По данным Бюро нацстатистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК, за последние месяцы цены на рынке недвижимости казахстанцев, которые собираются покупать или снять жильё, только радуют. Рост из месяца в месяц, если и есть, то небольшой – в районе 1-2%. Поэтому и сделок с недвижимостью стало больше. В июне 2024 годы люди заключили 34 011 договоров купли-продажи, а в июле уже 40 099 – рост на 21,7%. Мы решили узнать у экспертов, продолжится ли стагнация цен и стоит ли покупать недвижимость в этом году. Или подождать 2025?
Александр Пак: «Скачков и падений не будет»
Маркетолог-аналитик, эксперт рынка недвижимости Александр Пак советует казахстанцам однозначно продолжать приобретать надвижимость. Сейчас на рынке сложилась хорошая для клиентов ситуация и ей стоит воспользоваться.
– Сейчас, можно сказать, цены упали до минимума. Я думаю, что нынешний рынок недвижимости – то, как он сейчас выглядит на данный момент – можно назвать «рынком ожидания». То есть, скачков, падений и резких перемен не будет. Почему? Ведь что в стране никаких новых ипотек не запускается, поэтому рынок и не изменится, – уверен Александр Пак.
Однако новостройки точно не будут ещё сильнее дешеветь, считает эксперт. Потому что за последнее время цены на стройматериалы повысились на 6-9%. Но строительные компании сейчас замедлили ежемесячный рост цен в новых жилых комплексах.
С арендой жилья, конечно, ситуация не такая удачная. Сейчас наступит учебный год и поток студентов, конечно, провоцирует рост на съёмные квадраты.
– Это происходит в Казахстане каждый год, ничего удивительного. Но надо ещё понимать, что затишье на рынке продажи подняло цены на рынке аренды. Потому что многие квартиры после покупки арендаторами недвижимости опять поступали на рынок. Сейчас этот цикл замедлился и уменьшилось количество арендных квартир. Даже в регионах цены поднялись чуть ли не на 150-200%, – говорит маркетолог-аналитик, эксперт рынка недвижимости Александр Пак.
Налоги на недвижимость: кто платит и сколько?
Рамазан Досов: «Рынок недвижимости во власти покупателя»
Главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов считает, что, несмотря на некоторые признаки оживления рынка, последнее слово всё-таки за покупателями.
– Да, по факту перепродажа вторичного жилья выросла на 0,4% за июль и 3,2% за год, продажа нового жилья – на 0,1% за июль и 2,2% за год, но рынок недвижимости по-прежнему находится во власти покупателя, который решает условия сделки и вероятность ее заключения. Такие отдельные сезонные факторы как увеличение спроса перед стартом учебного периода и рост вывода пенсионных накоплений из ЕНПФ на фоне обсуждений возможного ограничения изъятий средств – а мы знаем, что в июле казахстанцы изъяли из ЕНПФ более 72 миллиарда тенге – могут влиять на цены, но их воздействие временное и разовое, – говорит Рамазан Досов.
При этом определяющее влияние на динамику рынка жилья до конца года будет иметь госполитика, в частности, бюджетные затраты на льготные ипотечные программы, а также изменение реальных доходов граждан страны. Эксперт отметил: с начала года реальные доходы казахстанцев показывают отрицательную динамику: -0,2%, а дефицит консолидированного бюджета существенно превышает прогнозное значение: за 6 месяцев 2024 года дефицит составил 1 триллион тенге против скорректированного на весь год показателя в 700 миллиардов тенге.
– Маловероятно, что государство найдёт дополнительные ресурсы для финансирования ипотечных программ к тому объёму, который уже выделен на текущий год. В таком случае, значимого повышения цен на жильё ожидать не приходится, поскольку нет достаточного платёжеспособного спроса. В то же время рыночная ипотека сохраняется дорогой из-за высоких ставок в системе ввиду жёстких денежно-кредитных условий в стране необходимых для борьбы с инфляцией, – объясняет главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов.
По поводу аренды жилья, Рамазан Досов, как и Александр Пак, прогнозирует увеличение цен. Но объяснил это немного по-другому.
– Предпосылки для роста спроса на заёмное жилье и цен на аренду создают несколько факторов. Во-первых, это ускорение инфляционных процессов в стране, главным образом, под влиянием увеличения цен на платные услуги: +1,6% за июль из-за продолжающихся реформ регулируемых цен. Во-вторых, активные меры по выведению из тени доходов от предпринимательской деятельности и предстоящая необходимость всеобщего декларирования за текущий год. В-третьих, продолжающаяся урбанизация: миграция населения, например, в Алматы с начала года составила 15,8 тысяч человек, в Астану – 29,3 тысячи человек. Общий рост населения +126 тысяч. Я не удивлюсь, если значительный рос спроса и цен на аренду произойдет в ближайшие месяцы, – подытожил Рамазан Досов.
Ольга Ивко: «Нет быстрого оборота в строительстве»
Риелтор Карагандинского агентства недвижимости «ЦАН» Ольга Ивко считает, что цены на казахстанском рынке «вторички» либо остановятся, либо дальше будут падать до конца 2024 года.
– По поводу вторичного жилья это связано с тем, что нет льготных ипотек. По новостройкам не думаю, что цены на снижение будут идти, но они, опять же, могут остановиться, потому что нет определённых ипотечных программ, которые могут предоставить быстрые деньги и быстрый оборот для строительных компаний. А мы понимаем, что чем больше денег вкладывается в строительство, тем больше стартует новых проектов, и, соответственно, строительство растёт. Поэтому ожидать какого-то увеличения цен, скорее всего, не придётся, – говорит Ольга Ивко.
Эксперт согласилась с предыдущими нашими спикерами, что по аренде в период сезонности цены однозначно повысятся.
– Хотя арендные ставки были сильно раздуты в момент переселения россиян в Казахстан, сейчас ценник уже подходит к адекватной цифре. Но в период осенней сезонности всегда минимум на 5% идёт рост по ценам, – заключила Риелтор Карагандинского агентства недвижимости «ЦАН» Ольга Ивко.
Какую квартиру можно купить за 10 млн тенге в Казахстане?
Толеген Ашимов: «Себестоимость новостроек увеличит новый Налоговый кодекс»
Директор филиала РОЮЛ «Союз Строителей Казахстана» по Карагандинской области Толеген Ашимов считает, что на прогнозы сильно ориентироваться не нужно – если человек запланировал покупать недвижимость, её надо брать. С ценами можно как угадать, так и просчитаться.
– Хотя уже сейчас понятно, что себестоимость строительства будет расти. Она уже дорожает, потому что в стране сейчас новый налоговый кодекс принимают. И раньше то, что мы реализовывали коммерческое жильё населению – не облагалось НДС, сейчас уже сверху будет НДС. Это конечно тоже осложнит ситуацию. Ещё добавляется технический надзор и авторский надзор поэтому следует ждать удорожания. На строительные организации-ТОО лягут дополнительные налоги за взаиморасчёты с индивидуальных предпринимателей. Это тоже неблагоприятно скажется на себестоимости строительства, – говорит Толеген Ашимов.
Но поднимется ли стоимость жилья – уже другой вопрос – отмечает директор филиала РОЮЛ «Союз Строителей Казахстана» по Карагандинской области. Потому что очень возможно, что для того, чтобы выйти из рынка или распродать жильё, строительные компании могут скидывать квартиры по демпинговым ценам ниже себестоимости, лишь бы от них избавиться. Но это тоже плохо, потому что дальше они строить не будут.
Эксперт подсчитал примерную стоимость удорожания.
– Смотрите: 12% на коммерческое жильё с новым налоговым кодексом прилетит. Ещё удорожают строительные материалы – я так думаю, процентов 15 даст, наверное, по себестоимости. Но как это отразится на реализации – покажет время и направление государства. Может оно примет какие-то программы, простимулирует спрос, тогда, конечно, рынок удержится. Поэтому сейчас мы все немного в ожидании, в напряжении, – заключил директор филиала РОЮЛ «Союз Строителей Казахстана» по Карагандинской области Толеген Ашимов.
В общем эксперты сошлись во мнении, что если человек давно планировал взять квартиру, то сейчас если и не самый лучший, то однозначно удачный период по ценам. Даже если ценник и упадёт, то не намного.
Информационная служба kn.kz
Источник фото: freepik.com
