В наследственном пласту кроме недвижимого и другого имущества (вроде автомобилей, денег, драгоценностей и прочего), очень часто встречаются кредиты – как потребительские, так и ипотечные. Можно ли от них отказаться и как быть, если платёж по ипотеке наследодателя не вписывается в ваши финансовые возможности? Постараемся разобраться вместе с адвокатом Карагандинской областной коллегии адвокатов Амиргалиевой Ширин Бауржановной.
Наследование это переход имущества и прав на него от умершего человека к наследникам (наследнику). В Казахстане есть два порядка принятия наследства: по закону и по завещанию.
По закону: наследственный пласт делится поровну между наследниками в порядке наследственной очереди (в Казахстане существует 8 очередей наследников). Напомним, в первую очередь входят родители, супруг и дети наследодателя (в том числе, дети, родившиеся после смерти наследодателя). Если первой очереди нет, имущество переходит к наследникам второй очереди и так далее.
По завещанию: любой казахстанец может написать при жизни завещание не только на своих родственников, а на кого угодно. И прописать, кто и что именно получит в наследство. Например: машина – сыну, квартира – дочери, дом – жене.
– В том, чтобы завещать ипотечную квартиру, нет ничего предосудительного. В Гражданском кодексе Республики Казахстан предусмотрено положение, о том, что гражданин может завещать что угодно или даже вовсе не конкретизировать в завещании, что именно завещает. А прописать, что завещает такому-то человеку любое имущество, которое будет ему принадлежать на момент его смерти. Ипотека это вид залога имущества и способ обеспечения возвратности займа, поэтому залогодержатель после смерти заёмщика не становится собственником недвижимости, а только ограничивает собственника в распоряжении ей. Продать или, например, подарить ипотечный объект без согласия банка нельзя – а завещать можно, – уточняет адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Ширин Амиргалиева.
По закону наследник принимает официально наследство в полном объёме – то есть, принимает всё причитающееся ему наследство: как юридически свободное от долгов, так и вместе с обременениями (залог, арест и т.д.). Так что если наследнику положена по закону или по завещанию квартира, которая ещё в ипотеке – он может либо взять её вместе с «кредитным хвостом», либо отказаться и от недвижимости и от кредита разом. Не принимать долги, а принять только недвижимость – нельзя. Также нельзя принять выборочно навледство: например, если вам положен дом и ипотечная квартира, нельзя принять только дом. Поэтому просто надо подумать и решить: устраивает вас наследство с долгами или вся эта морока вам не по зубам.
Если вам нужно ипотечное наследство:
По закону к наследнику переходит не только основная сумма долга покойного, но и начисленные пени, проценты и неустойки, которые были допущены наследодателем. Также остаётся залоговое обременение на саму недвижимость. По статье 323 Гражданского кодекса, смена собственника не влияет на залог.
Но есть важный момент. По статье 1081 Гражданского кодекса, наследники отвечают по долгам наследодателя только в пределах стоимости унаследованного имущества. Например, вы получили квартиру, которая оценивается в 15 миллионов тенге, а долг покойного составляет 18 миллионов – вы обязаны покрыть максимум 15 миллионов. То есть, больше, чем вы приняли в наследство, у вас забрать не имеют права.
Итак, если вы не против принять ипотечную недвижимость, вам надо:
- письменно уведомить банк о смерти заёмщика (чтобы банк не начислял пени и просрочки),
- открыть наследственное дело у нотариуса,
- запросить у банка список документов для переоформления кредита.
После официального принятия наследства (законный срок – полгода) можете начинать погашение долга. С банком можно договориться о 2 вариантах развития событий:
- перевод долга с имени покойного кредитора на наследника,
- рефинансирование – выдача наследнику нового кредита для погашения старого.
Если у вас нет финансовой возможности погашать ипотеку на тех же условиях, что были у покойного, можно попросить банк о реструктуризации долга или попробовать привлечь созаёмщика или гаранта.
– Надо понимать, что банк не может в одностороннем порядке изменить условия ипотечного договора, например, повысить процентную ставку в процессе переоформления ипотеки на наследника или увеличить срок выплат, или вносить другие изменения. Потому что банковский займ – это двусторонняя сделка, в которой выражается волеизъявление обеих сторон. и условия этого договора обсуждаются и согласовываются обеими сторонами на равноправных условиях. И без согласия человека, который решил встать на место наследника и переоформить ипотеку, ничего не должно корректироваться. И если банк будет так делать – наследник может отказаться от условий такого договора и обжаловать действия банка в суде. Но если вы подписали договор "не читая", судиться будет проблематично. Поэтому всегда перед подписанием нужно обязательно внимательно ознакомиться с документом, чтобы не согласиться на какие-то кабальные условия, – говорит адвокат Ширин Амиргалиева.
Как правило, банки предпочитают сотрудничать с наследниками на тех же условиях, что были у умершего клиента. Но возможности наследников не всегда равны возможностям наследодателя. Это тоже стоит учесть и обсудить с банком.
– В законодательстве, к сожалению, не предусмотрена прямая обязанность банка проводить кредитный скоринг для наследников. Но логично, что надо узнать, насколько наследник может обеспечить исполнение кредитных обязательств своего наследодателя. Кредитный скоринг – это расчёт, насколько заёмщик благонадёжный, ведь кредитное бюро собирает сведения о том, сколько займов было у человека, какие займы, как он их погашал, были ли просрочки. Но у каждого банка всё индивидуально. Кто-то проводит кредитный скоринг, кто-то не делает, – отмечает адвокат Ширин Амиргалиева.
Однако если вы потом передумаете платить ежемесячные платежи, или не сможете этого делать по финансовым обстоятельствам, можно продать залоговую недвижимость с разрешения банка. Часть денег от продажи пойдёт на покрытие суммы долга, остальную часть (если удаётся реализовать по цене, превышающей сумму долга) наследник забирает себе.
Если вам НЕ нужно ипотечное наследство:
Если вы решили, что связываться с ипотекой не хотите, вам надо в течение полугода со дня смерти наследодателя подать нотариусу заявление об отказе от наследства. Если спохватитесь позже 6 месяцев – право на отказ от наследство вы теряете. Восстановить его, конечно, можно через суд, но причины должны быть веские. И, кстати, отказ от наследства – необратим.
Пост-скриптум
Избежать принятия ипотеки в наследство можно при страховании жизни наследодателем. Если умерший при жизни успел это сделать, а потом умер и его смерть является страховым случаем, страховка может покрыть его долг и наследники получат недвижимость без проблем. Но на данный момент страхование жизни не является обязательным условием банков, поэтому к нему прибегают не все. К тому же человек не может предугадать, что с ним случится и всегда надеется на то, что всё будет в порядке.
Информационная служба kn.kz