Большинство ипотечных программ – как банковских, так и государственных – подразумевают выдачу жилищного кредита при условии 20-50% первоначального взноса. Даже для приобретения скромной квартиры за 10 миллионов тенге понадобится скопить от двух до пяти миллионов «первоначалки». А можно ли обойтись вообще без неё? Сейчас расскажем.
Первоначальный взнос банки требуют для того, чтобы оценить надёжность заёмщика. Чем больше человек принесёт «первоначалки», тем больше вероятности, что и платить он будет по кредиту исправнее и его намерения серьёзнее. Соответственно, и условия ипотеки получатся для такого заёмщика получше. Хотя в жизни любого кредитора (даже самого надёжного), конечно, могут возникнуть форс-мажоры.
Банки в ипотеке с изначально нулевыми вложениями со стороны клиента видят для себя много рисков. Именно поэтому даже в зарубежной практике ипотечных программ без первоначального взноса можно по пальцам пересчитать.
Первоначальный взнос банки требуют для того, чтобы оценить надёжность заёмщика.
В России, например, в этом году один из банков запустил ипотеку без первоначального взноса… но только для многодетных (с тремя и больше детьми), только в определённый срок получения – с июля до сентября и только на квартиры в многоквартирных домах. Минимальная ставка 19,2% годовых при условии комплексного страхования и подтверждения дохода. В Беларуси ипотека без первоначального взноса тоже доступна определённым категориям граждан: тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий, или имеет несколько детей. Остальные должны будут предоставить залог.
Что будет с ценами на квартиры до конца 2024 года
В Казахстане ипотеку без первоначального взноса можно взять вне зависимости от количества детей или семейного положения. Но пока её предлагает лишь «Банк ЦентрКредит». Однако вместо «первоначалки» требуется дополнительный залог. То есть, кроме приобретаемой в ипотеку квартиры под обременение банка должна быть поставлена ещё недвижимость. Но не абы какая, а та, у которой оценочная стоимость не ниже 50% от суммы кредита. То есть, если человек берёт ипотеку на покупку квартиры за 20 миллионов тенге, в залог нужно предоставить недвижимость стоимостью в 10 миллионов. Конечно, квартиру можно предоставить не свою, а третьего лица – родственника или друга, который согласится стать гарантом вашего кредита.
Насколько это выгодно?
Мы решили воспользоваться ипотечным калькулятором сайта kn.kz и подсчитать, насколько велика разница переплаты при ипотеке с первоначальным взносом в 0%, в 30% и в 50%. Максимальный срок кредита в банке по ипотеке – 15 лет. Ставка банка начинается от 17,5% (мы взяли её за основу). Конечно, цифры ориентировочные – точные данные индивидуальны для каждого клиента.
|
Стоимость квартиры |
20 000 000 тг |
||
|
Первоначальный взнос |
- |
20% |
50% |
|
Ежемесячный платёж |
311 760 тг |
251 933 тг |
157 458 тг |
|
Переплата |
36 317 969 тг |
29 347 853 тг |
38 342 408 тг |
Как видим, для того, чтобы взять недвижимость за 20 миллионов тенге без первоначального взноса, кроме залога, потребуется ещё и очень хорошая зарплата – больше 600 тысяч тенге. Посмотрим, какой расчёт может быть для покупки квартиры за 15 миллионов тенге.
|
Стоимость квартиры |
15 000 000 тг |
||
|
Первоначальный взнос |
- |
20% |
50% |
|
Ежемесячный платёж |
233 825 тг |
188 949 тг |
118 093 тг |
|
Переплата |
27 238 477 тг |
22 010 890 тг |
13 756 806 тг |
Здесь уже для ипотеки без «первоначалки» заработок нужен в районе 500 тысяч. Учитывая то, что по данным Бюро нацстатистики, в первом полугодии 2024 года среднее значение номинальной заработной платы по Казахстану составило всего 382 тысячи тенге – вышеуказанный расчёт тоже «потянет» далеко не каждый. Посмотрим, как сложатся цифры для покупки квартиры за 10 миллионов тенге.
|
Стоимость квартиры |
10 000 000 тг |
||
|
Первоначальный взнос |
- |
20% |
50% |
|
Ежемесячный платёж |
155 883 тг |
125 966 тг |
78 729 тг |
|
Переплата |
18 158 984 тг |
14 673 927 тг |
9 171 204 тг |
Выходит, что среднемесячная зарплата казахстанцев подходит только для приобретения в ипотеку на 15 лет достаточно скромной квартиры за 10 миллионов. И то – напоминаем – при условии, что у заёмщика есть свой дополнительный залог. Или друзья или родственники, которые доверяют ему настолько, что готовы предоставить банку в качестве гаранта собственную недвижимость!
Для ипотеки без «первоначалки» заработок нужен в районе 500 тысяч.
Некоторые застройщики тоже предлагают взять новое жильё в кредит без первоначального взноса. Но и они требуют предоставить дополнительный залог! Часть стройкомпаний запрашивает подтверждение доходов, часть – его не запрашивает, но надо понимать, что и от этого тоже зависит ваша выгода. Если доходы заёмщика не подтверждены, то ставка вознаграждения может увеличиться на 2-3 или больше процентов.
Заманчивые объявления
Периодически в соцсетях «выплывают» всевозможные предложения «оформить ипотеку быстро, без первоначального взноса и без подтверждения доходов». Причём, обещают ещё и минимальный пакет документов с результатом чуть ли не в 1-2 дня.
Эксперты говорят, что это просто серая схема некоторых риэлторов: они просто делают завышенную оценку недвижимости за дополнительную плату (как правило, равную первоначальному взносу). Риелторы берут эту комиссию и просят оценщиков увеличить для банка стоимость приобретаемой квартиры. Допустим, квартира в 20 миллионов оценивается в 24. Отчёт оценщика подаётся в банк, и выдаётся кредит на 20 миллионов – в итоге как бы без первоначального взноса. Но если банк решит по каким-то причинам не выдать кредит, комиссионные деньги риелторы не возвращают обратно.
Но если банк решит по каким-то причинам не выдать кредит, комиссионные деньги риелторы не возвращают обратно.
Петиция от народа
Некоторые казахстанцы, возмущённые ценами на жильё и ипотечными ставками, в этом году даже решили создать петицию в адрес Министерства промышленности и строительства – за ипотеку без первоначального взноса. Пока из 50 тысяч собрано всего 1127 подписей.
«В Казахстане проживает много наших граждан, кто нуждается в приобретении собственного жилья, но по разным причинам не могут накопить первоначальные взносы для участия в ипотечных программах и остаются многие годы без своего жилья. Ипотечные программы с первоначальным взносом 10-20-30 процентов усложняют получение жилья нуждающимся гражданам, многие идут снимать по этой причине дорогое арендное жильё, когда эти деньги семья могла бы направлять на приобретенное собственное жилье. Стоить отметить, что создается также ажиотаж среди тех, кто имеет первоначальный взнос на рынке, где одни категории людей по каким-то баллам проходят, а другие не проходят и ждут снова свои очереди годами, что несправедливо и неправильно. Счастливое государство – счастливая семья начинается с каждого дома, а там где есть дом, у семьи есть духовное, образовательное развитие на благо своей страны. При выдаче ипотеки необходимо учитывать на платежеспособность заемщика и если подтверждается платежеспособность граждан необходимо выдавать жилье без барьеров таких как первоначальный взнос. Давайте отменим первоначальные взносы по ипотечным программам в нашей стране для счастливого будущего каждого гражданина!» , – говорится в петиции.
Однако эксперты уверены, что предложенная мера спровоцирует скачок цен на 50, а то и на 100%, потому что поток желающих взять ипотеку будет ошеломляюще большим. Как вариант – банки, конечно, могут ужесточить требования к доходам казахстанцев, чтобы перестраховаться. Иначе закредитованность людей вырастет, потянув за собой рост количества проблемных заёмщиков.
Из кажущихся плюсов может быть то, что рост желающих приобрести своё жильё, подтолкнёт развитие строительной отрасли и соответствующих сфер деятельности... Однако гарантии, что строить будут больше, быстрее и при этом не пострадает качество жилья – дать никто не может.
Информационная служба kn.kz
Источник фото: freepik.com
