Известно, что в случае с новостроем, намного дешевле купить квартиру ещё на этапе строительства. Даже если через пару лет вы и передумаете жить в этом районе, жильё ко времени своего ввода в эксплуатацию, заметно подрастёт в цене и квадратные метры можно будет хорошо продать. То есть, вложиться в строительство – это ещё и неплохая инвестиция. С одним только огромным и весомым НО: новострой может не просто превратиться в долгострой, а ещё и быть «приговорён» к ликвидации! Например, совсем недавно в Астане решили снести жилой комплекс, строительство которого вели без разрешительных документов. Что же нужно проверить, чтобы подстраховаться от такого итога и всё-таки отпраздновать новоселье?

В этом году новости о том, что компании наказали за незаконные манипуляции, были чуть ли не из каждого региона страны. Например, в июле в Астане специализированный межрайонный суд по административным правонарушениям оштрафовал застройщика на 1 035 000 тенге за незаконное привлечение денег дольщиков. В материалах дела указали, что компания не получила гарантию КЖК, не участвовала в проекте банка второго уровня, и даже не возвела каркас жилого дома. Был построен только подземный паркинг, чего по закону недостаточно для долевого строительства.

Как в 2023 году казахстанцам встать в очередь на жильё от государства? >>>

В августе прокуратура Актау в августе выписала 22 застройщикам штрафы на 16 миллионов тенге за то, что они привлекали дольщиков, не имея на это соответствующего разрешения. А в Восточно-Казахстанской области застройщики отличились оригинальностью и вместо договоров о долевом участии просто заключали с людьми договоры бронирования. В итоге с 2021 по 2023 годы удалось собрать с жителей региона 606,5 миллиона тенге. Уголовное дело расследовал Восточно-Казахстанский департамент Агентства по финансовому мониторингу.

Чтобы попробовать обезопаситься от подобных судебных дел, мы решили подготовить для вас ТОП-7 полезных советов по выбору застройщика.

СОВЕТ 1: «Досье» компаний

Как бы банально это не звучало – но сначала надо посмотреть, какая информация опубликована на сайте самих застройщиков. Сколько лет они работают, сколько ЖК и какого класса сдали, сколько домов – пока в процессе строительства. Причём больше надо акцентироваться не на «возраст» компании, а именно на её результативность. Но всё же соотносить эти два критерия – если возраст «солидный», а проектов было мало – подумайте: «а почему?» Почерпнуть информацию можно в нашей базе застройщиков Казахстана. Там как раз в числе прочих указаны и данные и о динамике строительства: сколько ЖК были сданы застройщиком и сколько – в процессе. Сверьте, когда реально были введены ЖК в эксплуатацию. Если сроки постоянно срывались, стоит задуматься… Кстати, застройщик, который работает на свой имидж, обычно публикует новости у себя на сайте о том, как продвигается стройка. Нередко ещё и фото- видео прилагает. Изучите их.

СОВЕТ 2: «Что писали в СМИ?»

Вторым этапом надо гуглить новости о застройщиках. Если какие-то дома были сданы позже срока, или после его ввода в эксплуатацию там были серьёзные нарушения – эта информация обязательно просочится в СМИ.

СОВЕТ 3: «Данные чиновников»

Стоит проверить застройщиков на сайтах акиматов, управлений государственного архитектурно-строительного контроля и других госорганов. Там  обычно выкладывают и обновляют списки строительных компаний, которые не имеют права на привлечение средств дольщиков.

СОВЕТ 4: «Судебный кабинет»

Очень полезная вещь – казахстанский банк судебных актов! В судебном кабинете есть сведения обо всех решениях и постановлениях, вынесенных в Казахстане с 2009 года. И если застройщик фигурировал в судебных спорах, их суть нужно изучить. Не просто сделать «галочку», а скачать и прочитать дело. Потому что само по себе наличие в истории компании исков – не говорит о том, что она недобросовестная. Нужно понять, о чём вообще было разбирательство.

СОВЕТ 5: «Посплетничаем?»

Поищите разные форумы (НЕ на сайтах застройщиков, а, например, в соцсетях), позадавайте вопросы людям: кто, когда и в какой компании покупал жильё? Что устроило, что не устроило? По какой причине задерживалось строительство? Вовремя ли обустроили инфраструктуру? Ровные ли стены? Хорошие ли коммуникации? Можно даже приехать в одну из заселённых новостроек и все эти вопросы задать реальным жильцам.

СОВЕТ 6: «Лучше один раз увидеть!»

Не поленитесь проехаться по жилым комплексам, построенным выбранной вами компанией. Если от фасадов домов за пару лет уже отвалилась плитка, крыша отлетела от ветра, а около ЖК никак не успели заасфальтировать дорогу – есть вероятность, что застройщик может с таким же качеством сдать и следующий объект…   

СОВЕТ 7: «Сам себе юрист»

Запросите у застройщика документы. Это его устав, свидетельство о регистрации и постановке на учёт (проверить сведения о зарегистрированных юрлицах можно на eGov.kz). Должна быть лицензия на строительство жилого объекта (её подлинность можно проверить на сайте elicense.kz), проектно-сметная документация, экспертизы проекта, архитектурно-планировочное задание, уведомление о начале строительно-монтажных работ. А также государственный акт на право собственности земельного участка либо договор его аренды. Кстати, там проверяйте целевое назначение участка – из-за этого тоже могут возникнуть проблемы! В назначении должно быть прописано строительство многоэтажного здания (многофункционального жилого комплекса). Если ЖК строится на земле, которая по целевому назначению, например «автомойка», суд может признать объект незаконным и даже снести. Если застройщик не предоставляет какой-то из документов, можно обратиться в управление архитектуры и запросить там. Но вот вопрос: если компания отказывает вам в какой-то информации… зачем ей это нужно?

Как правильно оформить договор купли-продажи недвижимости в 2023 году? >>>

Если вы дошли до момента, когда выбрали застройщика и ЖК, и собираетесь вот-вот заключать договор, то надо ОБЯЗАТЕЛЬНО проверить 3 следующих пункта:

1. По статье 18 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве», привлекать дольщиков застройщик может только на основании разрешения местного исполнительного органа на привлечение денег дольщиков!
2. По статье 7 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве» есть три обязательных критерия для организации долевого участия. Первый критерий – застройщик должен иметь гарантию Единого оператора жилищного строительства в Казахстане. Второй критерий – это участие застройщика в проекте банка второго уровня. Третий критерий – привлечение денег дольщиков можно делать только после возведения каркаса жилого дома!
3. При покупке жилья в строящемся ЖК законным признаётся только договор «о долевом участии в жилищном строительстве». Называться он должен именно так и никак иначе! Если застройщик дал вам документ, на котором указано, что это «договор инвестирования», «договор раннего или предварительного бронирования», «предварительный договор купли-продажи», или ещё какой-то «необычный» вариант – тут есть риск вложиться в долгострой, или дом, который снесут… и потерять деньги. Кстати, договор долевого участия застройщик должен зарегистрировать в управлении архитектуры и градостроительства и дать дольщику выписку о постановке на учёт.

Конечно, лучше работать в паре с юристом, чтобы ничего не упустить. Но можно и самому постараться всё проверить – если перспектива приобретения квартиры не вскружит вам голову настолько, что вы потеряете бдительность.

Инна Тюменцева, информационная служба kn.kz