Нередко граждане не хотят покупать недвижимость, которую продавец получил по наследству. Ведь есть риск, что через какое-то время может внезапно появиться неизвестный наследник, который предъявит свое право на эту квартиру и подаст в суд иск о признании договора купли-продажи незаконным. И тогда исход судебного разбирательства кажется покупателю непредсказуемым. Попробуем разобраться, есть ли повод осторожничать и бояться наследственной недвижимости.
Почему связываться с наследственным жильем люди считают рискованным? Проблема стара как мир. Во все времена наследство было поводом для раздора, как среди представителей высшего сословия, так и между простолюдинами.
Закон разрешает наследникам заявить о своих правах даже спустя 6 месяцев, в течение которых они должны были принять наследство. Именно это появление нового наследника и есть — главный риск покупки недвижимости, оставленной в наследство. Новоиспеченному претенденту на наследство достаточно втолковать в суде, что он не был в курсе смерти любимого родственника или по другим уважительным причинам не смог вступить в наследство. Если суд признает его законным наследником, то договор купли-продажи будет уже недействительным.
Опасность для покупателя усугубляется тем, что права наследования основаны на родственных связях, которые далеко не всегда прямо отражаются в документах.
Как купить квартиру по ипотеке «Баспана Хит» >>>
Что нужно знать о наследовании недвижимости
Существует правило, по которому происходит наследование. Имущество может быть унаследовано по завещанию или по закону. В том случае, если завещания нет, имущество наследодателя будет подлежать разделу между наследниками нескольких очередей. Существует следующая очередность наследования:
Первая очередь — дети наследодателя, в том числе родившиеся живыми после его смерти, супруг (супруга) и родители. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
Вторая очередь — полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер (племянники и племянницы) наследодателя наследуют по праву представления.
Третья очередь — родные дяди и тети наследодателя. Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления.
Четвертая очередь — родственники третьей степени родства — прадедушки и прабабушки наследодателя.
Всего Гражданским кодексом установлено 8 очередей наследования (статьи 1061-1064 ГК РК) в зависимости от степени родства.
Наследники одной очереди наследуют имущество в равных долях. Согласно ст. 1060 ГК РК, каждая последующая очередь наследников по закону получает право на наследование, если отсутствуют наследники предыдущей очереди.
Адвокат г. Алматы Шолпан Исмаилова подробно рассказала об условиях и сроках принятия наследства и исковой давности при нарушении прав наследника.
Для принятия наследства необходимо наличие двух условий:
1) являться достойным наследником, то есть либо тем лицом, в интересах которого было составлено действующее завещание; либо лицом, состоящим в надлежащей с умершим степени родства. При этом особую роль приобретает не только факт наличия указанных признаков, но и отсутствие условий устранения от наследства, предусмотренных ст.1045 ГК.
2) в установленные действующим на момент открытия наследства законодательством сроки осуществить действия, свидетельствующие о надлежащем принятии наследником наследства.
Вступить в наследство по закону следует в течение 6 месяцев с момента его открытия. Бывает, что наследники упускают срок принятия. В этом случае суд может восстановить его, если причина пропуска уважительная. При этом за наследством нужно обратиться в течение 6 месяцев с момента, когда эти причины отпали. Спустя 6 месяцев нотариус выдает наследнику свидетельство о праве на наследство.
Арендное жилье для молодежи: условия участия, цены >>>
Суд восстановит срок на следующих условиях:
- срок пропущен по уважительной причине (болезнь, тяжёлое материальное положение и т.д.);
- фактически не принято наследство (наследник не проживает в наследуемой квартире/доме);
- наследник обратился в суд в течение полугода после того, как перестали действовать уважительные причины.
При необходимости суд должен принять меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли.
Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя, а если оно неизвестно — место нахождения имущества или его основной части.
Наследниками по завещанию и закону могут быть граждане, находящиеся в живых в момент открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства.
Важно помнить, что вместе с имуществом наследодателя к ним переходят и его долги.
А это значит, если наследник принял часть наследства, то и по долгам умершего будет отвечать в пределах этой части.
Если наследник фактически произвёл следующие действия:
- вступил во владение или управление наследственным имуществом;
- принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
- произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
- оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю деньги.
Как получить квартиру по госпрограмме различным категориям населения >>>
То, в соответствии с п.2 ст.1072-1 ГК РК он признается, (пока не доказано иное), что принял наследство.
Согласно п.7 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан №5 от 29.06.2009 года «О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследовании» в случаях, когда наследник фактически принял наследство, но не может представить нотариусу бесспорные доказательства, необходимые для получения свидетельства о праве на наследство, и нет возможности получить их иным путем, наследник вправе обратиться в суд с заявлением об установлении юридического факта принятия наследства, которое рассматривается в порядке особого производства. Если при рассмотрении такого заявления возникает спор о праве, то установление фактического принятия наследства рассматривается в исковом порядке.
Заявления об установлении юридического факта принятия наследства рассматриваются судами по месту жительства заявителя.
Какова исковая давность при наследовании
В течение какого времени может объявиться неожиданный наследник и подать иск в суд о защите своих прав? Адвокат Шолпан Исмаилова отмечает, что исковая давность — это период времени, в течение которого может быть удовлетворено ваше исковое требование, вытекающее из нарушений ваших прав или охраняемых законом интересов. Общий срок исковой давности для защиты нарушенного права и охраняемого законом интереса для всех субъектов гражданских правовых отношений статьей 178 ГК РК установлен в три года.
Советы при аренде квартиры: документы, страховой депозит >>>
Наследство и нотариусы
Об участии нотариуса в наследственных делах рассказывает нотариус г. Алматы Алтынай Макешева.
— К какому нотариусу нужно обратиться для ведения наследственного дела — по месту жительства или к любому?
— Вы можете обратиться к любому нотариусу по месту регистрации наследодателя. Однако нужно успеть обратиться к нотариусу в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Если вы пропустите этот срок, то придется восстанавливать пропущенный срок через суд.
— Может ли случится так, что одно и то же наследственное дело ведут разные нотариусы?
— Нет, это исключено, так как существует 2 вида проверки:
1) Сервис «Проверка наследственных дел» на сайте ЕНИС (Единой нотариальной информационной системы).
2) Центральный модем, при помощи которого нотариус может проверить, кто из его коллег уже открыл наследственное дело.
— Когда завещатель умирает, то оповещает ли об этом нотариус наследников (если есть завещание) или наследники сами должны обратиться к нему?
— Нотариус оповещает всех наследников через средства массовой информации путем подачи объявления о том, что открылось наследство после смерти наследодателя.
— Какова стоимость услуг нотариуса при ведении наследственного дела и в чем состоит работа нотариуса в случае оформления квартиры по наследству?
— Стоимость услуг нотариуса варьируется от количества наследственной массы и наследников, так как нотариус взимает за каждое поданное заявление и выданное свидетельство о праве на наследство отдельно.
Работа нотариуса состоит из многих действий:
- открытия наследственного дела;
- установления круга наследников;
- проверки их законных прав на наследство и дееспособности;
- подачи объявления в СМИ, составлении и разнообразных запросов в уполномоченные государственные и негосударственные органы, банки второго уровня, коммерческие организации;
- проверки наследственной массы;
- на юридическую чистоту, обременения и притязания третьих лиц;
- составления и выдачи свидетельств о праве на наследство;
- формирования и подшивки архивного наряда наследственного дела;
- дачи показаний в суде в случае спора;
- выдачи дубликата свидетельств о право на наследство.
— Есть ли единая база удостоверенных завещаний?
Есть Центральный модем, при помощи которого нотариус может проверить имеется ли нотариально удостоверенное завещание.
Как накопить на квартиру: расчеты, советы экспертов >>>
На что обращать внимание при покупке или продаже наследственной недвижимости
На вопросы портала kn.kz отвечает специалист по недвижимости «Центрального агентства недвижимости» г. Караганды Ольга Качкан.
— Ольга, стоит ли покупать квартиру или дом, которые продавец получил в наследство?
— Здесь нельзя в целом однозначно утверждать, стоит или нет. Нужно рассматривать конкретную ситуацию в конкретной сделке. Прежде чем покупать любую квартиру, а тем более наследственную, необходимо изучить все возможные риски для покупателя. В первую очередь необходимо ознакомиться с документами и историей квартиры, да и наследство наследству рознь.
Основным же риском такой сделки является ограниченные возможности выявить всех потенциальных наследников данного объекта. О таких потенциальных наследниках не то, что риелтор или юрист, не всегда и близкие родственники могут знать. Гарантировать на 100% отсутствие рисков не сможет никто.
— И что же тогда делать? Какой совет Вы могли бы дать потенциальным покупателям и продавцам наследственной квартиры?
— Одним из действий уменьшающим риски при оформлении сделок с наследственной недвижимостью является получение нотариального заявления от наследников. В нем наследники, продающие недвижимость, обязуются рассчитаться с неожиданно объявившимися наследниками самостоятельно и за свой счет, не допуская потерю квартиры покупателем.
Также важно в договоре купле-продаже указывать только реальную цену.
— А что если на продажу выставляется квартира, в которой право на наследство оформлено через суд? Отражается ли это на цене или времени продажи объекта?
— Сделки с недвижимостью, где правоустанавливающими документами является решение суда, в том числе по восстановлению сроков вступления в наследство, не является чем-то особенным. Наоборот, решение суда является подтверждением того, что вопрос с наследниками закрыт, и можно быть спокойными. На цене и времени продажи данный аспект не отражается. Но каждый случай индивидуален.
Адвокат Шолпан Исмаилова дает совет продавцам наследственной квартиры делать вовремя оценку объекта.
— Полученная в наследство недвижимость должна быть оценена по стоимости на момент ее приобретения наследником, чтобы к ней не применили стоимость, определенную госорганами, которая нередко бывает ниже, из-за чего приходится платить больший налог, — говорит эксперт. — При продаже полученной в наследство недвижимости, период владения которой составляет менее одного года, разница между ценой реализации и оценочной стоимостью облагается налогом по ставке в 10 процентов. Однако из-за того, что некоторые граждане пропускают сроки оценки, к их имуществу применяется цена, определенная госорганом, вследствие чего с них в ряде случаев требуют большую сумму налогов. Во избежание таких ситуаций рекомендуется проводить оценку имущества до его продажи и не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи такого имущества. В противном случае оценка не будет принята. Заключение об оценочной стоимости должно быть произведено на дату возникновения права собственности на дату регистрации в органах юстиции. Оценку необходимо произвести не позднее 31 марта года, следующего за годом реализации такого имущества. Если вы в свое время пропустили эту дату, то применяется оценочная стоимость, определенная уполномоченным государственным органом в сфере регистрации права недвижимое имущество.
Как взять ипотеку на первичное жилье? >>>
Советы покупателям
- Покупайте наследованное имущество хотя бы по истечении трех лет с момента регистрации собственника. Три года — срок исковой давности для оспаривания сделки.
- Указывайте в договоре купли-продажи только реальную цену. Это важно, если вдруг договор признают недействительным.
- Выбирайте нотариальную форму сделки, так как, согласно судебной практике, покупатель в этом случае признается добросовестным владельцем, что дает ему больше шансов отстоять свою правоту.
- При наличии возможности воспользуйтесь титульным страхованием. Оно даст дополнительную защиту и возместит ваши убытки, если вдруг договор купли-продажи будет расторгнут.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz