Рынок жилья в Казахстане сейчас достаточно насыщенный. Можно купить старую-добрую «вторичку» времён СССР, есть «вторичка» уже казахстанского производства, есть готовая «первичка», а ещё можно купить квартиру в новостройке, которой ещё нет в природе – то есть, жильё на этапе строительства. Некоторые считают, что затея эта рискованная, но на самом деле если быть внимательным и всё проверить, вы можете получить квартиру своей мечты, да ещё и по очень приятной цене. В статье расскажем, как правильно принять своё новое жильё.
Купить квартиру на этапе строительства всегда немного выгоднее, чем вкладываться в уже построенное жильё. Самое главное, на что должен обратить внимание потенциальный покупатель (и мы твердили про это уже не раз) – то, что компания должна иметь официальное разрешение на привлечение средств дольщиков, полученное от акимата, или гарантию единого оператора (Казахстанская жилищная компания). И по Закону РК «О долевом участии в жилищном строительстве», застройщик может привлекать деньги дольщиков только тогда, когда возведён каркас многоквартирного жилого дома. Если на стройке только котлован, а вас убеждают вложиться уже сейчас – это незаконно.
При поиске жилого комплекса и строительной компании, помимо информации о местоположении, стадии строительства, и типе дома, надо изучать репутацию застройщика! Погуглить, какие объекты он уже построил, и не было ли скандалов вокруг его многоэтажек. Отзывы о ЖК и застройщике можно найти на форумах или поговорить с теми, кто уже купил там квартиру.
На официальном сайте компании должна быть информация о заказчике, генподрядчике строительства, разрешительная документация, лицензии. Если этих документов вы не нашли, то их вам должен предоставить менеджер компании.
Если у застройщика есть партнёрские программы с банками, в частности, с «Отбасы банком», на жилой комплекс, не введённый в эксплуатацию можно будет получить ипотеку. Вообще партнёрство с государственными организациями и банками – хороший показатель надёжности.
И ещё раз напоминаем: то, что дом будет достроен в любом случае и дольщик не потеряет свои деньги, гарантирует только один договор в Казахстане – договор долевого участия. Подписывать другие виды документов: договоры цессии, договоры бронирования, договоры намерения, предварительные договоры, инвестиционные договоры и т.д. – огромный риск! И если застройщик даёт вам на подпись не ДДУ (договор долевого участия), а что-то иное, скорее всего, компания по закону не имеет права на привлечение денег дольщиков! Договор о долевом участии заключается в трёх экземплярах на казахском и русском языках и вступает в силу с момента постановки на учёт в акимате. Договор должен быть зарегистрирован. Выписка о регистрационной записи должна быть направлена вам по почте или вручена лично.
Если вы все эти этапы проверили, тоже не стоит расслабляться. Нужно ещё и правильно принять квартиру от застройщика. Прежде всего, внимательно ознакомьтесь с Законом РК «О долевом участии в жилищном строительстве».
Долевое строительство: что нужно знать? >>>
Договорные обязательства застройщика и дольщика
По Закону о «О долевом участии в жилищном строительстве» у всех сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве, есть определённые обязанности.
Дольщик обязан:
- внести деньги на банковский счёт строительной компании;
- принять квартиру;
- возместить затраты по подготовке техпаспорта и регистрации права собственности;
- не проводить перепланировку до регистрации.
Проектная компания обязана:
- получить разрешение на ввод в эксплуатацию жилого здания;
- подписать акт о передаче дольщику соответствующей доли в жилом доме.
Застройщик обязан:
- представлять на ознакомление условные и разрешительные документы;
- обеспечить оплату строительных работ;
- на своём сайте каждый месяц обновлять информацию о ходе строительства (письменно + фотоотчёт);
- завершить строительство квартиры в указанный в ДДУ срок;
- передать квартиру в указанный в ДДУ срок;
- устранить нарушения (если они будут выявлены);
- хранить здание в течение гарантийного срока в соответствии с проектно-сметной документацией.
Риск случайной гибели или случайного повреждения доли в возведенном жилом доме до её фактической передачи дольщику несёт уполномоченная компания. После фактической передачи доли в жилом доме риск случайной гибели или случайного повреждения переходит к дольщику. Поэтому перед подписанием передаточного акта надо убедиться в том, что характеристики дома соответствуют ПСД (проектно-сметной документации).
Приёмка объекта от подрядчика осуществляется заказчиком совместно с техническим и авторским надзорами. После получения от подрядчика письменного извещения о готовности объекта заказчик принимает его в эксплуатацию, а для этого подрядчика, технический и авторский надзор должны в течение 3 рабочих дней предоставить:
- декларацию о соответствии;
- заключения о качестве строительно-монтажных работ;
- заключения о соответствии выполненных работ проекту;
- либо отрицательные заключения.
Заказчик на основании этих документов совместно с подрядчиком, техническим и авторским надзорами, обязан проверить документацию, осмотреть и принять объект в эксплуатацию по соответствующему акту.
В случае выявления нарушений утвержденных проектных решений и госнормативов, а также при наличии отрицательных заключений заказчик принимает объект в эксплуатацию только после устранения подрядчиком нарушений.
Внимательно следите за уведомлениями от компании-застройщика: если сменился ваш адрес, необходимо сообщить об этом. В редких случаях, в ДДУ (договоре долевого участия) добавляется пункт, по которому если заказчик не явился на осмотр квартиры, то значит, он не имеет претензий и нареканий.
Как отменить договор купли-продажи жилья? >>>
Что проверить при приёме квартиры у застройщика?
При приёмке квартиры надо сверять соответствие договорным условиям с реальностью. Чтобы всё, что было прописано в договоре (площадь, отделка и т.д.), вы видели своими глазами. Поэтому вооружитесь ДДУ и листом осмотра/актом приёмки (запросите его у застройщика). Проверять свою квартиру лучше днём, чтобы при естественном освещении легко разглядеть недочёты.
- в квартире на должно быть подтёков и следов влаги или плесени. Проверьте вентиляцию в ванной и на кухне (можно поднести зажжённую спичку или зажигалку);
- проверяем стяжки, лоджии, балконы и двери: все части должны плотно прилегать, не иметь дефектов, трещин и не пропускать потоки воздуха (проверить можно на слух либо поднести ладонь). Двери и окна должны быть точно подогнаны, замки – чётко работать;
- стены, потолки и пол должны быть ровными, без выемок, вмятин, трещин и с прямыми углами;
- осмотрите качество отделки и сверьте с прописанными в ДДУ параметрами (есть ли линолиум, обои и т.д.);
- проверьте, не текут ли краны и трубы, горят ли лампочки, работают ли розетки.
Если к дому не подведены водоснабжение, канализация или электричество (или всё вместе), такой дом не может быть сдан в эксплуатацию. Поэтому лучше не подписывать акт приёмки квартиры, так как после вашей одобрительной подписи подведение коммуникаций могут затянуть. И вообще никогда не торопитесь подписывать акт, прежде чем внимательно всё не осмотрите в квартире. До приёмки вами квартиры, все выявленные вами выявленные недочеты исправляет застройщик. Кроме того, если выявятся какие-либо недочеты во время гарантийного срока, они также подлежат исправлению застройщиком.
Если выявлены недочёты при приемке квартиры от застройщика, их сразу нужно подробно описать в листе осмотра/акте приёмки. Это должны подписать вы и представитель застройщика. Копию отправьте в офис застройщика, чтобы он поставил визу и печать о приёме листа осмотра/акта приёмки (были реальные случаи, когда компания-застройщик отказывалась признавать подпись своего сотрудника).
По Закону «О долевом участии в жилищном строительстве» в договоре должен быть указан чёткий гарантийный срок: это время, на протяжении которого застройщик гарантирует сохранение качество построенного объекта, указанное в проектно-сметной документации. Поэтому если после новоселья у вас что-то отвалилось или разладилось в квартире – сразу обращайтесь к застройщику.
Информационная служба kn.kz