Допустим, что у заемщика изменились планы, и теперь он хочет продать купленное в ипотеку жилье. При этом у него нет просроченных задолженностей по кредиту. Рассмотрим подробно, что нужно сделать в данном случае.
Первое, что необходимо, это получить письменное разрешение от банка. Как отмечают эксперты, без согласия банка запрещено дарить, перезакладывать, продавать, а также осуществлять какие-либо иные манипуляции, которые могут быть связаны с изменением статуса недвижимости, уже находящейся в залоге.
Обратитесь в БВУ РК за консультацией по способам продажи. После того как финансовое учреждение предоставит положительный ответ, следует уточнить:
- доступные способы продажи;
- остаток долга по ипотеке;
- рассчитать примерную рыночную цену залоговой недвижимости, чтобы понять, хватит ли ее для закрытия долга перед банком;
- согласовать стоимость реализации.
Выбор способа продажи
Можно выделить несколько схем реализации ипотечной недвижимости.
Досрочное погашение кредита
Самый простой способ, который применяется в случае наличия необходимой суммы для погашения ипотеки.
Заемщик, после того как обратился в финансовую организацию и получил данные о необходимой сумме, вносит ее в кассу банка. Далее получает оригинал правоустанавливающих документов на квартиру или дом, снимает залоговые обременения в ЦОНе, и лишь затем может продать недвижимость.
Трехсторонняя сделка
Означает погашение ипотеки с участием банка. Банк готовит полный пакет документов для сделки, в которой участвуют непосредственно представители финансовой организации, заемщик, потенциальный покупатель. Далее покупатель вносит средства в кассу банка. Через несколько дней новый владелец получает правоустанавливающие документы на жильё.
Уступка прав
Можно оформить продажу с ипотечным долгом, но при условии, что покупатель согласен принять на себя обязательства по его погашению.
Для этого заинтересованному покупателю нужно:
- направить в банк письменное заявление, что он возьмет на себя все обязательства по ипотеке с переходом прав на жилье;
- подтвердить свою платежеспособность;
- дождаться решения от финансовой организации.
После того как от банка получен положительный ответ, заключается сделка купли-продажи. Далее подписываются соответствующие договоры займа и залога.
Преимущества и недостатки продажи залогового жилья
Из минусов подобной затеи можно выделить длительность процесса, ведь на законных основаниях банк может рассматривать заявление до 30 дней. Такие сроки могут отпугнуть заинтересованного покупателя и заставить отказаться от сделки.
К плюсам продажи залоговой недвижимости следует отнести юридическую чистоту сделки, в чем особенно будет заинтересован потенциальный покупатель. Банк, принимая жилье в залог, тщательно проверяет правоустанавливающие документы, в том числе их подлинность. Если же финансовое учреждение обнаружит какие-либо расхождения, например, по площади, планировке, кадастровому номеру и т. п., то до их устранения квартира или дом не смогут стать залоговым объектом.
Важно помнить
- Расторжение ипотечного договора и внесение каких-либо изменений возможно только с согласия банка и заемщика.
Если стоимость реализации на 100% закрывает долг, то договор может быть прекращен. В документ можно внести изменения в части остатка долга, когда заемщик продает один из залогов и погашает большую часть кредита.
- В ипотечных договорах БВУ РК отсутствуют специальные условия по реализации залоговой недвижимости, исключая случаи, когда заем по каким-либо причинам не может быть обслужен надлежащим образом.
Проблем с продажей не возникнет, но только при условии регулярного внесения платежей.
- Если финансовая организация начинает процедуру принудительной реализации залога, например, из-за того, что ипотечный кредит признали проблемным, следует немедленно обратиться к банковскому омбудсмену.
А для просмотра предложений на первичном рынке недвижимости Казахстана вы можете воспользоваться сервисом korter.kz.
Юрий Антонов
На правах рекламы