Ситуаций, когда доля в недвижимости или сама недвижимость принадлежит не только взрослым, но и ребёнку, в Казахстане достаточно. Дети по разным причинам оказываются собственниками квартир, частных домов, гаражей, участков земли или даже коммерческих объектов. При этом маленький владелец, конечно, не может сам распоряжаться своим имуществом, так как ещё не получил юридический статус дееспособного гражданина. А что делать, если вы собираетесь заключать сделку о переоформлении недвижимости, в которой по документам фигурирует «хозяин-ребёнок»? Мы расскажем в этом материале, как правильно оформлять в этом случае все официальные бумаги.
То, что несовершеннолетние дети владеют недвижимым имуществом – абсолютно легально и не так уж и редко. Конечно, интересы ребёнка в таких случаях защищают законные представители. Ими могут быть как родные мамы и папы, так и приёмные родители, а ещё опекуны или попечители. Но, к сожалению, бывает в жизни и так, что законные представители хотят незаконно обойти права ребёнка, поэтому по закону, на сделки с несовершеннолетними должны обратить особое внимание органы опеки и попечительства и нотариусы, и сам участник сделки с другой её стороны.
Что делать, если один из собственников не хочет продавать квартиру? >>>
Откуда у ребёнка недвижимость?
Права на недвижимость могут возникнуть у ребёнка также, как и у взрослого. По договору купли-продажи, дарения, наследства, завещания, приватизации или даже обмена. Всё это оформляется официально по разным причинам. Кто-то хочет обеспечить ребёнка начальным капиталом на будущее, кто-то хочет отписать после смерти квартиру именно одному, любимому/единственному внуку или правнуку. Распоряжаться он сам имуществом может после достижения 18-летнего возраста, но для фактического владения – возраст не помеха.
Купля-продажа или обмен
В принципе, несовершеннолетний может выступить даже в качестве покупателя недвижимости. Так могут сделать родители, допустим, чтобы избежать в будущем делёжку и ругань между детьми из-за наследства. Приобретают на каждого по квартире – и спор, как говорится, исключён. Если оформить недвижимость сразу на определённого ребёнка, можно избежать его делёж и претензии со стороны других наследников (в том числе, если муж и жена разведутся, квартира ребёнка уже не будет совместно нажитым имуществом супругов, а считается личным объектом владения несовершеннолетнего).
Недвижимость может быть оформлена на ребёнка и по договору обмена. Например, если на сына была зарегистрирована одна квартира, а потом по каким-то причинам жильё решили обменять (например, на квартиру в другом районе с доплатой).
Дарение или завещание
Родственники ребёнка могут ему подарить недвижимость. Опять же, дарственная исключает «делёжку» недвижимости между наследниками после смерти человека. И с помощью дарственной можно отдать жильё, так сказать «перепрыгнув» очерёдность наследования: ведь при смерти лица наследство обычно по закону принимают сначала наследники первой очереди (родители умершего, его дети, и супруг/супруга)! Но если при жизни оформить дарственную или завещание – недвижимость, прописанная в этих документах, автоматически отходит человеку вне зависимости от очерёдности наследования. Это может быть племянник, внучатый племянник, внук, правнук и так далее. Или даже НЕ родственник! Допустим, сын/внук лучшей подруги – то есть, по факту – чужой ребёнок. Подарить или завещать ему квартиру – не запрещено.
Наследование в порядке очереди
Если после смерти супруга/супруги не было написано завещание, а умерший владел квартирами, домами, дачами, гаражами, землёй, коммерческой недвижимостью или прочими объектами, всё это распределится между наследниками первой очереди в равных долях. И все дети, вне зависимости от возраста, получат свою часть наследства.
И надо понимать и помнить, что по статье 1069 Гражданского кодекса РК, даже если умершим человеком при жизни было написано завещание в обход его несовершеннолетних или нетрудоспособных детей, им всё равно по закону отойдёт не менее половины того, что причиталось бы при наследовании без завещания! То есть, так или иначе, ребёнок часть наследства получит.
Приватизация
Дети, также как и взрослые, могут быть владельцами жилья по договору приватизации! По статье 227 Гражданского кодекса РК, и пункту 2 статьи 13 Закона «О жилищных отношениях», выкупленное или приобретённое безвозмездно жилище в домах государственного жилфонда, переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе несовершеннолетних детей.
Как правильно купить недвижимость, которой владеет ребёнок?
Как мы уточняли ранее, несовершеннолетние казахстанцы не обладают полной дееспособностью. Однако в имущественных правах их не ограничивают. И в законе очень аккуратно прописывают нюансы заключения сделок с юными хозяевами объектов.
Согласно статье 23 Гражданского кодекса, от имени несовершеннолетних, которым меньше 14 лет, сделки совершают их законные представители. На практике в договоре стоит подпись родителя или другого законного представителя и пометка о том, что он действует от имени несовершеннолетнего ребёнка.
Согласно статье 22 Гражданского кодекса, подростки от 14 до 18 лет могут заключать сделки с согласия родителей и иных законных представителей. На практике договор подписывает сам несовершеннолетний и его законный представитель, отмечая, что он согласен на совершение данной сделки.
Иногда (к сожалению) бывает, что законные представители хотят незаконно обойти права несовершеннолетнего владельца недвижимости или доли в ней. Поэтому согласно статье 24 Гражданского кодекса и пункту 3 статьи 13 Закона «О жилищных отношениях», что на ЛЮБУЮ сделки по недвижимости, в которой фигурируют дети, требуется ещё и разрешение органа опеки и попечительства. И это касается не только договоров по полному отчуждению недвижимости или её доли, принадлежащей ребёнку. Но и, например, передачи в залог банку или сдаче в аренду!
Для получения согласия на сделку от органов опеки и попечительства, родители (или другие официальные представители ребёнка) должны обратиться в управление образования города по месту нахождения через портал «Электронного правительства».
Подготовить нужно будет разные документы:
- заявление от законного представителя ребёнка для распоряжения имуществом несовершеннолетнего в форме электронного документа;
- электронную копию свидетельства о рождении ребёнка;
- электронную копию нотариального согласия второго супруга или другого законного представителя ребёнка;
- электронную копию документов, подтверждающие факт отсутствия попечения над ребёнком родителя или родителей (свидетельство о смерти/решение суда о лишении или ограничении родительского права/признание безвестно отсутствующими/недееспособными/ограниченно дееспособными/ умершими);
- электронную копию документа, на основании которого ребёнок владеет недвижимостью/долей в ней (договор дарения/наследства и так далее);
- электронная копия мнения ребёнка (при достижении им 10лет).
После этого органы опеки и попечительства за 3 рабочих дня изучат документы и обоснование родителей или законных представителей о необходимости совершения сделки и решат: согласиться на это или отказать. Но учтите, что получить согласие на сделки, после которых размер имущества ребёнка уменьшится – очень, очень тяжело. Ведь надо понимать, как потом будут использованы средства, полученные после, допустим, продажи жилья. Может быть, часть денег положат на счёт ребёнка в банк? Или будет куплено новое жильё/объект и там ребёнку выделят соответствующую долю? Чтобы было понятно, чем руководствуется официальный представитель ребёнка. Не преследует ли он только лично свои интересы?
Часто родители на деньги, вырученные от подобных сделок, покупают новую недвижимость, уже не прописывая в договоре ребёнка. Их можно понять: постоянно бегать за разрешением в органы опеки и доказывать необходимость сделки им не хочется. А ещё и банки не хотят выдавать ипотеку под залог недвижимости, в которой среди владельцев фигурируют несовершеннолетние. Хорошо, если НЕ включение ребёнка в последующем в список собственников – просто формальность для удобства и родители потом восстановят справедливость. Но иногда получается, что ребёнок потом остаётся без ничего. Сам он сразу не сможет обратиться в суд за защитой своих прав, поэтому органы опеки и попечительства столь придирчиво подходят к таким сделкам. Но и в последующем, договор, заключённый в ущерб интересам несовершеннолетнего, легко может быть отменён! Поэтому к таким сделкам советуем относиться крайне ответственно! Перепроверять подлинность документов и можно даже обратиться в опеку самому, чтобы удостовериться в обоснованности выдачи родителям разрешения на сделку с недвижимостью.
Помните, если суд выявит нарушения, то встанет на защиту прав ребёнка и недвижимость юному собственнику придётся вернуть. А вот как быстро вернут вам уплаченные за объект деньги – сказать точно нельзя. Не исключено, что придётся инициировать новые иски, которые отнимут у вас время, нервы и деньги.
Информационная служба kn.kz
Источник фото: freepik.com
