Желание «переделать квартиру под себя» сегодня возникает у многих собственников. Одни объединяют кухню с гостиной, другие расширяют санузел, третьи пытаются превратить лоджию в полноценную часть комнаты. Но любые изменения в квартире — это уже не только вопрос комфорта и дизайна, но и юридической безопасности.

Сегодня банки тщательно сверяют техпаспорт с фактической планировкой жилья, покупатели всё чаще требуют «чистые» документы, а незаконные изменения могут осложнить продажу квартиры или оформление ипотеки. Разберёмся, какие изменения в квартире разрешены, что требует оформления, а что в Казахстане может привести к штрафам и проблемам с недвижимостью.

Стоит ли тратиться на дизайн-проект? >>>

Что считается перепланировкой

Есть собственники, которые не понимают, где заканчивается обычный ремонт и начинается перепланировка, требующая согласования. По законодательству Казахстана, перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт недвижимости.

Правовые вопросы регулируются:

• Законом РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности»;
• Законом РК «О жилищных отношениях»;
• строительными нормами;
• правилами оказания государственных услуг в сфере архитектуры и градостроительства.

Перепланировкой обычно считаются:

• перенос или демонтаж перегородок;
• изменение площади комнат;
• перенос дверных проёмов;
• объединение помещений;
• изменение конфигурации кухни или санузла;
• устройство новых проёмов;
• объединение лоджии с комнатой;
• перенос инженерных коммуникаций.

При этом в Казахстане важно различать:

• перепланировку;
• переоборудование;
• реконструкцию.

Евродвушка: особенности планировки, плюсы и минусы>>>

Чем перепланировка отличается от переоборудования и реконструкции

Это один из самых запутанных вопросов для собственников.

Перепланировка

Это изменение конфигурации квартиры:

• перенос перегородок;
• объединение комнат;
• изменение площади помещений.

Переоборудование

Это изменение инженерных систем:

• перенос сантехники;
• перенос газовой плиты;
• изменение электросетей;
• замена инженерного оборудования.

Реконструкция

Это более серьёзные изменения, затрагивающие:

• несущие конструкции;
• фасад;
• параметры здания.

Например:

• устройство проёма в несущей стене;
• расширение балкона;
• изменение фасада.

От типа работ зависит необходимость проекта, порядок оформления и перечень документов.

10 ошибок при покупке квартиры в новостройке >>>

Что можно делать без сложного согласования

Не каждый ремонт требует прохождения полноценной разрешительной процедуры.

Работы, не затрагивающие:

• несущие конструкции;
• инженерные сети;
• общедомовое имущество;
• фасад здания,

обычно оформляются по упрощённой процедуре либо не требуют отдельного разрешения.

Как правило, к таким работам относятся:

• косметический ремонт;
• замена отделки;
• установка встроенной мебели;
• замена дверей без изменения проёмов;
• монтаж лёгких конструкций;
• замена напольного покрытия;
• установка натяжных потолков.

Однако здесь есть важный нюанс: если после ремонта конфигурация квартиры изменилась и перестала соответствовать техпаспорту, собственнику всё равно может понадобиться оформление изменений.

Именно поэтому даже демонтаж ненесущих перегородок не всегда является полностью свободной процедурой. В отдельных случаях потребуется эскизный проект и внесение изменений в техническую документацию.

Когда обязательно нужно разрешение

Согласование требуется, если работы затрагивают:

• несущие конструкции;
• фасад здания;
• инженерные сети;
• вентиляцию;
• газовое оборудование;
• общедомовое имущество.

В таких случаях обычно требуется:

1. Техническое обследование.
2. Проект или эскизный проект.
3. Подача документов.
4. Получение согласования.
5. Оформление изменений после завершения работ.

В отдельных случаях могут потребоваться:

• технический надзор;
• авторский надзор;
• уведомление органов ГАСК.

Как проверить историю квартиры в Казахстане перед покупкой >>>

Когда нужен эскизный проект, а когда проект перепланировки

Для перепланировки может потребоваться эскизная или проектная документация — в зависимости от характера и сложности работ. Эскизный проект и проект перепланировки — не совсем одно и то же, но граница между ними условна. На практике в Казахстане для перепланировки могут использоваться:

• эскиз;
• эскизный проект;
• технический проект (проект перепланировки);
• проектная документация.

Какой именно документ потребуется, зависит:

• от сложности работ;
• затрагиваются ли несущие конструкции;
• меняются ли инженерные сети;
• требований конкретного акимата или управления архитектуры.

Что обычно называют эскизным проектом

Эскизный проект чаще используют при относительно простой перепланировке, когда:

• не затрагиваются несущие конструкции;
• не меняется конструктив здания;
• работы не требуют сложных расчётов.

Обычно это графическая схема изменений:

• план до и после;
• перегородки;
• проёмы;
• конфигурация помещений.

Что обычно называют проектом перепланировки или техническим проектом

Если работы сложнее и затрагивают:

• несущие конструкции;
• инженерные системы;
• элементы реконструкции.

Здесь уже требуется более подробная проектная документация с техническими решениями и расчётами. На практике её часто называют техническим проектом, проектом перепланировки, проектной документацией.

Что важно знать об оценке недвижимости? >>>

Какие перепланировки чаще всего делают казахстанцы

На вторичном рынке и в новостройках наиболее распространены следующие виды перепланировки.

Объединение кухни с гостиной

Особенно популярно это решение в небольших квартирах и евродвушках. Но если кухня газифицирована, полностью убирать перегородку между кухней и жилой комнатой может быть проблематично из-за требований безопасности.

Присоединение лоджии

Один из самых популярных вариантов перепланировки. Однако именно здесь возникает наибольшее количество спорных ситуаций:

• вмешательство в фасад;
• нарушение теплового контура;
• перенос радиаторов;
• демонтаж отдельных конструктивных элементов.

Такие изменения чаще всего вызывают вопросы у банков, оценщиков и покупателей.

Увеличение санузла

Часто собственники расширяют ванную за счёт коридора или кладовки. Но такие работы требуют оценки инженерных решений, гидроизоляции и соблюдения строительных норм.

Перенос дверных проёмов

Даже такие изменения могут потребовать согласования, если затрагиваются капитальные конструкции.

Можно ли объединить лоджию с комнатой

Это один из самых спорных вопросов на рынке недвижимости Казахстана. Полное присоединение лоджии без проекта и согласования считается рискованным решением, особенно если:

• затрагивается фасад;
• демонтируются конструктивные элементы;
• переносится отопление;
• нарушается тепловой контур дома.

В некоторых случаях собственники ограничиваются:

• демонтажом оконного блока;
• утеплением;
• установкой раздвижных конструкций.

Но даже такие изменения могут потребовать оформления.

Что категорически нельзя делать

Существуют виды работ, которые могут быть признаны опасными или нарушающими строительные нормы.

Самовольно вмешиваться в несущие конструкции

Это наиболее серьёзное нарушение.

В панельных домах значительная часть внутренних стен может быть несущей, поэтому любые работы требуют предварительного технического обследования.

Самовольный демонтаж или повреждение таких конструкций может повлиять на устойчивость здания.

Нарушать работу вентиляции

Нельзя:

• демонтировать вентиляционные каналы;
• перекрывать вентиляционные шахты;
• изменять общедомовые системы вентиляции.

Самовольно переносить инженерные сети

Особенно это касается:

• газового оборудования;
• стояков;
• систем отопления.

Самовольно изменять фасад

Без согласования нельзя:

• расширять балкон;
• изменять внешний вид фасада;
• устанавливать дополнительные проёмы;
• менять архитектурный облик дома.

Как изменились цены на квартиры в Казахстане >>>

Как узнать, несущая стена или нет

Определить назначение стены только по толщине или расположению невозможно.

Для этого используют:

• технический паспорт дома;
• проектную документацию;
• заключение специалиста;
• техническое обследование.

Особенно осторожно следует подходить к перепланировкам в панельных домах, где многие внутренние стены являются частью несущей конструкции.

Почему перепланировки особенно опасны в панельных домах

Большая часть старого жилого фонда Казахстана — панельные дома советской постройки.

В таких домах:

• многие стены являются несущими;
• нагрузка распределяется между панелями;
• любое вмешательство требует расчётов.

Даже небольшой проём может повлиять на конструктивную схему здания.

Поэтому специалисты рекомендуют:

• не ориентироваться на опыт соседей;
• не начинать работы без обследования;
• обращаться только к лицензированным проектировщикам.

Как узаконить перепланировку в 2026 году

Перепланировка без сложного согласования

Шаг 1. Проконсультируйтесь со специалистом

Даже если перепланировка кажется простой, желательно обратиться:

• к архитектору;
• проектировщику;
• специалисту БТИ.

Это поможет понять:

• не является ли стена несущей;
• потребуется ли эскиз;
• нужно ли обновлять техпаспорт.

Шаг 2. Подготовьте эскиз (при необходимости)

В некоторых случаях может понадобиться:

• эскизный проект;
• схема изменений;
• техническое заключение.

Особенно если меняется конфигурация квартиры.

Шаг 3. Проведите ремонт

После консультации и при необходимости оформления эскиза можно приступать к работам.

Важно:

• не затрагивать несущие стены;
• не переносить радиаторы;
• не вмешиваться в вентиляцию и стояки;
• не менять фасад здания.

Шаг 4. Обновите техпаспорт

Если планировка квартиры изменилась, после ремонта желательно:

• вызвать специалиста;
• зафиксировать изменения;
• обновить технический паспорт.

Это поможет избежать проблем:

• при продаже квартиры;
• оформлении ипотеки;
• оценке недвижимости.

Сложная перепланировка с согласованием

Шаг 1. Закажите проект перепланировки

Обратитесь к лицензированному архитектору, проектировщику или в проектную организацию и закажите документ.

В проекте отражаются:

• план квартиры до и после изменений;
• инженерные решения;
• изменения помещений;
• затрагиваемые конструкции;
• меры безопасности.

Шаг 2. Подайте документы

По данным eGov, для согласования перепланировки понадобятся:

• согласие не менее 2/3 собственников дома — если изменения затрагивают общее имущество;
• технический паспорт квартиры;
• опросный лист — при увеличении нагрузки на инженерные сети;
• документы на земельный участок — если планируется прирезка земли;
• проект перепланировки;
• нотариальное согласие соседей — если перепланировка затрагивает их интересы.

Документы обычно подаются через портал электронного правительства eGov либо единую базу лицензирования e-license, также можно сходить в ближайший ЦОН. Исходные документы выдаются бесплатно в течение 15 рабочих дней. После рассмотрения заявки собственник получает решение акимата, архитектурно-планировочное задание и технические условия — если они необходимы для разработки проекта перепланировки.

Шаг 3. Проведите работы

При сложных работах могут потребоваться:

• технический надзор;
• авторский надзор;
• контроль соответствия проекту.

Шаг 4. Обновить техпаспорт

После окончания ремонта необходимо:

• зафиксировать изменения;
• провести техническую инвентаризацию;
• обновить технический паспорт.

Фактическая планировка квартиры должна соответствовать проектной документации.

Казахстанцы стали чаще покупать жилье >>>

Можно ли узаконить перепланировку задним числом

Да, но не всегда.

Если изменения:

• не нарушают строительные нормы;
• не создают угрозу безопасности;
• допустимы с технической точки зрения,

их можно оформить через:

• техническое обследование;
• проект;
• внесение изменений в документы.

Но если перепланировка затронула несущие конструкции или создала угрозу безопасности, собственника могут обязать вернуть квартиру в первоначальное состояние. Именно поэтому специалисты советуют сначала получать согласование, а уже потом начинать ремонт.

Что будет за незаконную перепланировку

В Казахстане за нарушение строительных и жилищных норм предусмотрена административная ответственность. Ответственность может наступать по нормам КоАП РК, связанным с нарушением строительных, жилищных и эксплуатационных требований.

Согласно статье 322 КоАП РК, незаконная перепланировка или переоборудование помещений без проекта и согласования с органами архитектуры влечёт штраф для:

• физлиц — 30 МРП,
• малого бизнеса и должностных лиц — 90 МРП,
• среднего бизнеса — 150 МРП,
• крупного — 300 МРП.

Если перепланировка могла привести или привела к потере прочности здания, штрафы увеличиваются для:

• физлиц — до 80 МРП,
• малого бизнеса и должностных лиц — до 180 МРП,
• среднего бизнеса — до 250 МРП,
• крупного — до 500 МРП.

На практике основная проблема часто связана не со штрафами, а с ограничениями при сделках.

Неузаконенная перепланировка может:

• усложнить продажу квартиры;
• затянуть ипотечную сделку;
• вызвать вопросы у оценщиков;
• потребовать срочного оформления документов перед продажей.

Какие документы проверяет банк при ипотеке

При рассмотрении ипотечной заявки банки и оценочные компании обычно проверяют:

• технический паспорт;
• соответствие фактической планировки документам;
• оценочный отчёт;
• документы на узаконение изменений — если перепланировка уже проводилась.

Особенно внимательно оцениваются:

• объединённые кухни-гостиные;
• присоединённые лоджии;
• переносы санузлов;
• изменения несущих конструкций.

Если фактическая планировка не совпадает с техпаспортом, банк может:

• потребовать узаконить изменения;
• направить квартиру на дополнительную проверку;
• увеличить сроки рассмотрения ипотеки.

Поэтому сегодня перепланировка напрямую влияет на ликвидность недвижимости. Если планируется масштабный ремонт, безопаснее и дешевле заранее оформить документы, чем позже сталкиваться с проблемами при продаже жилья, ипотеке или узаконивании изменений.

Фото сгенерировано с помощью нейросетей Gemini и Sora

Информационная служба kn.kz