Квартирный вопрос с каждым годом решить всё сложнее, так как цены на недвижимость постоянно растут. Но на рынке часто появляются заманчивые предложения купить жильё подешевле – на этапе строительства. Причём, разница с рыночной ценой бывает чуть ли не вполовину от тех квартир, которые уже существуют в природе. Конечно, люди порой сломя голову бегут в отделы продаж и спешно вносят деньги на будущую квартиру. Причём, в моменты эйфории совершенно забывают о том, что к репутации любого застройщика должен прилагаться определённый пакет документов. Сегодня мы поговорим о том, как убедиться в добросовестности застройщика.
При покупке жилья через долевое строительство многим людям греет душу ещё и тот факт, что за деньги, которых в данный момент хватит на, допустим, «однушку» в эконом-классе, можно купить чуть ли не «двушку» в бизнес-классе. Компании часто говорят о том, что предложение ограничено, и в спешке мало кто вспоминает про юридические моменты. В итоге это может грозить довольно неприятным развитием событий.
В Караганде яркий пример: ТОО «Т-К Building» за 2 года (с марта 2022го) построило десятиэтажку с помощью вложений трёх сотен человек. Некоторые семьи даже успели заселиться в квартиры и начали делать ремонт. Нетрудно догадаться, что многие брали кредиты на покупку жилья. А 8 января 2024 межрайонный экономический суд Карагандинской области признал ЖК незаконной постройкой и вынес решение… о его сносе. Оказалось, что ТОО «T-K Building», не уведомило ГАСК о начале строительно-монтажных работ и работало без утверждённой проектной документации, без экспертизы проекта и договоров на технический и авторский надзор и без разрешения на привлечение средств дольщиков.
Чиновники уже высказались о том, что застройщику надо подать апелляцию и приводить в порядок документы. Остаётся только надеяться, что дом был построен по факту добросовестно и без риска для людей, и кроме «бумажной» волокиты в ЖК всё в порядке. Это покажет строительная экспертиза. Удивительно, что эта история не единичная: сейчас в Караганде 11 жилых объектов строятся по факту без необходимой разрешительной документации. И это происходит в том самом городе, который «прославился» на всю страну 6 апреля 2012 года: в этот день рухнул ЖК «Бесоба»!
Чтобы не попасть в подобную ситуацию, есть три совета. Первый: проверять строительную документацию самому. Второй: привлечь юриста. Третий: запросить информацию в ГАСКЕ (областном управлении государственного архитектурно-строительного контроля).
В третьей главе закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве» чётко прописана вся необходимая информация для людей. Есть три легальных, законных способа организации долевого участия в жилищном строительстве:
- получение гарантии Единого оператора;
- участие в проекте банка второго уровня;
- привлечение денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома.
Иными способами привлечение денег физических и юридических лиц для строительства многоквартирных жилых домов запрещается.
Во всех трёх случаях проект строительства многоквартирного жилого дома может предусматривать несколько объектов строительства на одном земельном участке. Возведение объектов на нескольких земельных участках допускается, если оно предусмотрено проектом строительства многоквартирного жилого дома. Застройщик вправе привлечь уполномоченную компанию, исполнившую свои обязательства по строительству, вводу и приёму в эксплуатацию предыдущего проекта строительства многоквартирного жилого дома, или иное юридическое лицо, единственным учредителем (участником) которого он является.
Как выбрать хорошего застройщика? ТОП-7 полезных советов! >>>
Долевое строительство способом получения гарантии Единого оператора
Для долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Единого оператора застройщик обязан соответствовать следующим требованиям:
- иметь опыт реализованных объектов строительства многоквартирных жилых домов, в том числе в качестве заказчика, подрядчика/генерального подрядчика в совокупности, не менее трёх лет, общей площадью не менее 18 тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения или столице. И не менее 9 тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах;
- иметь активы, остающиеся после вычета краткосрочных и долгосрочных обязательств, за последние 2 финансовых года согласно его финансовой отчётности, подтверждённой аудиторским заключением;
- величина коэффициента, исчисленного путём соотношения заёмного и собственного капитала, не должна превышать 7 в течение всего срока строительства многоквартирного жилого дома до приёмки его в эксплуатацию.
Застройщик создаёт уполномоченную компанию или приобретает 100 процентов голосующих акций (долей участия в уставном капитале) иного юридического лица для осуществления деятельности не более чем по одному проекту строительства многоквартирного жилого дома.
Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Единого оператора уполномоченная компания обязана иметь:
- земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;
- проектно-сметную документацию проекта строительства многоквартирного жилого дома с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
- деньги, планируемые для расходования в соответствии со статьей 20 настоящего Закона, и (или) незавершённое строительство, подтверждённое актами выполненных работ, в объёме не менее 10% от проектной стоимости в случае, если земельный участок принадлежит на праве собственности. Или в объёме не менее 15% от проектной стоимости в случае, если земельный участок принадлежит на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством;
- деньги на оплату комиссии за рассмотрение документов, гарантийного взноса по договору о предоставлении гарантии;
- договор подряда строительства многоквартирного жилого дома.
Всё это должно быть свободно от каких-либо обременений, прав и притязаний третьих лиц.
При соответствии застройщика и уполномоченной компании требованиям, установленным законом, Единый оператор проверяет документы по проекту строительства многоквартирного жилого дома и заключает договор о предоставлении гарантии. Этот договор является основанием для привлечения денег дольщиков и не требует получения застройщиком и уполномоченной компанией разрешения на привлечение денег дольщиков от местного исполнительного органа.
Долевое строительство способом участия в проекте банка второго уровня
Для долевого жилищного строительства способом участия в проекте банка второго уровня застройщик обязан иметь опыт реализованных объектов строительства многоквартирных жилых домов, в том числе в качестве заказчика, подрядчика /генерального подрядчика в совокупности, не менее 3 лет, общей площадью не менее 18 тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее 9 тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах.
Застройщик создаёт уполномоченную компанию или приобретает сто процентов голосующих акций (долей участия в уставном капитале) иного юридического лица для осуществления деятельности не более чем по одному проекту строительства многоквартирного жилого дома.
Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня уполномоченная компания обязана иметь:
- земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;
- проектно-сметную документацию проекта строительства многоквартирного жилого дома с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы.
Всё это должно быть свободным от каких-либо обременений, прав и притязаний третьих лиц, за исключением земельного участка, который может находиться в залоге у банка второго уровня, финансирующего строительство.
При соответствии застройщика и уполномоченной компании требованиям, установленным настоящей статьей, застройщик и (или) уполномоченная компания обращаются в банк второго уровня для получения решения банка второго уровня о готовности финансирования строительства многоквартирного жилого дома на сумму, достаточную для завершения строительства. В случае готовности финансирования многоквартирного жилого дома банк второго уровня заключает договор с инжиниринговой компанией.
В случае соответствия застройщика и уполномоченной компании этим требованиям, застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения для получения разрешения на привлечение денег дольщиков.
Банк второго уровня вправе принять решение об использовании денег дольщиков с банковского счёта уполномоченной компании, только после возведения каркаса многоквартирного жилого дома, подтверждённого инжиниринговой компанией.
С момента заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве банк второго уровня признаётся доверенным лицом дольщиков при обращении взыскания на недвижимое имущество и его реализации.
Долевое строительство способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома
Для долевого строительства способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома застройщик обязан в течение последних 5 лет, в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, построить и ввести в эксплуатацию на территории Казахстана многоквартирные жилые дома общей площадью не менее 60 тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее 30 тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах. При этом учитывается суммарный опыт дочерних организаций застройщика.
Для долевого строительства способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома застройщик создаёт уполномоченную компанию или приобретает 100 процентов голосующих акций (долей участия в уставном капитале) иного юридического лица для осуществления деятельности не более чем по одному проекту строительства многоквартирного жилого дома.
Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома уполномоченная компания обязана иметь:
- земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;
- проектно-сметную документацию проекта строительства многоквартирного жилого дома с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
- наличие завершенного строительства каркаса многоквартирного жилого дома, подтвержденного отчетом инжиниринговой компании;
- договор с инжиниринговой компанией.
Всё это должно быть свободно от каких-либо обременений, прав и притязаний третьих лиц.
В случае соответствия застройщика и уполномоченной компании требованиям, застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения для получения разрешения на привлечение денег дольщиков. После получения разрешения на привлечение денег дольщиков уполномоченная компания организует строительство многоквартирного жилого дома с помощью денег дольщиков.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении уполномоченной компанией обязательств по завершению строительства многоквартирного жилого дома дольщики вправе инициировать процедуру банкротства уполномоченной компании в соответствии с законодательством РК. Потом для завершения строительства люди могут образовать жилищный строительный кооператив.
Какие документы надо запрашивать?
Руководитель Управления государственного архитектурно-строительного контроля Карагандинской области Сержан Аймаков объяснил, что людям нужно запросить, чтобы обезопасить себя от обмана:
– У Закона «О долевом участии в жилищном строительстве» одна цель – защитить, застраховать деньги, которые вы вкладываете. Как только вы пришли в офис продаж квартир, во-первых, требуйте у застройщика талон уведомления – чтобы понять, строит ли он на законных основаниях. Второе – попросите показать договоры о техническом и авторском надзоре. Третье – это наличие разрешения на привлечение средств дольщиков. Вот эти документы надо в первую очередь требовать! Если по каким-то причинам вам отказывают, значит, есть повод задуматься. Это ваши деньги! Прежде чем отдать их кому-то, удостоверьтесь в законном праве привлекать средства дольщиков. Не надо попадаться на рекламные уловки, что, вложившись сегодня, заплатите меньше, – отметил Сержан Аймаков на брифинге в Региональной Службе Коммуникаций Караганды.
Сделка оформляется только договором о долевом участии в жилищном строительстве. Другая форма документов – шанс попасть в ловушку. Предварительный инвестиционный, или ещё какой-то договор – всё это НЕ то же самое, что договор о долевом участии! Будьте внимательны!
Договор долевого участия должен быть зарегистрирован, а выписка о регистрации должна быть направлена покупателю по почте или вручена лично.
Ещё желательно проверять лицензию застройщика на сайте elicense.kz, вбив БИН (бизнес-идентификационный номер) компании. Запрашивайте наименования и юридические адреса застройщика, справку о госрегистрации, сведения о реализованных проектах и документы, подтверждающие право компании на земельный участок! Проверяйте целевое назначение: это должно быть строительство многоэтажного здания (многофункционального жилого комплекса)».
И, конечно нужно мониторить информационные ресурсы акиматов и ГАСКа.
– Информация всегда была, она всегда есть. Вообще ГАСК – это открытая структура. У нас есть горячая линия, есть страницы в социальных сетях в Инстаграме, Фейсбуке. Есть официальный сайт, где наша работа достаточно подробно освещается и в табличной форме мы обновляем, раз в 2 недели показываем всех тех застройщиков, которые незаконно начинают строительство или незаконно его ведут, – рассказал Руководитель Управления государственного архитектурно-строительного контроля Карагандинской области Сержан Аймаков.
Во многих городах даже запустили специальные горячие линии для проверки застройщиков.
Астана: +7 (7172) 55-04-28, +7 (7172) 55-67-03.
Алматы: +7 (727) 229-81-36.
Караганда: +7 (7212) 43-22-43.
Информацию о строительстве в городах и областях можно также проверять на всевозможных сайтах:
- Акимат Астаны
- Акимат Алматы
- Акимат Шымкента
- Управление по контролю области Абай (ГАСК, инспекция труда)
- Управление государственного архитектурно-строительного контроля Акмолинской области
- Управление государственного архитектурно-строительного контроля Актюбинской области
- Управление государственного архитектурно-строительного контроля Алматинской области
- Управление государственного архитектурно-строительного контроля Атырауской области
- Управление государственного архитектурно-строительного контроля Восточно-Казахстанской области
- Управление государственного архитектурно-строительного контроля Жамбылской области
- Управление государственного архитектурно-строительного контроля области Жетісу
- Управление государственного архитектурно-строительного контроля Западно-Казахстанской области
- Управление государственного архитектурно-строительного контроля Карагандинской области
- Управление государственного архитектурно-строительного контроля Костанайской области
- Управление по контролю Кызылординской области
- Управление государственного архитектурно-строительного контроля Мангистауской области
- Управление государственного архитектурно-строительного контроля Павлодарской области
- Управление государственного архитектурно-строительного контроля и лицензирования акимата Северо-Казахстанской области
- Управление архитектуры и градостроительства Туркестанской области
- Управление государственного архитектурно-строительного контроля области Ұлытау
Кстати, тот факт, что стройка идёт бодро и давно – не показатель добросовестности. Тот же ТОО «Т-К Building», который строил ЖК «Аль-Фараби» в Караганде, по словам Руководителя Управления государственного архитектурно-строительного контроля Карагандинской области Сержана Аймакова, несколько раз получал уведомления и даже по суду – запрет на строительство. Но как ни в чём ни бывало, продолжал работы по возведению здания! Конечно, по факту всё это означает бессилие госоргана в попытке повлиять на застройщика и прекратить строительство в реале, а не только на бумаге… Но то, что хотя бы есть официальное заключение о незаконной стройке – уже должно помочь людям, что называется, «держать ухо востро» и не нести деньги для покупки квартиры в таком ЖК.
Информационная служба kn.kz
Источник фото: freepik.com
