, я пока не ожидаю.
До конца года, на мой взгляд, покупатели будут внимательнее относиться к цене и активнее торговаться, а продавцам придется корректировать ожидания.
При этом объекты по справедливой рыночной цене продолжат находить покупателей. Основная сложность будет у переоцененных квартир — им потребуется больше времени на продажу и, возможно, корректировка стоимости.
Я бы сформулировала главный тренд так: рынок становится более чувствительным к цене. В таких условиях собственникам важно объективно оценивать свой объект и учитывать реальный спрос.
По текущим данным, оснований говорить о полном кризисе пока нет: за январь-июль количество сделок по стране снизилось на 2,6% год к году. Но уже есть признаки замедления и более осторожного поведения покупателей.
Информационная служба kn.kz