Сделки с недвижимостью, которая находится в залоге, в Казахстане достаточно распространены. Причина выставления на продажу объектов с обременением проста: в большинстве случаев заёмщик понимает, что не в состоянии «тянуть ипотечную лямку» и решает избавиться от долга, погасив его за счёт продажи залоговой недвижимости. Это нормальная и абсолютно законная процедура. Как правило, после таких сделок на руках у экс-владельца недвижимости остаётся ещё и небольшой излишек, которым он распоряжается по своему усмотрению. Понятно, что для продавца здесь много плюсов, а что от таких сделок ждать покупателю, и стоит ли их бояться? Мы сейчас расскажем.
Как мы уже отметили, для владельца недвижимости её продажа поможет освободиться от ипотечного обязательства. Но и для покупателя в такой сделке есть очевидный плюс: приобрести объект, находящийся в залоге, зачастую намного выгоднее, нежели недвижимость без обременения. Не забываем, что владельцу, как правило, деньги нужны срочно. А ещё и покупатели и продавцы понимают, что такие сделки специфичны и по документам, и по времени, и по рискам, поэтому цена у объекта всегда хорошо коррелируется.
На нашем сайте kn.kz с пометкой «в залоге» продаётся каждая десятая квартира и офис, и каждый двадцатый дом. Владельцы это не скрывают, потому что данные об обременении можно спокойно проверить: покупатель может запросить у продавца объекта (или нотариуса) предоставить из eGov «Сведения о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимость для физических лиц (Форма-2)». Там всё будет указано: и само обременение, и основания для него и срок возникновения залога.
Если квартира/дом/коммерческий объект или любая другая недвижимость в залоге, это значит, что объект владелец предоставил как гарантию для банка по ипотечному или потребительскому займу (либо собственник поручился недвижимостью по обязательствам третьего лица). При этом право собственности за заёмщиком сохраняется, но только как факт. Больше ничего с недвижимостью (кроме как просто ей пользоваться) владелец делать не может без разрешения банка, который принял объект в залог.
Подарить, продать, обменять залоговую недвижимость, НЕ поставив банк в известность – НЕ получится.
Поэтому для сделок по отчуждению недвижимости нужно ОБЯЗАТЕЛЬНО получать разрешение финансовой организации-кредитора (ведь оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость отдаются в банк со дня оформления залога и до дня погашения кредита). Это прописано в пункте 2 статьи 315 Гражданского кодекса РК, залогодатель (кредитор) вправе отчуждать предмет залога в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя (банка).
Ипотека-2024: условия всех казахстанских банков >>>
Ещё раз подчеркнём: объекты в залоге продавать и покупать можно и это абсолютно законно!
К тому же, такая недвижимость по документам «блещет своей чистотой» – ведь банк перед тем, как взять её в качестве гаранта, перепроверит всё вдоль и поперёк и никогда не примет в качестве залогового обеспечения объект с «сомнительной репутацией».
Способы покупки залоговой недвижимости
Приобрести залоговую недвижимость можно разными способами. За наличный расчёт, с помощью переоформления кредита на покупателя в банке заёмщика, или с помощью оформления ипотеки покупателем в любом другом банке.
Чтобы обезопасить себя, покупателю лучше ходить в банк вместе с продавцом. Кредитор должен подать заявку на полное погашение займа и взять выписку о задолженности (в ней будет до тиынки прописана сумма, которую нужно вернуть банку). Необходимо выяснить точный размер задолженности с учётом вознаграждения, неустойки, пени, просрочки и других штрафных санкций. А ещё надо удостовериться, что к кредитору не применяют внесудебную или судебную процедуру реализации залога и на имущество не наложен арест.
Передавать какие-то деньги продавцу покупателю надо только после того, как банк даст официальное документальное согласие на полное досрочное погашение займа.
Для удобства допустим, что владелец должен банку 10 миллионов тенге, а с покупателем он договорился о цене в 18 миллионов.
Конечно, проще всего наличный расчёт. Обычно реализовывается такая схема: покупатель вносит в банк остаток долга по кредиту за продавца (в нашем случае 10 миллионов тенге), после этого банк официально снимает с объекта обременение и проводится регистрация прекращения залога. А уже потом покупатель отдаёт продавцу оставшуюся сумму (8 миллионов тенге).
Конечно, всё это должно быть документально закреплено! Если договорённости будут словестными, владелец недвижимости запросто может передумать продавать объект после того, как покупатель внёс в банк сумму долга по кредиту. Или может потратить деньги на другие цели или скрыться с «кэшем». В итоге обязательство не будет погашено, залог с объекта не снимут и покупатель просто выкинет свои деньги на ветер. А ещё покупателю нужно помнить, что пока объект не оформлен на его имя, не нужно туда вселяться, или, например, делать там ремонт – тоже можно потерять деньги.
Можно оформить наши 10 миллионов тенге в качестве задатка. Но надо помнить, что если сделка вдруг отменится по вине покупателя – сумма останется у продавца, а если сделка вдруг отменится по вине продавца – ему придётся вернуть покупателю задаток в двойном размере.
Финансовая сторона сделок с недвижимостью: задаток, аванс… и залог >>>
Поэтому чтобы в случае отмены договорённостей не было финансовых последствий (вроде тех, что влечёт за собой задаток), казахстанцы предпочитают заключать предварительный договор купли-продажи, в котором, кроме характеристик объекта прописывают, какую сумму и в счёт чего отдаёт покупатель. В нашем примере было бы указано, что полученные от покупателя 10 миллионов направляются продавцом на погашение кредита. И что потом недвижимость, освобождённая от обременения, должна быть продана в течение определённого времени (допустим, в течение 5-10 дней) покупателю после получения продавцом в банке оригиналов правоустанавливающих документов и заключения основного договора купли-продажи (и при доплате в 8 миллионов).
Отдавать первую часть денег в руки продавцу нежелательно. Лучше их зачислить на транзитный счёт и указать, что назначение платежа «взнос за договор банковского займа», и указать номер договора и реквизиты кредитора.
В предварительном договоре купли-продажи надо всё тщательно сверять: и характеристики объекта, и номера ипотечных договоров, и реквизиты сторон и банка, и сроки. Всё это лучше проверять с нотариусом.
Ещё один способ приобретения залоговой недвижимости – ипотека. Покупатель может переоформить на себя кредит продавца в том же банке и стать кредитором на подходящих к себе условиях. Или пройти процедуру рефинансирования в другом банке. Всё это сложнее наличного расчёта и дольше, потому что сначала придётся ждать, пока банк рассмотрит заявку покупателя. Надо учесть, что банки соглашаются на замену должника по обеспеченному залогом займу, но на определённых условиях. Они проводят кредитный скоринг, то есть, оценивают платёжеспособность заёмщика. Если всё в порядке – покупателю выдадут гарантийное письмо о согласии на выдачу кредита и продавцу можно будет запросить оригиналы документов и оформить у нотариуса договор купли-продажи. Пока покупатель не зарегистрирует право собственности, и не заключит договор залога, продавец деньги не получит. Это всё займёт около месяца, иногда и больше (покупателю, допустим, могут не одобрить кредит в одном банке, и придётся искать варианты в других) – с этим обеим сторонам сделки нужно просто смириться.
Информационная служба kn.kz
Источник фото: freepik.com
