Из числа хозяев недвижимости редкий владелец сможет сразу понять, сколько стоит его объект и по какой цене его реально будет продать. Да так, чтобы и не продешевить, и чтобы долго не ждать своего реального клиента. В статье мы решили разобраться в том, как оценить свою недвижимость самостоятельно, что изменить в состоянии объекта и какие плюсы и минусы недвижимости могут быть для покупателя важными. Ведь правильная оценка позволит заключить сделку купли-продажи быстрее и выгоднее.
Некоторые из казахстанцев решают проблему оценки недвижимости быстро: просто нанимают риелтора. Он уже «в теме»: риелтор знает цены на квадрат «вторички» и новой недвижимости (с разными материалами стен и разными классами постройки). Риелтор также может сразу понять, какие преимущества объекта (локация, наличие детских садиков и т.д.) могут подойти для определённой группы клиентов. И имеет представление о том, каким клиентам предлагать объект бесполезно. Вся эта профессиональная оценка занимает у риелтора гораздо меньше времени и нервов, чем у человека, мягко говоря, непосвящённого в нюансы рынка недвижимости. Не обязательно, чтобы риелтор сопровождал вас до самой сделки купли-продажи: можно просто проконсультироваться с ним за определённую плату.
А тем, кто решает всё делать самостоятельно – мы поможем. Определить цену объекта будет немного сложнее и дольше, но тоже вполне реально.
Зачем нужна оценка?
Правильная оценка квартиры или другого объекта недвижимости это практически 50% хорошей сделки купли-продажи. Если цену поставить ниже рыночной, то квартира продастся быстрее, но какую-то часть суммы вы потеряете. Если СИЛЬНО ниже рыночной – то объект, наоборот, может «зависнуть» и долго не продаваться – покупатели сейчас осторожные и они могут заподозрить, что у квартиры плохая история, она горела/затапливалась, или у неё есть какой-то другой подвох.
Если цену поставить выше рыночной – по каким-то своим критериям вроде «супер-ремонта» – люди будут приходить, но многие, скорее, из любопытства, нежели из реальной необходимости. Если СИЛЬНО выше рыночной – покупатели с ходу будут рассматривать ТОЛЬКО аналогичные предложения по более низким ценам. И объект опять же, «зависнет». А вы потеряете очень много времени в ожидании продажи.
Из чего складывается стоимость объекта?
Локация квартиры
Расположение недвижимости влияет на цену очень сильно. Даже самый красивый дом где-то вдали от столицы и неподалёку от какого-нибудь завода – увы, не впечатлит покупателей настолько, чтобы выложить за него десятки миллионов. Даже если фактически в дом и были вложены эти самые миллионы.
А вот самая скромная квартира где-нибудь в центре/историческом центре, около парка/озера или в другом каком-то популярном/туристическом месте – уже будет стоить подороже точно таких же квартир на окраине.
Окружающая инфраструктура
При оценке объекта также очень важна его близость к остановкам/станциям метро, а также к социальным объектам (детсадам, школам, поликлиникам). Квартира может быть в новом районе около нового парка, но если там ещё не построили школу и не проложили тротуар с остановочным комплексом и пока едет всего один-единственный битком набитый автобус… сами понимаете, что привлекательности тут мало.
Если остановки транспорта и другие объекты находятся в 10-15 минутах ходьбы от дома – считается, что это хорошая инфраструктура.
Состояние дома
По типу стен самые дешёвые квартиры – в панельных домах, подороже – кирпич, ещё дороже – монолит.
Самые недорогие квартиры сейчас – это жильё в старых домах по типу «хрущёвок». Но если здание какое-то историческое, то цены на квартиры в нём будет стабильно высокими. Однако и простые «хрущёвки» «хрущёвкам» – рознь. Если у дома прекрасное КСК или ОСИ и жильцы оперативно следят и ухаживают за состоянием дома, участвуют в программе модернизации ЖКХ, поменяли лифты, облагородили фасады, сделали капитальный ремонт и т.д. – то квартиры в таких домах будут стоить дороже.
Накинуть цену можно ещё за наличие консьержа, видеонаблюдения, огороженной территории ЖК, благоустроенного двора и парковки/подземного паркинга.
Состояние квартиры
Квартиры на первом и на последнем этаже, стоят дешевле. Чем ниже потолок – тем ниже стоимость жилья. Если нет балкона или лоджии – тоже цена снижается. Если у вас студия – она тоже стоит меньше других просторных планировок. Но это всё из тех критериев, которые изменить уже никак нельзя. А есть критерии, над которыми можно поработать.
Цену на жильё повышает аккуратный вид квартиры без щелей, дыр, плесени, скрипящих половиц и торчащих проводов. Розетки должны работать, выключатели – включаться.
Свежий, светлый и современный ремонт тоже поднимет стоимость жилья. Не стоит увлекаться какой-то лепниной и дизайнерскими изысками. Вашему потенциальному покупателю должно быть просто комфортно хотя бы на первое время. Возможно, он потом захочет сделать ремонт по своему усмотрению, а может быть и оставит ваш вариант.
Вариант расчёта
Также цена складывается и из того, как вы планируете взять расчёт у покупателя. Если квартира продаётся в ипотеку – она будет оформляться немного дольше, чем за «наличку». Но торговаться за «наличку» будут сильнее.
Также цена складывается из возможных обременений. Если жильё в залоге или продаётся кучей собственников или с доверенностями – придётся тоже снизить цену. Люди считают это недостатком, и сложную долгую сделку придётся компенсировать ценой пониже.
Оцениваем жильё самостоятельно
Пункт первый: ищем аналоги
Самое первое, что надо сделать при самостоятельной оценке жилья – поискать аналогичный объект на сайтах по продаже недвижимости. Но надо понимать, что не все цены, которые казахстанцы указывают на сайтах – определяются из рыночной стоимости объекта. Многие пытаются подстроить сумму под свои аппетиты и серьёзно завышают стоимость объектов. Поэтому нужно найти не просто «двойняшку» своей квартиры, а несколько аналогичных и вывести какой-то средний показатель.
Своеобразный джек-пот – это если ваши соседи выставят аналогичное жильё на продажу. Если такого не случилось – просто смотрите объекты поблизости и в аналогичных домах (с таким же годом постройки и такого же типа).
Пункт второй: понимаем плюсы
Когда вы сделали примерную выборку (порядка 10 объявлений) – можно нарастить цену своего объекта за его определённые «бонусы». Например, квартиру однозначно делает дороже инфраструктура и транспортное сообщение. Если поблизости остановка, во дворе хорошая детская площадка, а в пяти минутах от дома – садик, школа, университет и поликлиника – тут можно даже и пару миллионов прибавить. Но без фанатизма.
Пункт третий: осознаём минусы
Очень тонкий аспект – наличие или отсутствие ремонта в квартире. Вообще обстановка, пожалуй, вызывает больше всего вопросов и придирок. Так как видение хорошего ремонта у каждого своё. Цена неотремонтированной квартиры может быть ниже на 10-40%, чем аналогичные варианты с ремонтом. Большое значение имеет состояние сантехники, проводки, пола и окон/балконов. Ещё не забываем про этаж. Первый и последний – обычно на 10-15% дешевле остальных. Поможет выровнять ценник наличие балкона или лоджии.
Пункт четвёртый: внимание на сроки
При подборке объявлений с квартирами, аналогичными вашей, обратите внимание на то, сколько времени объявление висит на сайте недвижимости. Если, например, оно опубликовано полгода назад и больше, скорее всего, цена на объект завышена. И за неё люди покупать однозначно не готовы (быть может, и вовсе не будут готовы, пока владелец недвижимости не сделает скидку).
Пункт пятый: считаем «квадраты»
При мониторинге рынка можно самим определить среднюю стоимость квадратного метра в аналогичных квартирах. Просто выбирайте несколько похожих объектов и разделите цену, указанную за объект на количество квадратов в нём. И этот показатель умножаете на количество своих квадратных метров. Вот вам и базовая цена. Можно просчитать и «квадрат» именно по вашему дому. Здесь подойдёт даже жильё другой квадратуры, но лучше чтобы квартиры были по качеству отделки такие же как ваша. По той же схеме делим цену на квадратуру и примеряем к своей площади.
Пункт шестой: простая проверка
По объявлениям с квартирами, аналогичными вашей, можно и прозвонить. Уточнить, какие нюансы в предлагаемом жилье, и почему продавцы хотят получить именно эту сумму. Узнать про возможность торга – это тоже поможет вам в будущем понимать, какая сумма для уступки вообще приемлема (чтобы добавить её к стоимости вашей квартиры для последующего сброса). Обычно сумма торга 5-10%.
Пункт седьмой: будьте лояльнее
Если вы всё просчитали, определили цену и вам мало звонят или не звонят совсем – наверное, стоит немного снизить цену. Если интересующихся, наоборот, очень много – можно цену смело увеличить.
Стоять на высокой цене и ждать, что «найдётся обязательно мой покупатель» – то же самое, что сидеть и ждать прекрасного принца. То есть, процент успеха в принципе, есть, но очень маленький. С учётом того, как в Казахстане развивается рынок недвижимости, покупатели запросто найдут объект подешевле. А на ваше объявление после его долгого нахождения в базе ещё и будут смотреть с подозрением: если всё никак не продаётся квартира, может быть в ней какой-то подвох?
Информационная служба kn.kz