Иметь собственную квартиру в сегодняшних рыночных условиях — это большое достижение. Но если квартира маленькая, то рано или поздно встает вопрос о расширении жизненного пространства. Рассмотрим, какие способы выхода из ситуации можно предпринять и какие из них наиболее выгодные.
Представим себе, что семья с двумя детьми мечтает переехать из тесной «однушки» в трехкомнатную просторную квартиру. У них нет каких-либо сбережений, но есть хорошая кредитная история и регулярный подтверждаемый доход. Следовательно, придется воспользоваться банковскими программами.
Условимся, что цена 1-комнатной квартиры — 5 000 000 тенге, 3-комнатную семья планирует купить за 15 000 000 тенге.
Тенденции рынка жилья: анализ цен, прогнозы >>>
1. Продать «однушку» и взять ипотеку на «трешку»
Это наиболее распространенный вариант расширения жилых «квадратов». После продажи 1-комнатной квартиры у нашей семьи будет первоначальный взнос в размере 30% от стоимости квартиры. Сегодняшний ипотечный рынок предлагает несколько различных программ. Какая именно подойдет в данном случае?
Ипотеку как на вторичное, так и на первичное жилье выгоднее всего взять по программе «Баспана Хит». Первоначальный взнос — от 20%. Годовая ставка — базовая ставка Нацбанка + 1,75%. Так как с 15 апреля Нацбанк установил ставку в размере 9%, ставка по продукту «Баспана» равна 10,75%. Срок кредита — до 15 лет.
Определена максимальная стоимость жилья: для Астаны, Алматы, Актау и Атырау — 25 млн тенге, для регионов — 15 млн тенге. Мониторинг портала kn.kz показал, что, кредитовать по программе «Баспана Хит» готовы 6 банков: Bank RBK, Банк ЦентрКредит, Сбербанк, АТФБанк, Халык банк и Цеснабанк.
Как и где взять кредит под залог недвижимости: предложения апреля 2019 года >>>
Таблица 1. Расчет по ипотеке «Баспана» на покупку квартиры стоимостью 15 млн тг
|
Сумма займа |
10 000 000 тг |
|
Срок займа |
15 лет |
|
Ставка вознаграждения |
10,75% |
|
Первоначальный взнос, 33% |
5 000 000 тг |
|
Ежемесячный взнос (аннуитет) |
107 461 тг |
|
Переплата |
9 342 892 тг, или 62% от стоимости квартиры |
Взимание комиссии допускается по перечню, учитываемому при расчете годовой эффективной ставки вознаграждения, утвержденной Нацбанком.
Срок займа может быть сокращен, к примеру, до 10 лет, и переплата по займу составит 5 858 088 тенге. Но в этом случае ежемесячный платеж, который будет равен 132 151 тг, может быть неподъемным для семьи.
Ипотека в Казахстане: обзор программ в апреле 2019 года >>>
2. Сдать в аренду 1-комнатную квартиру и взять ипотеку на 3-комнатную
Рассмотрим, выгодно ли сохранить «однушку», сдавать ее в аренду и оформить ипотеку квартиру на более просторную квартиру. Предположим, что доход от сдачи внаем будет приносить ежемесячно по 50 000 тенге.
На сегодняшний день банки второго уровня идут навстречу заемщикам и выдают займы без первоначального взноса, если у клиента уже имеется недвижимость на праве собственности. Процентная ставка при этом остается прежней.
Так как первоначального взноса нет, то наиболее приемлемые условия предлагаются по ипотечной программе «Орда» от Казахстанской ипотечной компании. По условиям данной ипотеки допускается иметь жилье на праве собственности. Максимальная сумма займа до 65 млн тенге — в Алматы, Нур-Султан, до 40 млн тенге — в других городах. Ставка вознаграждения — от 12%. Срок займа — до 240 месяцев. Первоначальный взнос — от 30%. Можно заменить первоначальный взнос дополнительным залогом в виде недвижимости. Допускается частичное подтверждение дохода. Однако при этом ставка вознаграждения составит 14% годовых, а первоначальный взнос — от 50%.
По данным пресс-службы КИК, в настоящее время партнерами АО «ИО «Казахстанская ипотечная компания» по продукту «Орда» выступают следующие финансовые институты: АО «Банк ЦентрКредит», АО «Банк KassaNova», АО «First Heartland Jýsan Bank», АО «Евразийский Банк», Центр ипотеки BI Finance.
Временные трудности: что делать должнику по ипотеке? >>>
Таблица 3. Расчет по ипотеке на покупку квартиры стоимостью 15 млн тенге по ипотеке «Орда»
|
Сумма займа |
15 000 000 тг |
|
Срок займа |
15 лет |
|
Ставка вознаграждения |
12% |
|
Первоначальный взнос |
0 тг |
|
Комиссия |
не более 3% от суммы займа |
|
Ежемесячный взнос (аннуитет) |
180 025 тг |
|
Переплата |
32 404 538, или 216% от стоимости квартиры |
При такой сумме ежемесячного платежа даже сдача в аренду имеющейся квартиры, увы, не поможет супругам погашать ипотеку. И переплата за стоимость квартиры получилась свыше 30 млн тенге.
«Нурлы жер», «7-20-25»: изменения в условиях жилищных программ >>>
3. Продать «однушку» и купить квартиру от застройщика по госпрограмме
Стать обладателем самого доступного жилья по госпрограмме невозможно, имея недвижимость в собственности. То есть арендное жилье для очередников акимата дается только в аренду без выкупа. Кредитное жилье от Жилстройсбербанка распределяется между очередниками акимата и вкладчиками банка, не имеющим жилья на праве собственности. При этом срок отчуждения должен составлять не менее 5 лет.
Чем грозит неоплаченный кредит в Казахстане? >>>
«7-20-25»
В нашем рассматриваемом случае подойдет программа «7-20-25». Она предполагает покупку квартиры исключительно на первичном рынке. В этом ее как преимущество, так и недостаток, так как готового жилья от застройщика в городах Казахстана очень мало. В целях расширения предложения по первичному жилью, согласно плану Министерства индустрии и инфраструктурного развития, в 2019 году 3 355 квартир программы «Нурлы жер» будет выделено акиматами для продажи через программу «7-20-25». Наибольшее количество доступных квартир планируют распределить в Шымкенте (1282 квартир), Актобе (605 квартир) и СКО (411 квартир).
Программа предполагает, что заемщик не должен иметь жилье на праве собственности на момент обращения в банк для получения займа. При этом срок не устанавливается. То есть можно продать или переписать недвижимость на другое лицо и на следующий день подать заявку на участие в «7-20-25». На сегодняшний по данной программе работают восемь банков: Банк ЦентрКредит, АТФБанк, Bank RBK, ForteBank, Цеснабанк, Евразийский банк, Сбербанк и Халык банк.
Ипотека в Казахстане в 2019 году: советы заемщикам >>>
Таблица 3. Расчет по ипотеке на покупку квартиры стоимостью 15 млн тенге по ипотеке «7-20-25»
|
Сумма займа |
15 000 000 тг |
|
Срок займа |
15 лет |
|
Ставка вознаграждения |
7% |
|
Первоначальный взнос, 20%* |
3 000 000 тг |
|
Комиссия |
0 тг |
|
Ежемесячный взнос (аннуитет) |
107 859 тг |
|
Переплата |
7 414 691, или 49% от стоимости квартиры |
*По программе «7-20-25» не допускается вносить больше, чем 20%
«Первичка» или «вторичка»: что купить сегодня? >>>
Собственная программа ЖССБК «Свой дом»
Эта программа также подходит для расширения. Главное — быть вкладчиком Жилстройсбербанка и иметь на счете 20% от стоимости жилья. С 2018 года займы для участников программы «Свой дом» снижены до 7% годовых.
Все новые объекты в рамках программы «Свой дом» можно посмотреть на портале банка baspana.kz. Претендент может выбрать квартиру в том городе, в котором он хочет ее приобрести и посмотреть наличие объектов, которые строятся, узнать ведется ли уже прием заявлений, выбрать понравившуюся квартиру, подать заявку на участие в пуле покупателей жилья.
Необязательно иметь 2-летнюю регистрацию по месту приобретаемой недвижимости по городам Астана и Алматы. Можно иметь какую-либо недвижимость, находящуюся в собственности вкладчика и членов его семьи в момент приобретения жилья.
Вкладчики могут принять прямое участие в выборе объекта строительства, путем голосования. Участники программы имеют возможность купить недвижимость на первичном рынке как в построенном доме, так и в строящемся объекте, путем заключения договора о долевом участии.
Покупка квартиры в рассрочку: предложения от застройщиков в 2019 году >>>
Таблица 4. Расчет выкупа квартиры стоимостью 13 миллионов тенге в рамках программы «Свой дом» в Астане и Алматы
|
Срок займа |
108 месяцев (9 лет) |
|
Сумма займа |
13 000 000 |
|
Первоначальный взнос, 20% |
2 600 000 |
|
Ежемесячный платеж первые 3 года (погашение только процентов под 7%) |
177 233 |
|
Погашение остальные 6 лет (погашение процентов под 5% годовых + основной долг) |
99 618 |
|
Переплата |
3 716 943 |
|
Срок займа |
168 месяцев (14 лет) |
|
Сумма займа |
13 000 000 |
|
Первоначальный взнос, 20% |
2 600 000 |
|
Ежемесячный платеж первые 8 лет (погашение только процентов под 7%) |
109 633 |
|
Погашение остальные 6 лет (погашение процентов под 5% годовых + основной долг) |
91 125 |
|
Переплата |
8 182 793 |
Таким образом, наиболее выгодно будет расшириться с помощью государственных программ, при этом продав однокомнатную квартиру для внесения первоначального взноса.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz