О госпрограммах, по которым казахстанцы могут купить в ипотеку квартиры в новостройке или на вторичном рынке, мы говорили не раз. Но есть ещё и третий тип людей – предпочитающих приобретать недвижимость ещё на этапе строительства. Программа, по которой можно купить квартиру задолго до того, как она «появится в природе», тоже есть. Например, ипотека «Свой дом». Её запустил «Отбасы банк» в 2016 году, но информации о ней в интернете немного. Поэтому мы расспросили о программе специалистов банка и попросили сделать примерные расчёты на жильё.
Покупать квартиру на этапе строительства и сэкономить несколько миллионов – об этом не раз думали многие. Но в этой затее много рисков. И это не только вероятность долгостроя. Дом могут даже полностью и быстро возвести, а вот заселиться туда – не получится.
«Зелёная ипотека»: все нюансы, условия, и первые покупатели >>>
Например, в Караганде ГАСК в марте этого года объявил несколько жилых комплексов... незаконно построенными. В списке управления государственного архитектурно-строительного контроля указаны два ЖК застройщика ТОО «Satti Lux Stroy»: «Хан» (ул. Муканова, уч. 19/2) и «Нура» (ул. Муканова, участок 51, 4). А также ЖК «Manhattan» (ул. Таттимбета, з/у 10б) застройщика ТОО «КапиталСтрой-XXI»; ЖК «Al-Farabi» (ул. Муканова, 55/2) застройщика ТОО «Turan Invest Development»; ЖК «Баспана-3» (ул. Муканова, 43/4) застройщика ТОО «СМК Group»; ЖК «Central Park» (ул. Муканова, стр. 9/3) застройщика ТОО «RGB GROUP». Ещё один, пока безымянный жилой комплекс застройщика ТОО «Sadu group» (ул. Университетская, 28/19) и два многоквартирных жилых дома: по улице Ержанова, 63/2 (застройщик ТОО «Revival alliance») и по улице Рыскулова, 5/3 (застройщик – Есенбаев С. А.).
Все эти дома возводились без важной документации, в том числе и необходимых экспертиз. Конечно, застройщики могут сейчас бить себя в грудь и доказывать, что «честно-честно, строили на совесть!», но заселят людей в вышеуказанные дома только в том случае, если экспертиза, назначенная судом, определит, что бардак с документами не связан с качеством строительства. А вот если построено было плохо – здания придётся снести.
Когда экспертное решение будет вынесено – пока в управлении государственного архитектурно-строительного контроля не сообщили, но карагандинцев уже предостерегли от покупки квартир в вышеуказанных 10 незаконно строящихся жилых комплексах.
В Алматы назвали ЖК, в которых лучше не покупать квартиры >>>
Чтобы не столкнуться с такой ситуацией и не заплатить за жильё, которое может оказаться с таким неприятным секретом, нужно обязательно следить за такими новостями от госорганов своего региона. На сайтах акиматов есть и информация о незаконно строящихся ЖК, и обновляется список застройщиков, которым запрещено привлекать средства дольщиков.
Либо можно попробовать приобрести строящееся или уже построенное жильё через программу «Свой дом». Там уже «Отбасы Банк» договаривается с застройщиками и кредитует покупателей, если людей устраивают условия.
На что рассчитывать?
По программе «Свой дом» банк договаривается с застройщиками, и люди могут приобрести у них с помощью займа от банка два типа жилья. Первый – квартиры от застройщика в уже построенном жилом комплексе, введённом в эксплуатацию. Второй – квартиры в строящемся ЖК по договорам о долевом участии и при обязательном наличии гарантии Единого оператора жилищного строительства (АО "Казахстанская жилищная компания"). Ограничений на количество имеющегося и приобретаемого жилья нет. Прописка по месту приобретаемой квартиры не требуется.
На момент подачи заявки на участие в программе человек должен иметь накопления в виде жилищных строительных сбережений на сберегательном счёте в банке в сумме не менее 500 тысяч тенге.
«Вкусная» цена: в чём подвох сомнительно дешевых квартир? >>>
Сумма займа – до 100 миллионов тенге, срок кредита до 25 лет. Но надо на момент участия в программе накопить на депозите 50% от стоимости жилья. Ставка вознаграждения от 7% до 11% (ГЭСВ от 7,4%) по промежуточному займу. Но в последующем ставка по кредиту может снизиться аж до 3,5% (чем дольше копишь по системе жилстройсбережений, тем ставка меньше).
Те, кто не хочет ждать и копить, но имеют на руках 50% от необходимой суммы, могут оформить промежуточный заем. То есть, человек вносит эти 50% на свой сберегательный счёт в «Отбасы банке», получает кредит в размере 100% от стоимости жилья и погашает промежуточный заем по ставке от 7% до 11% (ГЭСВ от 7,4%). Такая ставка будет действовать до тех пор, пока депозиту не исполнится 3 года. Потом заёмщик сможет перейти на жилищный заем. Это значит, что накопившиеся на сберегательном счёте деньги пойдут в счет погашения займа, а ставка по кредиту на оставшуюся сумму снизится и составит от 3,5% до 5% в зависимости от оценочного показателя.
Исследование: в каких казахстанских банках лучшие ставки по ипотеке? >>>
Согласно исследованию, которое недавно опубликовал портал Ranking.kz, самая низкая процентная ставка в банках второго уровня начинается от 14%. Однако первоначальный взнос в БВУ в два с лишним раза меньше – от 20% и подготовить его, конечно, гораздо проще, нежели найти деньги на 1/2 квартиры. Какие условия и где они однозначно лучше и выгоднее – каждый человек должен решить сам (не забываем, что в вопросе кредитования большое значение имеет зарплата).
Что, где, когда?
Программа «Свой дом» запустилась 7 лет назад. На данный момент одобрили больше 21 тысячи заявок в разных регионах Казахстана. Но в 2016 году только начинали набирать обороты, поэтому количество выданных займов было минимальным. Начались покупатели... с Кызылординской области. В 2017 году к ним присоединились жители Восточного и Западного Казахстана, Актюбинской, Атырауской и Павлодарской областей. А также шымкентцы, алматинцы и астанчане. Сейчас программа работает в каждом регионе.
|
Наименование филиала |
Количество выданных займов |
||||||||
|
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022 |
2023 (на 1 марта) |
Всего |
|
|
Абайский филиал |
22 |
157 |
145 |
26 |
271 |
50 |
671 |
||
|
Акмолинский филиал |
184 |
184 |
27 |
134 |
56 |
585 |
|||
|
Актюбинский филиал |
21 |
229 |
548 |
137 |
52 |
178 |
31 |
1 196 |
|
|
Алматинский филиал |
97 |
83 |
67 |
75 |
71 |
7 |
400 |
||
|
Атырауский филиал |
15 |
214 |
267 |
82 |
132 |
149 |
13 |
872 |
|
|
ВКО |
10 |
40 |
87 |
80 |
247 |
295 |
16 |
775 |
|
|
Жамбылский филиал |
5 |
41 |
18 |
19 |
33 |
4 |
120 |
||
|
Западно-Казахстанский филиал |
2 |
165 |
130 |
8 |
12 |
211 |
7 |
535 |
|
|
Карагандинский филиал |
126 |
209 |
54 |
33 |
47 |
2 |
471 |
||
|
Костанайский филиал |
79 |
220 |
29 |
15 |
112 |
31 |
486 |
||
|
Кызылординский филиал |
71 |
5 |
87 |
244 |
31 |
33 |
59 |
5 |
535 |
|
Мангистауский филиал |
44 |
452 |
229 |
26 |
30 |
781 |
|||
|
Павлодарский филиал |
3 |
9 |
218 |
48 |
192 |
49 |
2 |
521 |
|
|
СКО |
6 |
3 |
8 |
11 |
7 |
2 |
37 |
||
|
Туркестанский филиал |
2 |
9 |
11 |
||||||
|
филиал г. Шымкент |
2 |
212 |
275 |
57 |
100 |
192 |
30 |
868 |
|
|
филиал г. Алматы |
32 |
909 |
1 718 |
1 755 |
1 780 |
1 188 |
138 |
7 520 |
|
|
центральный филиал в Астане |
130 |
529 |
772 |
1 155 |
1 014 |
1 718 |
75 |
5 393 |
|
|
Итого |
71 |
226 |
2 951 |
5 608 |
3 930 |
3 903 |
4 675 |
413 |
21 777 |
От ворот поворот?
Статистику отказов, к сожалению, в банке не ведут. Но основные причины, по которым займы не выдали, нам объяснили. Говорят, что они, как правило, связаны не с наименованием программы, а больше с личными возможностями людей.
Причина первая. Отказать могут клиентам, которые имеют недостаточный доход, чтобы и себя содержать, и обслуживать заем. Напоминаем, что выплаты по всем займам, в том числе и будущей ипотеки, по закону не должны превышать 60% от дохода. Вот почему так важно перед тем, как брать кредит на покупку жилья, погасить все имеющиеся потребительские кредиты. Тогда шансов на одобрение будет больше.
Причина вторая. При выдаче займа также определяется общая сумма расходов на проживание семьи. В разных областях она разная. В городах Астана, Алматы, Актау и Атырау она немного выше, чем в других регионах. Суммируя обязательные ежемесячные траты семьи, а также расходы по действующему займу и будущего платежу по ипотеке, банк принимает решение. В случае если выяснится, что доходов недостаточно, то семья сможет привлечь одного или двух созаёмщиков. Если не хотят привлекать или некого – придётся смириться с отказом.
Причина третья. Неудовлетворительная кредитная история. Например, если клиентом в определённый период жизни допускались частые и продолжительные нарушения выплат по своим действующим или закрытым кредитам. Но в «Отбасы банке» в основном анализируется кредитная история за последние 12 месяцев.
Причина четвёртая. Высокая закредитованость клиента. Иногда человек уже имеет несколько крупных займов перед различными банками. Например, на приобретение автомобиля, несколько потребительских кредитов и действующий ипотечный кредит, либо выступает действующим созаёмщиком или гарантом по крупным ипотечным обязательствам третьего лица.
Примерный подсчёт
Понятно, что у разных людей будут совсем разные ежемесячные платежи и разные условия по процентной ставке в зависимости от срока накопления. Но всё-таки даже на этапе знакомства с программой, на этапе раздумья и прочтения этого материала многим захочется иметь хоть какое-то представление о том, на какую переплату рассчитывать. Поэтому мы решили запросить расчёты на приобретение жилья за 20 и 25 миллионов тенге. Ориентировались не на холостого человека, а на семью с двумя работающими супругами. И срок взяли не самый длительный, а средний. Вот что нам просчитали в банке:
|
Стоимость квартиры и условия |
20 млн тг |
25 млн тг |
|
Сумма займа |
20 000 000 тг |
25 000 000 тг |
|
Ставка (годовых) |
7% |
7% |
|
Первоначальный взнос |
10 000 000 тг |
12 500 000 тг |
|
Срок |
12 лет |
12 лет |
|
Ежемесячный платёж по предварительному займу |
116 666 тг |
145 833 тг |
|
Ставка по жилищному займу |
4,2% |
4,2% |
|
Ежемесячный платёж по жилищному займу |
102 300 тг |
126 300 тг |
|
ПЕРЕПЛАТА |
6 061 140 тг |
7 546 700 тг |
Брать строящееся жильё, уже построенное или вторичку – выбор зависит от вкуса, финансовых возможностей и срочности переезда. Но самое важное в этой задумке – даже не цифры. А главное – тщательно проверять застройщика, искать о нём и о его ЖК информацию только на официальных источниках и найти для себя самое выгодное решение. Да, это займёт немало времени и, возможно, придётся даже побегать по разным банкам, сверить условия и подумать несколько раз, но радость от новоселья, несомненно, стоит этих хлопот!
Инна Тюменцева, информационная служба kn.kz