Бывает так, что собственник недвижимости, которую вы рассматриваете для покупки – может распоряжаться объектом не на все сто процентов. Мы имеем в виду случаи, при которых на недвижимости лежит обременение. В случае купли-продажи это обременение может серьёзно усложнить сделку. Какие бывают обременения, на что они влияют и могут ли навредить покупателю, мы сегодня и расскажем.
Поможет нам в этом разобраться адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
– Обременения прав на недвижимость – это законные ограничения распоряжения объектом. Они прописаны в 5 статье закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Некоторые обременения возникают по воле владельца недвижимости. Допустим, человек взял кредит или ипотечный заем – под залог своей квартиры. Это не страшно, с этим сталкивается, наверное, большая часть населения Казахстана. Жить в этой квартире можно спокойно, можно её сдавать, делать там ремонты, а вот продать или подарить без ведома залогодержателя – уже нельзя. Есть и обременения, которые от воли собственника не зависят. Например, возьмём того же человека-ипотечника. Допустим, он решил не платить кредит, накопил долгов, кредитор подал в суд и по решению суда на недвижимость наложили арест, – объясняет Жазира Нурланова.
Обременения в той или иной степени ограничивают возможность хозяина совершать разные сделки с недвижимостью. Обременения неразрывно связаны с объектом и даже при переходе прав на имущество к другому лицу – никуда не денутся. Поэтому если вы решили купить квартиру или другой объект недвижимости – вместе с ним вы «купите» и его «долговой хвост». Даже если в сделке это не прописано. Вы же помните, что незнание закона не освобождает от ответственности?
Поэтому если вы надумали купить объект, надо запросить у продавца недвижимости кадастровую справку (её можно в течение 5-10 минут получить через каспи-приложение прямо при вас) и посмотреть, какие обременения существуют, сняты ли они, и заодно сверить данные владельца недвижимости.
В случае с покупкой частного дома или земельного участка (или и того, и другого), лучше ещё запросить у владельца справку о наличию обременений от Управления земельных отношений.
Какие существуют обременения на недвижимость?
Обременения на недвижимость подлежат госрегистрации, поэтому они отдельно выделены в законе. Мы уже упоминали, что это 5 статья закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
Согласно статье, государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество:
- право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением, рента;
- право доверительного управления, в том числе при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и другие;
- залог;
- арест;
- ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции;
- иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законами Республики Казахстан, за исключением преимущественных интересов.
Пункт первый: право пользования
Теперь разберём каждый блок по полочкам. Наверное, многие удивились, прочитав здесь про право аренды. Потому что как таковое наличие арендатора у недвижимости не препятствует, например, продаже этой недвижимости. В случае с коммерческими объектами наличие арендаторов у продаваемой недвижимости – это даже выгодное условие. Объект действующий, с арендаторами – купят по более высокой цене, потому что он уже приносит пассивный доход с момента его покупки.
– Но стоит понимать, что в соответствии со статьей 559 особенной части Гражданского кодекса РК – переход права собственности к другому лицу на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть, если арендатор заключил официальный договор с прежним хозяином, новый хозяин объекта не может его выселить по закону до окончания договора аренды. На нового владельца при покупке такой недвижимости перейдут все обязательства по договору аренды, заключённому прежним собственником. Поэтому если вы рассчитываете въехать и жить либо работать в купленном объекте – нужно поинтересоваться о наличии обременения, связанного с арендаторами, – говорит адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
Ситуация с правом безвозмездного пользования или, иначе говоря, договором ссуды, аналогичная с арендной. Права нового собственника обременяются правами ссудополучателя на весь срок действия договора. Как и в случае с арендатором недвижимости, согласия ссудополучателя на продажу ссудного объекта не требуется. Но по-человечески, конечно, лучше о таком предупреждать.
О сервитуте недавно у нас выходил большой материал. Если напомнить вкратце – сервитут – это право на ограниченное целевое пользование чужим земельным участком, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций, охотничьего и рыбного хозяйств и иных нужд. Опять же, сервитут тоже сохраняется в случае смены собственника, и получение чьего-либо согласия на продажу или дарение участка с сервитутом, не требуется.
– Термин «сервитут» в переводе с латыни означает «подчинённое положение». И для покупателя, это, по сути, препятствие в пользовании объектом. Отменить сервитут возможно не всегда и только в судебном порядке. Например, если на земельном участке с сервитутом предусмотрен проезд какого-то спецтранспорта и других вариантов «обхода» этого участка нет, скорее всего, сервитут будет действовать и ничего с этим не поделать. Бывали случаи, что люди покупали землю под ИЖС, а из-за сервитута становится невозможно построить дом, – объясняет адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
Право пожизненного содержания с иждивением (например, рента) возникает на основании договора. Получатель ренты передает свою недвижимость в собственность плательщику ренты, который пожизненно содержит с иждивением получателя ренты (или указанного им третьего лица). Но здесь уже в соответствии со статьёй 538 Гражданского кодекса при передаче имущественных прав или постановке недвижимости в залог, требуется согласие получателя ренты.
Пункт второй: право доверительного управления
Доверительное управление – это сделка, по которой собственник передаёт недвижимость доверительному управляющему. И тот от своего имени управляет, пользуется и распоряжается имуществом. В соответствии со статьёй 891 Гражданского кодекса изменение собственника имущества не прекращает доверительного управления. И согласия доверительного управляющего на передачу имущественных прав не требуется.
Пункт третий: залог
Залог – это обременение, которое часто возникает при заключении ипотечного договора. Залог нужен для того, чтобы банку было обеспечено ответственное выполнение основного обязательства – выплаты заёмных средств. Поэтому по закону залогодержатель (допустим, банк) может погасить долг кредитора из стоимости заложенного имущества.
– В случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу. То емть, купив квартиру в залоге, покупателю придётся платить ещё и долг предыдущего собственника, так как по статье 323 Гражданского кодекса РК правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя. В этом случае, кстати, смена собственника заложенного имущества невозможна без согласия залогодержателя, – отмечает Жазира Нурланова.
Пункт четвёртый: арест
Арест имущества могут наложить по решению суда судебные исполнители. Но не только они: арест – это запрет на совершение сделок с имуществом, налагаемый как судом, так и судоисполнителем, а также органами дознания и органами предварительного следствия. С арестованным имуществом нельзя совершать сделки, пока арест не будет снят. Владелец арестованного имущества обязан обеспечить его сохранность.
Какие квартиры опасно покупать? >>>
Пункт пятый: ограничения, налагаемые госорганами
Здесь всё просто. Такие ограничения в распоряжении имуществом могут быть наложены на человека, если он не погасил налоговую задолженность. Согласно статье 613 Налогового кодекса РК, налогоплательщик обязан обеспечить сохранность имущества, ограниченного в распоряжении и не может заключать сделки с такой недвижимостью.
Важный пост-скриптум
Иногда может быть наложено обременение и на долю в недвижимости, которая принадлежит одному собственнику или нескольким. Причины те же: залог, арест и другие.
– Тут ситуация такова: при наложении обременения на долю в недвижимости нельзя отчуждать весь объект недвижимости по соглашению между остальными собственниками. То есть, продать всю квартиру, доля в которой, например, под арестом – запрещено законом. Но, в то же время обременения на долю в имуществе, не препятствуют другим собственникам распоряжаться своими долями, как им вздумается. То есть, они свои доли продать или подарить – могут, – объясняет адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
Как избавиться от обременений на недвижимость?
Все ограничения на недвижимость регистрируются в органе юстиции. Мы уже говорили, что для того, чтобы узнать об имеющихся ограничениях, нужно запрашивать кадастровую справку. Она называется «сведения о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках». Можно запросить её как через E-gov, так и в банковском приложении. Там не просто указан тип ограничения, а дата их наложения, основания, по которым они были наложены и орган, который их наложил.
– Надо понимать, что, если владелец недвижимости отказывается такую справку предоставить или ищет любой повод, чтобы этого не делать – тут что-то не так. Нормальный продавец, который адекватен и заинтересован в продаже квартиры, не станет скрывать правоустанавливающие и любые другие документы от покупателя. Ещё момент: справка должна быть «свежая»: желательно полученная день-в день. Потому что арест могли наложить, условно говоря, вчера, а справку вам показать недельной давности. Поэтому я бы даже порекомендовала покупателю в день сделки ещё раз запросить продавца «вытащить» из E-gov справку для надёжности и спокойствия, – советует Жазира Нурланова.
Обременения могут быть наложены и несколько лет назад.
– Я в настоящий момент снимаю обременения пятнадцатилетней давности, наложенные правоохранительными органами и судом. Конечно, основание для снятия любого вида обременения – это прекращение ситуации, из-за которой оно было наложено. То есть, владелец жилья должен, например, оплатить ипотеку, отдать долги, погасить обязательства перед кредиторами и так далее, а затем с доказательством о снятии обременения обратиться в ЦОН, egov или на сайт e-otinish, подав заявление с приложением подтверждающих документов. Но бывает и такая ситуация, что владелец недвижимости и покупатель договариваются о том, что покупатель погашает долг, снимается обременение и продавцу выплачивается ещё сверх того, какая-то часть денег. Это нормальная практика, если каждый шаг фиксируется документально, а не на словах. И в таких сделках обязательно должен быть юрист или риелтор, чтобы всё проконтролировать! – напоминает Жазира Нурланова.
Самым сложным видом обременения считается арест по гражданскому или уголовному делу.
Если арест был наложен судом по гражданскому делу, то согласно статье 160 Гражданско-Процессуального Кодекса, обеспечение иска может быть отменено тем же судом по заявлению лица, участвующего в деле, сторон арбитражного разбирательства или по собственной инициативе. Чтобы снять арест, необходимо обратиться в суд с приложением документов, подтверждающих, что решение суда исполнено. Если был привлечён судисполнитель, для снятия обременения нужно будет оплатить ещё и его работу. Обычно это 10% от суммы, фигурирующей в деле.
– Если арест был наложен в ходе производства по уголовному делу, то арест будет снят после предварительного следствия, если дело прекращено. А если дело будет передано в суд, то уже на суде будет решён вопрос о снятии ареста в случае обвинительного или оправдательного приговора по решению суда, – отмечает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
И, наконец, памятка владельцам обременённой недвижимости: как только у вас появились все основания и доказательства для снятия ареста: то есть, вы оплатили задолженность по ипотеке, исполнили решение суда и тому подобное, сразу нужно обратиться в суд (или другой орган, который наложил обременение) с заявлением на снятие ареста с недвижимости.
– Часто в ходе длительных судебных тяжб или по невнимательности арест может оставаться на объекте долгие годы, хотя причины, по которым арест был наложен, уже исключены. Не переживайте: обращение в суд с иском об освобождении недвижимости от ареста – это предусмотренный законом способ защиты прав собственника имущества, – подвела итог Жазира Нурланова.
Не так страшен чёрт, как его малюют, и не так страшно обременение, если быть подкованным и если обе стороны: как покупатель, так и продавец, заинтересованы в сделке и хотят, чтобы она состоялась по закону. Главное – не надеяться на везение, а действовать с риелтором или юристом – да, на них придётся потратиться, но лучше сделать это сразу и быть спокойным, что всё проверено и под контролем, чем после договора купли-продажи получить неприятные новости и непредвиденные расходы.
Благодарим за помощь в подготовке материала партнера портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, zhaz-ir@mail.ru, @advokat_nurlanova_zhazira.
Информационная служба kn.kz
Источник фото: freepik.com, из личного архива Ж. Нурлановой
