Продавать жильё по доверенности в Казахстане законом не запрещено. Случаев, когда владелец недвижимости лично не может присутствовать на сделке – достаточно. Человек может быть, например, в другой стране или городе на операции, и нуждаться в деньгах очень срочно. Или у него не получается приехать на договор купли-продажи по каким-то другим причинам. Для многих покупателей это повод отменить сделку, но можно и не отменять, если отнестись к таким договорам через «посредника» очень внимательно!
В век технологий и интернета, когда многие люди работают дистанционно на фирмы, которые находятся в другой точке планеты, бросать все планы ради сделки с квартирой, соглашаются не все хозяева жилья. Для многих прилететь в Казахстан намного дороже, чем выдать полномочия на продажу квартиры (доверенность на заключение сделок) родственнику или другу. Это очень удобно, ведь владелец недвижимости избавляется от перелёта, джетлага, от волокиты с бумагами и других расходов.
Но многие, кто в поиске квартиры, таких сделок по доверенности опасаются. Вдруг это мошенники или непорядочные родственники владельца, которые захотели нажиться? Спорных сделок в суде много. Конечно, не все из них признаются незаконными, но этот риск пугает потенциальных покупателей.
Адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Серпыловна Саттарова решила напомнить нашим читателям, как подстраховаться при сделках с доверенным лицом. Если вы заключаете договор купли-продажи не с хозяином квартиры, а с поверенным – надо быть очень внимательным и осторожным.
Кем должна быть заверена доверенность?
Пожалуй, самая, естественная причина оформления хозяином недвижимости доверенности на другого человека – проживание в другой стране. Но, бывает, что владелец объекта находится и в соседнем городе, но тоже не может приехать. У человека ведь могут быть разные жизненные ситуации и рассказывать покупателю их никто не обязан. Но быть внимательным надо обязательно!
– В Казахстане доверенность – это письменное уполномочие одного лица – доверителя для представительства от его имени, выдаваемое им другому лицу – поверенному. В случае с недвижимостью – это когда хозяин квартиры выдаёт кому-то разрешение заключить сделку от его имени и без его участия, – говорит адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Саттарова, – Доверенность на управление имуществом и на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения, должна быть заверена нотариально.
По закону, к нотариально удостоверенным доверенностям также приравниваются 5 видов документов, которые подтвердил НЕ нотариус:
- доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на лечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальниками, заместителями по медицинской части, старшими и дежурными врачами этих госпиталей, санаториев и других военно-лечебных учреждений;
- доверенности военнослужащих (а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет государственных нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия – также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих), удостоверенные командирами (начальниками) этих частей, соединений, учреждений, заведений;
- доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальниками мест лишения свободы;
- доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные руководителем этого учреждения или соответствующего органа социальной защиты населения;
- доверенности лиц, находящихся в следственных изоляторах, удостоверенные начальниками следственных изоляторов.
– Есть в законе и ещё один интересный нюанс. Согласно пункту 4 статьи 167 Гражданского кодекса РК, доверенность, посылаемая по телеграфу, а также по другим видам связи, когда отправку документа осуществляет работник связи, удостоверяется органами связи. А согласно пункту 5 статьи 167 третьи лица вправе считать подлинной выданную для совершения действий в их отношении доверенность, направленную доверителем поверенному по факсимильной и иной связи, без посредства официальных органов связи, – цитирует Жазира Саттарова, – Выходит, что сейчас можно даже прислать такой документ, например, по whatsapp или в telegram… Меня это настораживает. Лично я – за то, чтобы покупать жильё напрямую у владельца, без доверенности, а если и прибегать к доверенности – то документ должен хотя бы быть оформленным нотариально, без приложений. Не забываем, что в них есть функция зачистки сообщений. И где гарантия, что потом доверитель не скажет, например, что этот документ был выслан «случайно» или это была «шутка», или он, допустим, потом «передумал и удалил высланный файл, а его уже скачали и использовали»?
ВАЖНО: Надёжнее, если доверенность была оформлена нотариально именно у нотариуса!
Доверенность от имени юридического лица – выдаётся за подписью его руководства и скрепляется печатью организации (если она по законодательству Казахстана должна иметь печать).
Передовереность – что это?
По закону, полученную доверенность можно передоверить третьему лицу. В статье 169 Гражданского Кодекса этому посвящена статья «Передоверие».
– В ней указано, что поверенный вообще должен лично совершить те действия, на которые он уполномочен. Но он может передоверить их другому человеку, если это указано в первоначальной доверенности. Передоверить ещё можно в том случае, если человека, поверенного к этому вынудили какие-то обстоятельства для охраны интересов доверителя, – объясняет Жазира Саттарова, – Конечно, этот вариант ещё более усложнённый и я опять же – не советую совершать куплю-продажу жилья с передоверенностью. Но если человек намерен рискнуть – напомню: такая «передоверенность» должна быть нотариально удостоверена!
ВАЖНО: если поверенный передоверяет все полномочия другому лицу, то к «передоверенности», должна быть приложена первоначальная доверенность!
– Если поверенный передоверяет кому-то только отдельные полномочия, указанные в первоначальной доверенности, то должна быть приложена нотариально засвидетельствованная копия первоначальной доверенности, – уточняет Жазира Саттарова, – При этом срок действия доверенности, выданной по передоверию, не может быть дольше срока действия первоначальной доверенности! Проверяйте внимательно! Не поддавайтесь давлению, если вас торопят, или «фыркают» в ответ на изучение документов – это вызывает подозрения в чистоте намерений продавца недвижимости и в таких случаях лучше поискать другой объект.
ВАЖНО: Срок действия доверенности, выданной по передоверию, не может быть дольше срока действия первоначальной доверенности!
Конечно, если поверенный, передал полномочия или их часть кому-то другому, по закону он обязан сразу сообщить об этом доверителю (владельцу недвижимости). И сообщить, кому конкретно он передал полномочия (сведения о личности и месте жительства). Если это не сделано, то поверенный несёт ответственность за «передоверителя», и отвечает за его манипуляции с документом как за свои собственные.
Как проверить юридическую чистоту недвижимости? >>>
Сроки действия доверенности
Согласно статье 168 Гражданского Кодекса, доверенность может быть выдана на срок не более трёх лет. И даже если в доверенности указан более длительный срок, она всё равно будет действительна только в течение трёх лет. А вот если в документе срок действия не указан – то доверенность легитимна в течение одного года со дня выдачи.
– А вот в отличие от срока, дату в доверенности прописывать надо обязательно. Так как в пункте 2 той же 168 статьи, доверенность, в которой не указана дата её выдачи, является ничтожной. Это надо знать и тем, кто оформляет доверенность, и вторая сторона сделки обязательно должна проверить этот момент. Если, конечно, людям не хочется, чтобы сделку признали недействительной. А это может повлечь и суды, и потерю денег, – предупреждает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Саттарова.
Человек, выдавший доверенность, может запросто отменить её, если передумал заключать сделку. Или если вдруг засомневался в действиях поверенного человека. Или если решил, что поверенный не соблюдает его интересов. В общем, причины могут быть разные и по закону объяснять, почему он передумал – хозяин недвижимости никому не обязан. Кстати, сам поверенный тоже может отказаться от доверенности. И с этим ничего не поделаешь.
Чтобы отменить нотариально оформленную доверенность, необходимо обратиться к нотариусу (именно к тому, кто изначально заверял доверенность) с письменным заявлением. Об отмене доверенности доверитель обязан известить и поверенного, и несостоявшегося покупателя или других третьих лиц, для представительства перед которыми выдана доверенность.
После прекращения доверенности поверенный или его правопреемник обязан немедленно вернуть доверенность владельцу недвижимости. С прекращением доверенности теряет силу и «передоверенность».
– Бывает, что люди спрашивают: а можно ли в договоре прописать пункт о не расторжении? Нет! По закону соглашение об отказе от права отменить доверенность – ничтожно, – говорит Жазира Саттарова, – Заставить поверенного, например, бегать и искать покупателя на основании одной только доверенности – тоже нельзя. Само по себе наличие у представителя полномочий не обязывает его осуществлять представительские функции, и он может просто сидеть спокойно до сделки и просто на ней выполнить все манипуляции по заключению договора купли-продажи вместо хозяина недвижимости. Но есть выход. Обычно представитель и представляемый заключают дополнительно договор поручения, где оговариваются условия выполнения этого поручения. Объём полномочий может быть, как широким, так и ограниченным.
Действие доверенности прекращается в следующих случаях:
- при истечении срока доверенности;
- при осуществлении действий, предусмотренных доверенностью;
- при отмене доверенности лицом, выдавшим её;
- при отказе лица, которому выдана доверенность;
- при прекращении юридического лица, от имени которого выдана доверенность;
- при ликвидации юридического лица, на имя которого выдана доверенность;
- при смерти (либо при объявлении умершим), лица, выдавшего доверенность;
- при признании лица, выдавшего доверенность недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
- при смерти (либо при объявлении умершим), лица, которому выдана доверенность;
- при признании лица, которому выдана доверенность, недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
Долевое строительство: что нужно знать? >>>
Чек-лист №1: на что обратить внимание в доверенности
- сверяйте реквизиты сторон с теми, что указаны на доверенности (данные, удостоверяющие личность доверителя и поверенного);
- проверьте срок действия и день, когда была оформлена доверенность (при отсутствии даты выдачи документ недействителен!);
- обратите внимание на возможность передоверия (если такое право в изначальной доверенности не прописано, доверенность считается выданной без права передоверия и «передоверенность» – недействительна!);
- проверьте, чтобы к «передоверенности» была приложена первоначальная доверенность либо её нотариальная копия (это в том случае, если в «передоверенности» переданы не все полномочия по доверенности, а только их часть);
- проверьте, чтобы «передоверенность» была нотариально удостоверена и чтобы срок её действия не превышаел срок действия первоначальной доверенности;
- обратите внимание на то – чтобы было указано, что доверенное лицо сообщило собственнику недвижимости о «передоверенности» и предоставило сведения о том, кому именно передало полномочия;
- проверяйте реквизиты недвижимости в доверенности/передоверенности и сверяйте все данные и документы, связанные с ней;
- внимательнейшим образом читайте перечень полномочий, предоставленных поверенному!
– Последний пункт крайне важен. Бывает, что в доверенности не указано право получения поверенным денежных средств. Так может поступить хозяин квартиры, который не собирается срываться к каждому потенциальному клиенту, а намерен лично прилететь или приехать только на «железную» сделку. Поэтому надо понимать, в какой момент и кому именно вы должны рассчитаться за вашу квартиру мечты! – предупреждает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Саттарова.
Расторгнуть или оспорить сделку, совершённую с поверенным не всегда возможно. А если поверенному в доверенности предоставлены полномочия на заключение сделки на условиях и за цену по своему усмотрению, оспаривание такой сделки, даже заключенной на явно невыгодных условиях – почти нереально. Так как доверитель сам выдал практически «карт-бланш» своему поверенному. И даже если поверенный не передал доверителю деньги, полученные от продажи квартиры – это не является основанием для оспаривания самой сделки!
Чек-лист №2: «доверяй, но проверяй»
- проверьте юридическую чистоту недвижимости: все правоустанавливающие документы, реквизиты, информацию о собственнике квартиры и справки об отсутствии или наличии обременений;
- обратите внимание на дубликаты правоустанавливающих документов – если они есть, то их легитимность следует проверить у нотариуса, который его выдал (а лучше – по запросу через Нотариальную палату);
- попросите поверенного связаться с доверителем при вас или дать вам контакты владельца квартиры. И зафиксируйте аудио- или видеозаписью (лучше, конечно, видеозаписью) осведомлённость хозяина и его согласие на сделку;
– Если при разговоре с хозяином объекта появилось хоть малейшее подозрение на то, что доверитель недееспособен – запросите справку из медучреждения, либо совсем отменяйте сделку! Так как купленное у недееспособного человека жильё отсудить сейчас несложно – в практике много дел, – напоминает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Саттарова.
- запросите информацию о семейном положении продавца, так как для продажи общей нажитой в браке собственности (как движимой, так и недвижимой) обязательно требуется присутствие и нотариальное согласие супруга.
- узнайте, есть ли в имуществе доли других людей;
- узнайте, не наследуемое ли это имущество и точно ли всё в порядке с наследством (можно поискать в Судебном кабинете РК наличие наследственных дел с участием владельца недвижимости).
Благодарим за помощь в подготовке материала партнёра портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Серпыловну Саттарову. Связаться по решению вопросов любой сложности можно с ней по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, zhaz-ir@mail.ru, @advocate_sattarova_zhazira
Информационная служба kn.kz