«Первичка» или «вторичка»: что купить сегодня?

Кто не хотел бы жить в новом доме с развитой инфраструктурой? Однако, несмотря на желание жить красиво и с комфортом, выбирая квартиру, покупатель анализирует все «за» и «против» обоих вариантов — как «первички», так и «вторички». У каждого из них имеются и безупречные плюсы, и досадные минусы. Какие именно? Расмотрим подробнее.

Вначале определимся с понятиями «первички» и «вторички». В представлении большинства покупателей новостройка — это новый или недавно построенный дом, а вторичное жилье — это квартира старого жилого фонда. Однако это не всегда так. На вторичном рынке может оказаться и квартира в совершенно новом доме, если застройщик захочет попридержать ликвидные объекты на некоторое время. После ввода в эксплуатацию застройщик оформляет право собственности сначала на себя, а потом продает жилье как на вторичном рынке.

Первичное жилье — это квартиры, на которые еще не оформлено право собственности. Можно сказать, что первичный рынок квартир — это продажа жилья, которое существует только в проекте на бумаге, даже если строительство дома уже началось.

Вторичное жилье — это квартиры, находящиеся в чьей-то собственности. Это может быть частная собственность на основании соответствующего документа или же государственная, в которой люди живут по договору аренды.

«Нурлы жер», «7-20-25»: изменения в условиях жилищных программ >>>

Ценовые тенденции первичного и вторичного рынков

Вопрос, на каком из рынков выбрать квартиру, в последнее время становится особенно актуальным, так как в последние несколько лет наблюдается тенденция уменьшения разницы между стоимостью первичного и вторичного жилья. «Вторичка» дешевеет, а «первичка», напротив, растет в цене. Рынок первичной недвижимости в Казахстане в последнее время ощутимо поддерживается государственными программами ипотечного кредитования. Рассмотрим цены на примере двух самых крупных городов.

Так, по данным аналитической службы kn.kz, в феврале 2019 года средняя цена на рынке первичного жилья в Астане составила 354 тысячи тенге за квадратный метр, что на 1% выше цены предыдущего месяца и на 12% выше цены, зафиксированной в феврале 2018 года. На протяжении последнего года динамика средних цен на квартиры в новостройках столицы демонстрировала плавный рост.

Динамика средних цен на рынке первичного жилья г. Астаны

Что касается рынка вторичного жилья столицы, то по итогам февраля 2019 года средняя удельная цена предложения квартир составила 336 300 тг/кв.м, или 894 $/кв.м. Средняя цена за метр квадратный снизилась на 1% по отношению к предыдущему месяцу. За год средняя удельная цена на жилье в Астане изменилась со знаком минус на 3%.

Покупка квартиры в рассрочку: предложения от застройщиков в 2019 году >>>

В Алматы также первичный рынок демонстрирует рост цен. Средняя цена на рынке строящегося жилья в феврале 2019 года составила 428 тысяч тенге за метр квадратный. За месяц удельная цена изменилась незначительно, тогда как годовой рост составил 11%. В течение года, в период февраля 2018 г. по февраль 2019 года, средние цены на первичное жилье росли в среднем на 1% в месяц.

Динамика средних цен на рынке первичного жилья г. Алматы

На вторичном рынке Алматы средняя цена жилого квадрата в феврале 2019 года составила 420 600 тг. Ценовые колебания к предыдущему месяцу за метр квадратный незначительные, менее 1%. За год средняя цена снизилась на 6%.

Ремонт квартиры: полезные советы, тенденции 2019 года >>>

Основные критерии выбора квартир

Как ответить на вопрос: что все-таки выбрать, «первичку» или «вторичку»? Для этого нужно выяснить, что именно нужно покупателю. Рассмотрим основные критерии, которыми руководствуется большинство из них, и проследим, насколько каждому пункту отвечают первичный и вторичный рынки.   

Выгода

Если купить квартиру в строящемся доме, то, чем раньше стадия строительства, тем ниже цена за квадратный метр. Вторичные квартиры в домах той же категории, расположенные в том же районе, всегда выше в цене, чем первичные квартиры. Грамотно инвестируя в «первичку» можно получить ощутимую прибыль при ее продаже. «Вторичка» же, если и дорожает, то в рамках общих рыночных тенденциях.

Оперативность

Покупая «первичку» в зависимости от этапа строительства можно ждать заселения от 3 месяцев до 1 года, а то и больше. На вторичном рынке ключи покупатель получает сразу после сделки купли-продажи.

90% квартир на первичном рынке передаются дольщику в черновой или предчистовой отделке

Затраты на ремонт

90% квартир на первичном рынке передаются дольщику в черновой или предчистовой отделке. Расходы на ремонт такого жилья несомненно выше, чем при покупке вторичной квартиры, даже если она требует капремонта.

Риски

У каждого рынка имеются свои риски. Покупатель «вторички» может столкнуться с «неожиданным» сособственником, без согласия которого совершили сделку. Суд может признать вашу сделку недействительной. Этот риск можно предугадать после тщательного анализа юридической чистоты объекта.

Покупатель «первички» рискует связаться с долгостроем. Предвидеть банкротство застройщика или затягивание сроков строительства невозможно. Но если ответственно отнестись к выбору строительной компании, то эти риски можно минимизировать.

Эффект новизны

Это то, собственно ради чего и предпочитают покупатели «первичку» — новые инженерные коммуникации, ремонт «с ноля», юридическая чистота квартиры и в большинстве своем благополучные соседи.

Ипотека в Казахстане в 2019 году: советы заемщикам >>>

Ольга Качкан, риелтор Центрального агентства недвижимости г. Караганды:

— Благодаря программам кредитования от государства, таким как «7-20-25», «Баспана Хит» многие люди заинтересовались первичным жильем. И даже те, кто не имеет доступа к госпрограммам, стараются купить квартиру на первых этапах строительства, так как именно в самом начале стройки можно найти очень дешевые варианты. Бюджетные, ликвидные квартиры в строящемся доме расходятся быстро. Ведь известно, что когда дом будет введен в эксплуатацию, стоимость за квадрат увеличивается.

Что касается «вторички», то здесь много покупателей с небольшой суммой. Они, соответственно, ищут дешевые варианты, 1-, 2-комнатные, и приобретают их за «наличку». При покупке квартир большего формата, будь, то «первичка» или «вторичка», в основном в поддержку идут ипотечные займы по госпрограмме. Но покупатели вторичного жилья в ипотеку сталкиваются с тем, что выбор домов, которые подходят под кредитование, ограничен. А бывает и так, что за вторичную квартиру продавцы просят неоправданно дорого, в этом случае клиенты говорят, лучше мы купим новое жилье, тем более, когда оно подходит по госпрограмме.

В поддержку «первички» также хочется отметить, что сейчас появляется категория людей, которые, живя в квартирах с улучшенной планировкой, задумываются о расширении и переезде в новостройку. Они хотят жить там, где никто не жил, где новая энергетика и тому подобное. Но покупателям квартир в новостройках стоит учитывать, что будут затраты на ремонт, так как квартиры в основном сдаются в черновой или предчистовой отделке. Возможно, что заселиться сразу не получится.

Также стоит отметить, что есть клиенты, которые хотят «вторичку», но в домах не старше 2000 года.

Ипотека от Жилстройсбербанка по программе «Нурлы жер»: обновленные условия >>>

Советы строителя

— Нужно смотреть на конкретный дом, недостатки могут быть как у нового дома, так и у здания старой постройки, — говорит специалист Казахстанского многопрофильного института реконструкции и развития (КазМИРР) Хамит Иманбеков. — Выбирая новостройку надо смотреть на материал стен, чтобы квартира не оказалась холодной. На сегодняшний день лучше выбрать кирпичный дом. По стандарту толщина стен должна составлять 2,5 кирпича, но в холодном климате этого мало, поэтому строители дополнительно используют утеплительный материал. Недостатки строительства сразу и не увидишь — трещины, неровности пола, потолка, дефекты инженерных систем и многое другое. Все это может обнаружиться через несколько месяцев, когда дом даст усадку. Поэтому как вариант стоит присмотреться к новому дому, который не только что сдан, а постоял одну или лучше две зимы. Нужно послушать отзывы жильцов о работе инженерной коммуникации. Больная тема — это теплоснабжение.

Что касается домов старой постройки, то, например, у «хрущевок» эксплуатационный срок истек. Бывает, что стены хорошие, кирпичные, а перекрытия деревянные, уже сгнили. Поэтому лучше все же выбрать качественную новостройку, но проверенную парой зим. 

Карима Апенова, информационная служба kn.kz 

Подождите, идет загрузка ...