Покупка квартиры – дело приятное, но достаточно рискованное. Мошенников на рынке недвижимости предостаточно, и они постоянно пытаются ввести людей в заблуждение. Но не только жулики как таковые, могут представлять опасность. Есть много типов квартир, приобретение которых может обернуться серьёзными проблемами и потерей вложенных денег.
Чтобы составить список квартир, которые опасно покупать, мы обратились к риелтору агентства «ЦАН» в Караганде Вячеславу Пирину и адвокату Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазире Нурлановой. Они рассказали нам о том, какие тревожные звоночки должны насторожить покупателей.
Звоночек первый: юридические притязания
Мы постоянно советуем своим читателям сотрудничать с риелторами или юристами – именно эти профессионалы смогут понять, есть ли у недвижимости какие-то юридические притязания.
– Юридические притязания – это оспаривание третьими лицами прав на недвижимое имущество или сделок с ним. Это могут быть родственники, наследники, банковские организации и другие. Юридическое притязание может быть наложено только на недвижимое имущество: землю, здания и так далее. Согласно статье 53 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», среди притязаний могут быть факты обжалования или опротестования судебных актов, решение об изъятии земельного участка, соглашение о задатке, предварительный договор, аресты и прочее. Регистрацию притязаний производят ЦОНы. Поэтому при сделке с квартирой всегда спрашивается кадастровая справка, в которой всё обязательно будет отражено. Иногда покупка объекта с притязаниями, может повлечь признание сделки недействительной. Поэтому лучше дождаться снятия притязания, чтобы быть спокойным, – объясняет Жазира Нурланова.
Ипотечные программы 2024 года: условия и нюансы
Звоночек второй: нет документов
До сих пор в городах Казахстана ещё остались объекты, которые продаются без документов. То есть, при сделке просто передаются ключи. Чем это может быть чревато? Всем, чем угодно.
– Как правило, на квартиры без документов предоставляется большая скидка. В Караганде лично встречал такие предложения, в бывших семейных общежитиях. Не факт, что вы сможете после покупки оформить на себя жилплощадь. Могут выплыть собственники, долги, опять же, притязания какие-то начнутся. Вполне может быть и так, что эта скидка обернётся ещё большими расходами. Зачем вам такие сюрпризы? – рассуждает Вячеслав Пирин.
Звоночек третий: копии документов
Часто бывает, что продавец показывает покупателям только копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это тоже должно насторожить. Сделка с квартирой – это не покупка картофеля на рынке. Вся документация для покупателя должна быть доступна!
– Если у продавца нет на руках оригиналов документов – они могут быть, например, в банке, если квартира в залоге. Залоговую недвижимость покупать не страшно, но нужно отнестись к таким сделкам с максимальной внимательностью. А если вам упорно не дают посмотреть никаких документов в оригинале – лучше отказаться от приобретения объекта. Эти копии могут быть вообще мастерски нарисованы в фотошопе – не забывайте, что у мошенников богатая фантазия, – предупреждает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
Уходить от продавца стоит сразу, если он отказывается заказать онлайн-справку об обременениях. Как мы уже говорили, в справке не только могут выплыть аресты и залоги, но и то, что собственник квартиры – вообще не тот, кого вы видите перед собой, а совсем другой человек.
Звоночек четвёртый: ошибки в документах
Документы нужно не просто запрашивать. Их надо изучить и сверить. Это можно сделать даже без помощи юриста. В документах и справках могут быть ошибки, нестыковки. Они могут быть с истёкшим сроком действия. Поэтому если отличается хотя бы одна буква или цифра – связываться не стоит. Если продавец говорит, что это опечатка – то пусть он сам и поработает над её официальным исправлением.
Звоночек пятый: вместо хозяина – доверенное лицо
Бывает, что по каким-то причинам вместо владельца квартиры жильё продаёт доверенное лицо. В принципе, это не страшно, но рисков в такой сделке много, так как доверенность может быть фальшивой или уже отозванной. А ещё – просроченной. Подробности такой сделки, как её провести и на что обратить внимание – мы недавно рассказывали.
Конечно, работать с доверителем можно, но при заключении сделки купли-продажи желательно, чтобы присутствовал сам владелец недвижимости.
Звоночек шестой: множество собственников
При покупке квартиры стоит проверить также количество предыдущих её собственников. Эту информацию можно запросить в e-gov. Если за короткий срок жильё перепродавалось несколько раз – возможно, этими сделками пытались скрыть какую-то махинацию.
– Я на данный момент как раз работаю над снятием ареста с квартиры в судебном порядке – мой доверитель купил квартиру, которую предыдущий собственник приобрёл по сомнительным документам. В связи с чем следователем был наложен арест. В таких случаях добросовестный покупатель рискует остаться без квартиры и денег – их, как правило, уже нет у продавца, – говорит Жазира Нурланова.
Звоночек седьмой: куча наследников
Если квартира была получена человеком по наследству, то есть тоже риск. Люди нередко обходят других наследников, потом обманутые родственники начинают судебные тяжбы и крайним остаётся тот, кто купил спорную квартиру.
– Из-за таких неучтённых ранее наследников и тяжб, на квартиру могут наложить арест и продать её у вас не получится. Скорее всего, и сделку купли-продажи признают недействительной. Выход, конечно, есть: если при сделке юрист или нотариус перепроверит наследственную базу по объекту и выяснит, были ли судебные дела, связанные с этой квартирой, – говорит Жазира Нурланова.
Больше рисков, если наследство получено недавно. Если давно – то, скорее всего, новые наследники уже не объявятся и всё с документами в порядке.
Звоночек восьмой: хозяин «с особенностями»
Среди владельцев недвижимости часто фигурируют люди, стоящие на разных учётах. Инвалидность – не означает, что у человека прекращаются права на жильё или на его часть. Если человек признан недееспособным, то просто сделки он совершает не самостоятельно, а, например, при помощи своих опекунов.
– Опасно квартиры покупать, как выявилось, у людей с отклонениями в психике, стоящих официально на каком-либо учёте. Потому что можно оспорить сделку и потерять деньги, если упустить какой-то нюанс. Ещё надо крайне внимательно отнестись к сделкам, которые заключают пожилые люди. Важно, чтобы на них не было оказано давление. Или может быть такое, что, допустим, старичок не совсем понимает, что подписывает. Поэтому надо подстраховаться и запросить справки по психическому здоровью человека. Нужно быть уверенным, что он на сделке не находится под влиянием алкоголя, наркотиков, или каких-либо препаратов, – говорит риелтор агентства «ЦАН» в Караганде Вячеслав Пирин.
Звоночек девятый: подозрительно удобно и дёшево
Если квартира предлагается по очень лакомой цене, то это тоже неспроста. Конечно, есть и НЕ подозрительные причины продажи квартир по заманчиво низким ценам. Например, срочный переезд. Или тяжёлый развод, после которого люди хотят поскорее поделить нажитое и больше не видеть друг друга никогда. Или владельцам жилья срочно понадобились деньги на операцию для близкого человека.
– Но чаще всего есть какой-то неприятный нюанс. Есть, например, дома, которые акимат признаёт «негодными» или собирается отдавать под снос. Продавец молчит про трещины и нарушения, и просто хорошо скидывает цены. Ещё опасна покупка в рассрочку. Если некорректно оговорены сроки и остаточный долг. Вообще вот к этим очень «удобным предложениям» надо относиться очень внимательно, – отмечает Вячеслав Пирин.
Звоночек десятый: перепланировка
Какой-то огромной опасности в этом нет, скорее, куча неудобств. Если в техпаспорте вы видите, например, стену, а по факту в этом месте, допустим, арка, то перепланировка не узаконена. Купить вы квартиру сможете только за наличный расчёт, так как банки к подобным объектам относятся очень строго и кредит на такую недвижимость не выдают. Также придётся платить штраф и узаконивать перепланировку, если захотите жильё потом продать.
Звоночек одиннадцатый: дом не достроен
Конечно, купить квартиру, когда дом ещё не сдан в эксплуатацию – намного дешевле, нежели купить уже построенное жильё. Но здесь тоже кроется определённая опасность.
– По новостройкам – там желательно приобретать, когда дом сдан в эксплуатацию и есть коммуникации. Да, на стадии котлована, конечно, выгоднее. Но не забываем, что строительство может быть «заморожено» на неопределённый срок! А ещё нежелательно покупать дома, которые застройщики возводят на болотистых местностях: неизвестно, насколько глубоко забиты сваи, есть ли проблема с канализацией и отоплением. Например, на Кунгее в Караганде ставят дома и некоторые застройщики сразу продают незавершённые, хотя там не все рассчитали правильно глубину заливки фундамента, – приводит пример Вячеслав Пирин.
Ещё сейчас есть проблема в том, что некоторые застройщики возводят дома, не имея на руках всех разрешительных документов. Их выявляют, строительство могут как приостановить, так и присудить дом снести. А дольщики остаются у разбитого корыта.
– Мы постоянно говорим о том, что перед сделкой в ГАСКе нужно узнавать о том, есть ли у застройщика разрешение на привлечение средств дольщиков. Есть ли все документы. И надо помнить, что в Казахстане для привлечения средств дольщиков заключается только договор ДОЛЕВОГО участия или ДДУ. Если вам дают документ, на котором написано что-то другое – связываться не надо. Вот эти все «договоры предварительного бронирования» и прочие – ничего вам не гарантируют в случае, если застройщик окажется недобросовестным, – напоминает Жазира Нурланова.
Звоночек двенадцатый: квартиры на технических этажах
В Алматы сейчас по поручению акима города постоянно идут проверки. Много было снесено построек, которые взялись из ниоткуда на технических этажах – в частности, на мансардах. Конечно, жильё, которое сделали из цокольного этажа, сносить никто не будет… но соседи могут запросто подать в суд, так как это, по сути, объект кондоминиума.
Благодарим за помощь в подготовке материала партнёра портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, zhaz-ir@mail.ru, @advokat_nurlanova_zhazira.
Информационная служба kn.kz
Источник фото: freepik.com
