Решение купить квартиру на вторичном рынке всегда несёт риски. Особенно тревожным сигналом должна стать частая смена собственников. Если в цепочке прошлых сделок были нарушения, это способно привести к судебным спорам и даже лишению права собственности.

Разберёмся, каким образом можно проверить недвижимость перед покупкой, чтобы обезопасить себя от возможных проблем.

Что значит история объекта

Это данные о прошлых сделках, владельцах, основаниях перехода прав и возможных ограничениях. Они помогают заранее выявить потенциальные сложности, которые могут возникнуть при покупке жилья.

— История перехода прав собственности — не публичная информация, её нельзя свободно получить, — говорит адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Саттарова. — И вот почему: во-первых, это защита персональных данных. Государство держит баланс между прозрачностью рынка недвижимости и защитой персональных данных всех владельцев. В Законе «О персональных данных и их защите» информация о владельцах жилья относится к конфиденциальной. Если бы «история квартиры» была полностью открыта, то любой человек мог бы узнать: кто владел, когда продавал, а в некоторых случаях и стоимость, что считается вмешательством в частную жизнь. 

По словам адвоката, персональные данные по доступности подразделяются на общедоступные и ограниченного доступа. В Казахстане данные о недвижимости хранятся в базе правового кадастра, но доступ разделён:

• собственник видит почти всё;
• третье лицо — только ограниченную выписку (без полной истории).

— Во-вторых, это предотвращение мошенничества, — продолжает Жазира Саттарова. — Государство ограничивает доступ, чтобы снизить риски, так как полная открытая история сделок могла бы облегчить «социальную инженерию», то есть получение нужной информации или доступа не через взлом техники, а через воздействие на людей. Самые распространённые виды мошенничества на сегодняшний день — фишинг, телефонное мошенничество, соцсети, претекстинг.

Как узнать историю квартиры или дома

Что можно узнать самостоятельно

Узнать юридический статус объекта — кто нынешний владелец, есть ли совладельцы, имеются ли обременения, залоги — можно онлайн через портал eGov.kz или приложение eGov Mobile, заказав справку о зарегистрированных правах и обременениях.

Для этого необходимо:

1. Третьему лицу (это может быть как физическое, так и юридическое лицо) нужно авторизоваться на портале, перейти в «Сервис получения справок третьими лицами» и нажать «Заказать услугу онлайн».
2. Ввести ИИН собственника, на чьё имя необходимо заказать электронную справку и нажать на кнопку «Проверить пользователя на наличие регистрации».
3. Выбрать нужную справку и подписать её ЭЦП либо при помощи SMS-пароля (обязательно иметь регистрацию в Базе мобильных граждан).

Если собственник имеет регистрацию на портале и в базе, то ему поступит сообщение в личный кабинет для согласования запроса, а также 2 SMS-сообщения на казахском и русском языках. Пользователь может дать согласие на получение справки в течение 2 часов с момента получения запроса.

4. В личном кабинете (в разделе «История получения услуг») будет результат оказания услуги.

Третье лицо может запросить следующую информацию:

• адресные сведения с места жительства;
• справки о зарегистрированных правах на недвижимое имущество;
• справки об отсутствии (наличии) недвижимого имущества.

Важно: такая справка не показывает полную цепочку перехода прав собственности — только текущий статус объекта.

Как получить полную историю квартиры

В случаях, когда приобретаемое имущество вызывает подозрение, лучше узнать о нем все. Особенно, если были частые перепродажи за короткий срок, то это «красный флаг». Получить такую информацию можно с помощью адвоката. Он направляет официальный запрос в НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан».

Также, если имеется судебный процесс, адвокат подаёт ходатайство и суд запрашивает сведения из регистра прав недвижимости. Суд имеет приоритетный доступ к базе данных.

В ответе госоргана будет полный список всех, кто когда-либо владел данным объектом и на основании каких документов. Предоставляется следующая информация:

• вид права (например, долевая или общая совместная собственность);
• правообладатель (полностью ФИО, год рождения либо юридическое лицо);
• основание возникновения (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и другие документы с номерами и датой регистрации);
• основание прекращения.

Если есть или были ограничения на объекте:

• вид обременения (арест, залог или другое);
• заинтересованное лицо (судебный орган, банк или другое);
• правообладатель;
• основание возникновения.

По словам Жазиры Саттаровой, «история» не всегда длинная из-за возраста дома.

— В моей практике бывали случаи, когда объект за короткое время перепродавался несколько раз, — говорит адвокат. — Например, за четыре месяца три раза — это уже вызывает сомнения в подлинности сделки.

Покупка жилья требует внимательности: прежде чем заключать сделку, важно тщательно изучить все документы, проверить владельца, возможные ограничения и прошлое объекта. Спешка здесь недопустима — даже небольшая ошибка может обернуться серьёзными финансовыми потерями или привести к длительным судебным разбирательствам.

Благодарим за помощь в подготовке материала партнера портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Серпыловну Саттарову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам:

• 8-701-463-05-65,
• 8-777-485-34-68,
• zhaz-ir@mail.ru,
• @advocate_sattarova_zhazira

Информационная служба kn.kz