Более трех лет в правительстве и парламенте страны на разных уровнях обсуждались проблемы развития жилищно-коммунального сектора Казахстана. Вопросы деятельности органов управления многоквартирными жилыми домами, содержание жилого фонда, деятельность жилищных кооперативов и другие аспекты жилищного хозяйства страны нашли отражение в долгожданном Законе «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства», подписанном президентом 26 декабря 2019 года.
Массовая приватизация жилой недвижимости была проведена 20 лет назад. На сегодняшний день, по данным Казцентра модернизации и развития ЖКХ, 97,6% всего жилищного фонда республики находится в собственности населения. Однако нынешнее состояние коммунальной сферы в Казахстане, в частности управление многоквартирными жилыми домами, до сих пор характеризуется как неэффективное.
Что изменит принятый закон, как должны заработать новые формы управления домами, как будут накапливаться средства на капитальный ремонт, как изменятся правила пользования нежилыми помещениями и какие другие реформы отражены в документе, изучим подробнее.
Кредиты под залог жилья: предложения банков в 2020 году >>>
Управлять домами должны теперь ОСИ или ПТ
В течение 1 года со дня опубликования данного закона собственники квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов обязаны провести собрание, где должны принять решение об избрании совета многоквартирного жилого дома и выбрать форму управления объектом кондоминиума: объединение собственников имущества (ОСИ) либо простое товарищество многоквартирного жилого дома (ПТ).
В Казахстанском центре модернизации и развития ЖКХ подробно рассказали об алгоритме действий, который должны совершить собственники квартир.
- Выбрать одну из форм управления.
Если выбрали ОСИ
ОСИ можно создать на одном многоквартирном жилом доме или в нескольких многоэтажках, стоящих на одном фундаменте. У них должна быть единая общедомовая инженерная система.
Решение о создании ОСИ принимается на общедомовом собрании, на котором присутствует более половины от общего количества собственников квартир и нежилых помещений. Проголосовать «За» должно большинство участников собрания.
- Избрать на этом же собрании путем голосования:
1) Совет дома. Это 3-4 человека. Срок действия их полномочий 3 года.
2) Председателя. Договор с ним заключается на 1 год.
3) Ревизионную комиссию. Комиссия избирается на 3 года.
Иногда собственники имущества не могут прийти к единому решению при голосовании за председателя ОСИ, доверенного лица ПТ, который был бы готов выполнять функции управления. Тогда совет дома вправе принять решение о выборе управляющего МЖД или управляющей компании. О заключении договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума сроком на 1 год.
Управляющий МЖД, управляющая компания оказывает услуги по управлению объектом кондоминиума на основании договора, заключаемого с председателем ОСИ или доверенным лицом ПТ.
Как военным взять ипотеку «7-20-25» или «Баспана Хит» >>>
Если выбрали ПТ
- Для этого все жильцы заключают договор о простом товариществе в соответствии с гражданским законодательством.
- Простое товарищество не является юридическим лицом и не требует регистрации. По договору о совместной деятельности собственники квартир, нежилых помещений обязуются совместно действовать в целях управления объектом кондоминиума и содержания общего имущества объекта кондоминиума. Собственники могут определить доверенное лицо для руководства совместной деятельностью, действующее на основании простой письменной доверенности, выданной всеми собственниками.
Для создания ОСИ надо утвердить устав и зарегистрировать объединение в ЦОНе.
Для регистрации ОСИ понадобятся следующие документы:
- заявление по форме, установленной Министерством юстиции;
- протокол собрания собственников МЖД и нежилых помещений дома;
- устав объединения собственников имущества или заявление об осуществлении деятельности на основе типового устава;
- квитанция или иной документ, подтверждающий уплату в бюджет регистрационного сбора за государственную регистрацию юридического лица в размере 1 МРП.
Справку о госрегистрации ОСИ можно получить в ЦОНе, а также на веб-портале электронного правительства. Здесь же выдается зарегистрированный устав. После получения документов создания ОСИ или подписания договора простого товарищества в течение 15 дней в банке необходимо открыть счет.
Что будет с ценами на недвижимость в Казахстане в 2020 году? >>>
Председатель ОСИ, доверенное лицо ПТ, управляющий МЖД, управляющая компания обязаны обеспечить сохранность:
- копий проектной документации;
- исполнительной технической документации;
- акта приемки объекта в эксплуатации с приложениями, инструкций по эксплуатации и паспорта технологического оборудования (оригиналы);
- финансовой и технической документации на МЖД и иных документов;
- печати при ее наличии;
- ключей от помещений;
- электронных кодов доступа к оборудованию и иных средств.
Также председатель или управляющий должен ежемесячно отчитываться перед советом дома о проделанной работе и информировать о проблемах. Жильцы могут обжаловать в суде действия или бездействие управляющего.
Зарегистрированные и осуществляющие деятельность до введения в действие настоящего Закона КСК, потребительские кооперативы собственников квартир, нежилых помещений, потребительские кооперативы могут осуществлять деятельность по управлению многоквартирным жилым домом до 1 июля 2022 года и обязаны:
- передать совету многоквартирного жилого дома по акту приема-передачи все имеющиеся документы, связанные со строительством, содержанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома, общего имущества объекта кондоминиума;
- после подписания акта приема-передачи произвести ликвидацию в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан.
Какие недостатки могут скрывать продавцы квартир? >>>
Застройщики не смогут распоряжаться общедомовым имуществом без согласия собственников
По Закону, общее имущество объекта кондоминиума — это части объекта кондоминиума (фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме квартир, нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.
Отныне общее имущество кондоминиума не может находиться в индивидуальной (раздельной) собственности и принадлежит собственникам квартир, нежилых помещений на праве общей долевой собственности, включая единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок. Собственники квартир осуществляют управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества путем участия на собрании. Они могут часть общего имущества объекта кондоминиума передать в аренду в порядке, определенном законодательством.
Застройщик обязан до начала продаж квартир, нежилых помещений в индивидуальную (раздельную) собственность обеспечить госрегистрацию многоквартирного жилого дома согласно проектно-сметной документации. Продажа в индивидуальную (раздельную) собственность незарегистрированных квартир, нежилых помещений не допускается.
«Первичка» или «вторичка»: что купить сегодня? >>>
Деньги на капремонт будут расходоваться по специальному механизму
ОСИ или доверенное лицо ПТ должны открыть специальный сберегательный счёт для накопления денег на капитальный ремонт. Счёт может быть открыт в банке второго уровня. Перечень доступных банков будет определён специализированным фондом гарантирования капитального ремонта. Ежемесячный платеж будет составлять не менее 0,005 МРП, что в 2020 году будет составлять 13,25 тенге за один квадратный метр.
По разработанному механизму акиматы на возвратной основе будут финансировать капитальный ремонт многоэтажных домов. Вернуть деньги можно будет за счёт накоплений, которые жильцы смогут делать в Жилстройсбербанке, также можно получить льготные займы на проведение капремонта под 2% годовых.
При этом, если акимат профинансирует ремонт только фасадов и крыш домов, которые он выберет, его стоимость по новому закону не надо будет возвращать.
Мошенничество на рынке жилья: схемы обмана, способы защиты >>>
Жилищные кооперативы перестанут существовать
Для снижения риска создания финансовых пирамид жилищные кооперативы как форма объединения граждан упразднены. В течение трех месяцев со дня введения в действие настоящего Закона они обязаны прекратить свою деятельность.
Жилищно-строительные кооперативы должны образовываться только для строительства дома. Строительство многоквартирного жилого дома объединениями граждан в иной форме, чем жилищно-строительный кооператив, не допускается. ЖСК образуется для строительства и последующего распределения между членами жилищно-строительного кооператива квартир, нежилых помещений, парковочных мест в соответствии с суммой внесенных или подлежащих внесению паевых взносов и действует до исполнения своих обязательств в соответствии с законодательством Республики Казахстан.
ЖСК, завершившие строительство многоквартирного жилого дома, на основании акта приемки объекта в эксплуатацию в течение шести месяцев со дня введения в действие настоящего Закона обязаны обеспечить государственную регистрацию многоквартирных жилых домов как объектов кондоминиумов и прекратить свою деятельность в порядке, предусмотренном статьей 66 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях».
Карима Апенова, информационная служба kn.kz