Если собственником квартиры или доли в ней является ребёнок, совершить сделку по стандартной схеме не получится. Государство защищает имущественные права несовершеннолетних, поэтому продажа, обмен, дарение и другие действия с недвижимостью, принадлежащей детям, находятся под контролем органов опеки и попечительства.
Рассказываем, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником, получить разрешение органов опеки, оформить вклад в Отбасы банке и купить жильё на имя ребёнка.
Как безопасно купить квартиру в залоге в Казахстане >>>
Кто считается несовершеннолетним собственником
Несовершеннолетними считаются граждане, не достигшие 18 лет. Ребёнок может стать собственником недвижимости:
- по наследству;
- по договору дарения;
- в результате приватизации;
- при покупке жилья родителями на его имя;
- после выделения доли при использовании различных жилищных программ.
Возраст ребёнка влияет на порядок совершения сделок:
- до 14 лет от имени ребёнка действуют родители или законные представители;
- с 14 до 18 лет несовершеннолетний участвует в сделках самостоятельно, но с письменного согласия родителей или попечителей.
Почему требуется разрешение органов опеки
Главная задача органов опеки и попечительства — убедиться, что после сделки имущественные права ребёнка не будут нарушены.
При рассмотрении документов специалисты проверяют:
- сохранится ли право собственности несовершеннолетнего;
- не уменьшится ли его доля;
- не ухудшатся ли жилищные условия;
- соответствует ли сделка интересам ребёнка.
Без разрешения органов опеки нотариус не сможет удостоверить договор купли-продажи.
Кредитные каникулы в Казахстане: кто может получить отсрочку и как её оформить >>>
Как продать недвижимость с несовершеннолетним собственником
Продажа квартиры, полностью или частично принадлежащей ребёнку, проходит в несколько этапов.
Шаг 1. Подобрать новое жильё
Если вы планируете одновременно продать одну квартиру и приобрести другую, желательно заранее подобрать новый объект. Органы опеки должны убедиться, что ребёнок не останется без имущества и его права не будут ущемлены.
Шаг 2. Получить разрешение органов опеки
После подготовки документов родители или законные представители обращаются за получением справки на распоряжение имуществом несовершеннолетнего.
Шаг 3. Заключить договор у нотариуса
После получения разрешения можно оформить сделку купли-продажи.
Шаг 4. Зарегистрировать право собственности
После нотариального удостоверения договора сведения о новом собственнике вносятся в государственную базу.
Как получить согласие органов опеки
Если ребёнок является собственником квартиры или доли в ней, перед продажей, обменом, передачей в залог или другими сделками с имуществом необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.
Шаг 1. Подготовить документы
Стандартный пакет документов может включать:
- удостоверения личности родителей или законных представителей;
- свидетельство о рождении ребёнка (если сведения отсутствуют в государственных базах);
- документы, подтверждающие право собственности;
- документы на приобретаемое жильё, если продажа и покупка проводятся одновременно;
- нотариальное согласие второго родителя либо документы, подтверждающие отсутствие его попечения;
- мнение ребёнка, достигшего 10-летнего возраста;
- другие документы, предусмотренные правилами оказания госуслуги.
Шаг 2. Учесть мнение ребёнка старше 10 лет
Согласно законодательству, при решении вопросов, затрагивающих имущественные права несовершеннолетнего, органы опеки обязаны учитывать мнение ребёнка, достигшего 10 лет.
В большинстве случаев мнение ребёнка включается в пакет документов. В отдельных регионах дополнительно может оформляться решение органа опеки об учёте мнения ребёнка, достигшего десятилетнего возраста.
Шаг 3. Подать заявление
Получить услугу можно:
- через портал eGov.kz;
- через ЦОН;
- непосредственно в органы опеки по месту жительства.
Услуга предоставляется бесплатно.
Органы опеки проверяют:
- не ухудшатся ли жилищные условия ребёнка;
- сохранится ли его доля в новом жилье;
- не будут ли нарушены имущественные права несовершеннолетнего;
- соответствует ли сделка интересам ребёнка.
Срок рассмотрения заявления составляет до трёх рабочих дней.
Шаг 4. Предоставить разрешение нотариусу
При положительном решении заявителю выдают справку на распоряжение имуществом несовершеннолетнего, которую необходимо предоставить нотариусу при оформлении сделки.
На что обращают особое внимание органы опеки
Вероятность получения разрешения выше, если:
- ребёнок одновременно получает другое жильё;
- его доля не уменьшается;
- жилищные условия не становятся хуже;
- несовершеннолетний не остаётся без права собственности.
Важно: сделки с участием несовершеннолетних собственников обычно занимают больше времени, чем стандартные сделки с недвижимостью. Поэтому вопрос получения разрешения лучше решать заранее.
Когда могут отказать в выдаче справки на распоряжение имуществом
Органы опеки вправе отказать в выдаче разрешения, если:
- представлены недостоверные сведения;
- пакет документов неполный;
- сделка противоречит законодательству;
- после продажи ухудшаются имущественные права ребёнка;
- несовершеннолетний может лишиться жилья или своей доли.
В случае отказа заявителю предоставляется мотивированный ответ.
Если ребёнок только зарегистрирован в квартире
Нередко несовершеннолетний не является собственником жилья, а только зарегистрирован по месту жительства.
В этом случае разрешение органов опеки для продажи квартиры не требуется. Согласование необходимо только тогда, когда ребёнок владеет всей квартирой или долей в ней.
Можно ли подарить или обменять имущество ребёнка
Обмен, дарение, раздел имущества и другие сделки с недвижимостью несовершеннолетнего также требуют предварительного согласия органов опеки.
Главное условие — права ребёнка не должны быть нарушены.
Как купить недвижимость на имя несовершеннолетнего
Приобрести квартиру на ребёнка можно в любом возрасте.
Если ребёнку ещё не исполнилось 14 лет, договор подписывают родители или законные представители. С 14 до 18 лет несовершеннолетний подписывает документы самостоятельно, но с согласия родителей.
Такой способ часто используют:
- для обеспечения ребёнка жильём в будущем;
- при дарении недвижимости детям;
- для сохранения имущества в семье;
- при планировании наследства.
Важно: продать такую недвижимость в дальнейшем можно будет только после получения разрешения органов опеки.
Особенности вкладов несовершеннолетних в Отбасы банке
Родители могут открыть ребёнку жилищный депозит с первых дней жизни. Вклад участвует в системе жилищных строительных сбережений, а на накопления начисляются вознаграждение банка и государственная премия.
Как получить право управления вкладом в Отбасы банке
Управлять вкладом несовершеннолетнего могут:
- родители;
- усыновители;
- опекуны;
- попечители.
Законные представители вправе открывать и пополнять депозит ребёнка, а также совершать другие операции, предусмотренные правилами банка.
Как получить ипотеку в Отбасы банке: новые условия промежуточного займа >>>
Как получить разрешение органов опеки на управление вкладом
Если операция затрагивает имущественные права ребёнка (например, закрытие депозита, снятие средств или уступка вклада), органы опеки могут потребовать предварительное разрешение.
Для этого необходимо:
- Подать заявление в органы опеки.
- Предоставить документы, подтверждающие необходимость операции.
- Получить разрешение.
- Предъявить его в банке при совершении операции.
Наличие несовершеннолетнего собственника не препятствует продаже или покупке недвижимости. Однако любые действия с имуществом ребёнка должны совершаться исключительно в его интересах. Именно поэтому такие сделки находятся под дополнительным контролем органов опеки и попечительства.
Информационная служба kn.kz