Кроме покупки квартиры за наличный расчёт, через госпрограммы и при помощи ипотечного кредитования банков второго уровня, в Казахстане есть ещё один вариант расчёта за жильё – рассрочка. Её предлагают клиентам многие строительные компании и самое главное в ней – что рассрочка не предполагает процентов и переплат. Но есть и определённые нюансы такого способа расчёта. Об этом мы сегодня поговорим с экспертами.
Адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова отмечает, что понятие рассрочки прописано в законе, но каждая компания сама определяет нюансы расчёта.
– Рассрочка – это оплата за квартиру частями. Застройщики как и при ипотеке, запрашивают у покупателя первоначальный взнос, но оставшаяся сумма делится на несколько взносов без процентов. Эти взносы покупатель обязуется внести в течение определённого срока. В статье 442 Гражданского Кодекса Казахстана указано, что договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключённым, если в нём, наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи, указаны цена, порядок, сроки и размеры платежей. Второй важный момент в законе – когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платёж за квартиру, продавец – если иное не предусмотрено договором – вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата недвижимости, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены квартиры, – поясняет Жазира Нурланова.
Чтобы предотвратить халатность при выплатах за квартиру по рассрочке, компании могут включить в договор купли-продажи неустойки за несвоевременные выплаты.
ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ РАССРОЧКИ
Сейчас застройщики предлагают рассрочку как на покупку строящегося жилья, так и на покупку готового. Второй вариант встречается реже. Сроки от пары месяцев до полутора лет, дольше компаниям невыгодно.
Первоначальные взносы тут НАМНОГО больше ипотечных. Если в банках второго уровня можно оформить ипотеку при наличии всего 10% от стоимости квартиры, то для рассрочки это уже не подойдёт. Варьируется от 30%, но чаще озвучивают требование в 50%.
Бывает, что при рассрочке получается и переплата. Не такая, как при оформлении в ипотеку, но всё же ощутимая. Это называется «надбавка к стоимости» и избежать её можно, если вы внесли большой первоначальный взнос и запросили рассрочку на небольшой срок (допустим, до полугода). Если «первоначалка» отдана по минимальным запросам застройщика, а срок для рассрочки вы запросили по максимуму – на остаток суммы, которая будет делиться на ежемесячные платежи, скорее всего, «накинут» надбавку в 2-5%. Это обычно несколько сотен тенге, поэтому внимательно читайте договоры и всё уточняйте!
КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ В РАССРОЧКУ
При покупке готовой квартиры в рассрочку, в отличие от ипотеки, не требуется подтверждение доходов. Не нужно платить за оценку, страхование, оформление займа и т.д. Если жильё уже существует в природе (а не только в проекте строительства) и ЖК сдан, то составляется договор купли-продажи, в котором указывается общая стоимость недвижимости, сумма, которую человек уплатил на момент заключения сделки и сумма, которая осталась (с оговоркой, в какие сроки она должна быть погашена и какими платежами). Потом после полной передачи всех денег продавец и покупатель снова приходят к нотариусу и прописывают в договоре отметку о том, что по сделке был произведён полный расчёт.
– Заключение договора рассрочки покупателю выгодно. Так как после подписания договора купли-продажи его можно сразу зарегистрировать и по факту уже пользоваться недвижимостью: заселиться и, например, начать ремонт. Иногда компании включают в договор купли-продажи условия о том, что право полной собственности на квартиру у человека возникнет только после полного расчёта, – отмечает Жазира Нурланова.
При покупке квартиры в строящемся ЖК уже составляется договор долевого участия (обязательно уточните в местном ГАСК, имеет ли право по закону этот конкретный застройщик привлекать деньги дольщиков). В этом договоре (как и в случае с куплей-продажей) прописывается также стоимость жилья, сумма первоначального взноса, сумма остатка и сроки её оплаты, а также штрафные санкции за несвоевременное погашение. Право собственности на квартиру регистрируется после внесения всей суммы за недвижимость и принятия жилья в эксплуатацию. Пеня, как правило, составляет 0,1% от общей суммы остатка. Если просрочка большая и неплательщик злостный, то компания даже может вовсе разорвать с ним договор.
ПРИМЕР РАССРОЧКИ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
Первоначальные взносы у всех застройщиков разные. Например, в строительной компании Prof Invest рассказали, что предоставляют клиентам рассрочку на покупку жилья в строящихся жилых комплексах. Эта система позволяет клиентам сделать минимальный первоначальный взнос от 30% и оставшуюся сумму оплатить ежемесячными или ежеквартальными равными платежами до момента ввода объекта в эксплуатацию.
– Клиент может внести остаток суммы до 100%, так и довнести 20% равными платежами и остаток суммы – 50% оформить в ипотеку. Такой подход делает процесс покупки более доступным, разделяя общую стоимость на удобные части, что особенно важно для тех, кто стремится снизить финансовую нагрузку на начальном этапе, – объясняет исполнительный директор строительной компании Prof Invest Алексей Фёдоров.
Также компания предлагает специальную опцию для первоначального взноса: клиент может внести миллион тенге, а оставшуюся часть первого платежа оплатить в течение одного месяца. Это позволяет покупателям быстро начать процесс приобретения жилья, не откладывая его на потом, и в то же время, не затрачивая значительные суммы сразу.
– Ежемесячный платёж зависит от стоимости квартиры и остатка месяцев до ввода ЖК в эксплуатацию. Допустим, квартира стоит 27 300 -000 тенге. Первоначальный взнос составит 30% – 8 190 000 тенге , 20% до ввода ЖК в рассрочку – это 5 460 000 тенге. На 12 месяцев получим ежемесячный платёж 455 000 тенге. Также клиент может сразу оплатить 50% и не платить ничего до акта ввода ЖК, то есть, получать рассрочку без платежей, – говорит Алексей Фёдоров.
Как мы видим, при минимальном первоначальном взносе платежи по рассрочке достаточно высоки, поэтому эта схема больше подойдёт для тех, кто собрал большую часть суммы и кому не хватает пары-тройки миллионов для заветной квартиры. Но так или иначе, компании рассматривают каждого клиента отдельно и ориентируются на индивидуальные условия. Поэтому попробовать и сравнить с ипотекой, конечно, стоит.
Жилищные программы для молодёжи в 2024 году
Благодарим за помощь в подготовке материала партнера kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, zhaz-ir@mail.ru, @advokat_nurlanova_zhazira.
Информационная служба kn.kz
Источник фото: freepik.com
