Нововведения в законодательстве изменили рынок ипотеки в Казахстане. Агентство по регулированию и развитию финансового рынка совместно с Нацбанком РК приняли постановление, по которому предельная годовая ставка вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным займам будет уже не 25%, как раньше. С ноября ГЭСВ установят на уровне 20% при текущей базовой ставке в 18%. Как это отразится и уже отражается на рынке ипотеки – расскажет руководитель ипотечного отдела АН «ЦАН».
Самые крупные банки Казахстана после новости о снижении ставки замедлили или приостановили выдачу ипотеки на вторичное жильё. При ГЭСВ на уровне 20% и базовой ставке в 18% для банков снижается наценка, и ипотечный кредит попросту становится не так выгоден, как раньше.
Мы обратились за комментарием к руководителю ипотечного отдела крупного казахстанского агентства недвижимости «ЦАН» Жазире Тегинбаевой.
– Причина, по которой банки не хотят кредитовать вторичную жилую недвижимость – проста: стремление банка сохранить прибыль на фоне всех изменений. События, которые привели к этому, это однозначно повышение базовой ставки и снижение ставки ГЭСВ! У банков возникает логичный вопрос: где теперь брать доход? При ГЭСВ 20% ставка оформления для клиента должна быть минимум 17,7%, чтобы банк оставался в плюсе. А это, в свою очередь ниже базовой ставки Нацбанка – 18%. Это простая арифметика, которая не в пользу банков: ипотечное кредитование вторичного жилья становится экономически нецелесообразным, – подсчитала Жазира Тегинбаева.
Ажиотаж на новостройки?
Глава ипотечного отдела агентства недвижимости «ЦАН» Жазира Тегинбаева уверена, что прекращение выдачи ипотечных кредитов на покупку вторичного жилья однозначно приведёт к заметным изменениям на рынке недвижимости в 2026 году.
– Во-первых, сегмент вторичного жилья потеряет часть платёжеспособного спроса. Сегодня более 60% сделок совершается с привлечением ипотечных средств, поэтому ограничение кредитования приведёт к снижению активности покупателей и, как следствие, к коррекции цен – особенно по устаревшему или менее ликвидному жилью! Во-вторых, спрос перераспределится в сторону новостроек, где сохранятся ипотечные программы и поддержка застройщиков. Это даст временный рост продаж первичного рынка, однако может создать дисбаланс между реальной потребностью и доступностью жилья, – рассуждает Жазира Тегинбаева.
Для риелторов и собственников вторичного жилья в 2026 году ключевым станет гибкий подход к ценообразованию, прозрачность документов и готовность рассматривать альтернативные формы сделок – продажу без ипотеки. Эксперт отметила, что в целом, рынок войдёт в период адаптации и переоценки активов, где выиграют те, кто сумеет быстро перестроиться под новые условия и выстраивать доверительные отношения с клиентами.
Монополия на ипотеку?
Конечно, изменения ставок являются первостепенным «триггером» для приостановки ипотеки. Но Жазира Тегинбаева отмечает: с указанным вектором и направлением государства, банки должны пересмотреть взгляд на ипотеку.
– Ипотека это долгосрочный доход для банков. Такие кредиты выдаются минимум на 10-15 лет, поэтому возможно, разработаются новые программы внутри банков второго уровня, которые будут покрывать эти самые доходы. К примеру, приведём аналог программ, которые действовали недавно в «Банке ЦентрКредит» и ForteBank – с «закладом денег», то есть размещения на счетах банка первоначального взноса клиента, где покупатель мог оформить ипотеку с льготным и сниженным процентом. Это система похожа на накопительную систему «Отбасы банка», но разница в сроках размещения и без начисления каких либо субсидий от банков и государства, – объясняет Жазира Тегинбаева.
Сценарий, при котором «Отбасы банк» будет в стране практически «ипотечным монополистом», по словам эксперта, выглядит всё более вероятным. У «Отбасы банка» всегда было доминирующее положение на ипотечном рынке. Он хорош тем что предлагает в части ипотеки такие условия, у которых нет аналогов в данный момент на рынке банковских продуктов.
– Поэтому «Отбасы банк» и был в большинстве в сегменте ипотечного кредитования, поскольку население понимает выгодность процентной ставки. «Отбасы банк» работает по особой модели – с государственной поддержкой, субсидированными программами и льготными ставками, он продолжает кредитовать благодаря своей социальной миссии и особому статусу. Но, к сожалению, есть категория клиентов, которые не хотят ждать полгода минимум с момента открытия депозита в «Отбасы банке» для накопления, повышения оценочного показателя и оформления ипотеки… Поэтому в нашей работе мы предлагали клиентам разные варианты по банкам, и они успешно пользовались спросом. А это в свою очередь, даёт нам понимание, что нельзя оставлять «Отбасы банк», как монополиста на рынке, а наоборот давать банкам возможность конкурировать с ним наравне, предлагая так же доступные условия оформления. У населения ипотека пользуется спросом, недвижимость нужна всем, поэтому государство не должно их ограничивать в получении ипотеки, – считает руководитель ипотечного отдела агентства недвижимости «ЦАН» Жазира Тегинбаева.
Выводы и возможные пути решения от эксперта:
Правительство уже приняло ряд решений для улучшения ситуаций и увеличит в ближайшее время объём ипотечного кредитования. Жазира Тегинбаева напоминает, что доступность жилья будет реализована через программы «Наурыз», «Наурыз Жумыскер» а так же будет финансирование программы «Әскери баспана» для военнослужащих получающих единовременные жилищные выплаты.
– Но какие то глобальные ипотечные программы, вряд ли будут финансироваться государством через другие банки, как например, это когда то было с «Баспана Хит» и «Орда». Времена, когда банки второго уровня выступали как банками-операторами оформления, прошло, – констатирует Жазира Тегинбаева.
Сложившаяся ситуация на рынке ипотечного кредитования чётко демонстрирует структурный перекос. Высокая базовая ставка, ограничение по предельной ГЭСВ и отсутствие экономических стимулов делают ипотеку на вторичное жильё практически недоступной через коммерческие банки. В этих условиях «Отбасы банк» остаётся фактически единственным активным игроком, что ведёт к риску монополизации рынка и ограничению выбора для заёмщиков.
Для исправления ситуации необходим комплексный пересмотр действующих условий:
- Балансировка базовой ставки и ГЭСВ. Регулятору стоит рассмотреть возможность синхронизации ключевых параметров, чтобы банки могли предлагать конкурентоспособные ставки без выхода за рамки ГЭСВ.
- Гибкость в регулировании для вторичного рынка. Можно ввести отдельные параметры для первичной и вторичной недвижимости, ведь рентабельность и риски по этим сегментам отличаются.
- Развитие программ с господдержкой. Привлечение частных банков в государственные программы (например, через субсидирование процентной ставки) может оживить рынок и снизить нагрузку на одного игрока.
- Долгосрочная стратегия фондирования. Создание механизмов дешёвого долгосрочного фондирования под ипотеку поможет банкам формировать устойчивые ипотечные портфели.
– Без комплексного подхода и системных решений рынок вторичной ипотеки может надолго остаться «замороженным», а доступность жилья – снизится ещё больше. А значит, вопросы жилищного кредитования рискуют перейти из сферы экономики в плоскость социальной нестабильности, – подвела итог руководитель ипотечного отдела агентства недвижимости «ЦАН» Жазира Тегинбаева.
Информационная служба kn.kz