Каждый год приносит перемены во все сферы жизнедеятельности, и рынок недвижимости также подвержен ежегодным преобразованиям. Уходящий 2018 год был достаточно динамичным для рынка жилья и запомнился рядом событий. В блиц-интервью порталу о недвижимости kn.kz ведущие эксперты рынка дали оценку произошедшим изменениям и высказали прогнозы на 2019 год.
Ипотечные продукты в рамках господдержки обеспечат часть сделок в 2019 году
О наиболее значительных тенденциях на рынке недвижимости 2018 года и прогнозах на будущее порталу kn.kz рассказала президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Лариса Степаненко.
— Лариса Владимировна, каким на Ваш взгляд был 2018 год для рынка недвижимости?
— В сравнении с прошлым годом 2018 год увеличил количество сделок на 15%. Большая доля сделок была обеспечена продажей первичного жилья. Хочется отметить профессиональную работу многих риэлторских компаний, работа которых была кропотливой и направлена на выявление истинных потребностей клиентов. Специалисты предоставляли требовательным покупателям широкий выбор вариантов недвижимости как вторичного, так и первичного жилья, помогали продавцам и покупателям достичь договоренности, что в целом способствовало благополучному совершению сделок с недвижимостью.
Что касается цен, то сценарий не менялся — спрос определял цену. Год начался с затишья, которое всегда наблюдается после Нового года. Потом рынок «разогнался» к весне, и продавцы соответственно среагировали на спрос. В течение года цены трижды снижались и поднимались, я это называю «качелями», и к концу года мы наблюдаем рост цен на квартиры в пределах 2-3%.
Если говорить о рынке аренды недвижимости, то в этом году его вторая половина отличалась стойкими арендными ставками. Ежегодно в августе-сентябре повышается стоимость аренды жилья, в связи с потоком арендаторов-студентов. В этом же сезоне с конца июля и до середины ноября в Алматы арендные ставки держались на высокой отметке. Судя по анализу заявок, спрос на рынке аренды жилья бизнес-класса обеспечивали специалисты, приглашенные по контракту из ближнего зарубежья, на рынке аренды жилья эконом-класса — это в основном студенты, молодые семьи и представители малого и среднего бизнеса. При таком повышенном спросе квартиры разлетались как горячие пирожки, что и обеспечило стойкие цены в этом сегменте рынка недвижимости.
Купить квартиру: оформление недвижимости, налоги, госпрограммы >>>
— 2018 год был вторым годом работы программы «Нурлы жер», в этом году была запущена ипотечная госпрограмма «7-20-25», «Баспана Хит», «Орда». Как, по-Вашему, господдержка влияет на рынок недвижимости?
— Я очень рада, что такие программы существуют. Это поддержка для определенной категории населения, которая нуждается в помощи в приобретении жилья. Эти программы также поддерживают количество сделок на рынке. Почему появилась «Баспана Хит»? Потому что для всех желающих воспользоваться программой «7-20-25» было не достаточно вариантов на рынке первичной недвижимости в ценовом измерении. Вторичный рынок жилья предлагает «бюджетную» недвижимость, которая будет по карману многим категориям населения, не имеющей собственного жилья.
Сегодня, когда начали работать все государственные жилищные программы, поддерживающие строительный сектор и семьи, не имеющие в собственности жилья, стало понятно — какое жилье и в каком количестве нужно строить.
— Каковы Ваши прогнозы развития рынка недвижимости в 2019 году?
— Я думаю, что резких изменений, каких-то скачков не будет. Конечно, наш рынок, как и мы все, зависит от экономической составляющей, как в мировом масштабе, так и внутри нашего государства. При стабильном состоянии экономики особых изменений не будет.
Может быть, с февраля отложенный спрос, который не был удовлетворен в 2018 году, даст рост, и это количество покупателей обеспечит рынку определенное количество сделок. Затем ипотечные продукты в рамках господдержки обеспечат стойкую часть сделок. Если говорить о рынке аренды, то здесь также при сохранении тенденций, изменений не будет. Основополагающими моментами для рынка в 2019 году будут как продажа «вторички», в этом сегменте есть определенный стойкий интерес покупателя, так и «первички», которая пользуется приоритетом у многих покупателей, желающих иметь перспективное жильё. Ипотечное кредитование также продолжит рост и обеспечит серьезную долю сделок на рынке.
Ипотека от Жилстройсбербанка по программе «Нурлы жер»: обновленные условия >>>
— Какие советы покупателям недвижимости Вы могли бы дать в конце уходящего года?
— Я хотела бы обратиться к покупателям, которые всегда ждут лучших времен, мечтают о снижении цен. Хорошие варианты очень быстро раскупают, остаются неликвидные варианты и мечты остаются мечтами. Продавцам я советую реально смотреть на ситуацию, которая стоит перед вами. Ведь в основе продажи объекта лежит житейская ситуация, которую нужно решать: кто-то уезжает, улучшает жилищные условия, инвестирует в недвижимость... Не надо ничего ждать, смотреть на доллар, слушать соседей с их всевозможными подсказками. Если вы поднимаете цену — вы увеличиваете срок экспозиции объекта, что приводит к снижению покупательского интереса и спроса.
Также я советую не привязываться к курсу доллара. Это формула неуспеха, я бы сказала. Например, продавец, которому за полгода продажи, впервые обратился покупатель и предложил 23 миллиона вместо 25, никак сообразить не может и спрашивает, сколько это в долларах. Поэтому динамичности рынка, отношениям между сторонами сделки мешает эта пресловутая привязка к доллару.
У нас уже давно банки выдают ипотеку в тенге, зарплату граждане получают в тенге, причем здесь доллар? Давайте уже жить в тенговом измерении. Те люди, которые не смотрят на доллар, быстрее договариваются, совершают сделки и решают свои насущные вопросы.
Хочу всех поздравить с наступающим Новым годом, пожелать здоровья и благополучия! Пусть недвижимость, которую вы приобретаете или продаете разрешит ваши задачи, будьте счастливы!
Кредиты под залог недвижимости: предложения банков в декабре 2018 года >>>
Цены на рынке недвижимости в самом лучшем случае вырастут незначительно
Об инструментах накопления, курсе доллара и ценах на недвижимость мы поговорили с экспертом аналитического центра Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) Рамазаном Досовым.
— Рамазан, в 2018 году хранить деньги в тенге снова стало не выгодно. Доллар скакнул, ставки по депозитам в национальной валюте снизились. Что делать? Как сохранить и приумножить сбережения в 2019 году?
— Как правило, для казахстанцев привычными инструментами сохранения и преумножения денег являются банковские депозиты, чуть менее популярными и доступными — приобретение недвижимости. Другой альтернативой для инвесторов, имеющих больший аппетит к риску, может служить использование инструментов фондового рынка — акций, облигаций, паёв и т.д. При этом для снижения тех или иных рисков, в том числе валютных, следует диверсифицировать портфель — хранить сбережения в разной валюте, приобретать разные типы ценных бумаг, инвестировать на различных рынках (географическая диверсификация). В то же время в целях сохранения своих сбережений и их диверсификации можно также приобретать золотые слитки НБРК. В целом, правильно сбалансированный портфель поможет снизить соответствующие риски инвестиций, но полностью застраховать портфель от всевозможных рисков невозможно.
— Аналитики считают недвижимость на сегодняшний день не самым лучшим инструментом для инвестиций. Но ведь спрос есть, цена не падает. Так может тем, у кого есть деньги, все же стоит вложить их туда?
— Таких людей там, и так, достаточно. Более того, именно эти люди не готовы фиксировать убытки. Нужно понимать, что в отношении недвижимости ситуация неоднозначная — ликвидность данного актива является низкой, порог вхождения довольно высоким, в то время как ценовые перспективы зависят от состояния экономики и платежеспособного спроса. Тем не менее, данные инвестиции для многих по-прежнему являются актуальными из-за статуса «реального» актива. Плюс ко всему, приобретаемая недвижимость достаточно часто сдается в аренду, что также может служить стимулом для соответствующих вложений.
Ипотека в Казахстане в 2018 году: нюансы и советы >>>
— Есть прогнозы по курсу доллара на будущий год? Курс в 400 тенге за доллар, который глава регулятора назвал «апокалипсическим» сценарием, невозможен? Ведь уже достигает 370 тенге.
— Согласно декабрьскому опросу АФК, профессиональные участники финансового рынка в целом сохраняют умеренные девальвационные ожидания — доллар США в 2019 году подорожает ещё примерно на 2,3% против нацвалюты по отношению к текущему уровню и закрепится на уровне 380,4 тенге.
— Что, по-Вашему, будет с ценами на недвижимость в 2019 году в Казахстане?
— Ситуация в экономике страны зачастую и задает тон ценам на рынке недвижимости. Отметим, что последние годы ВВП страны растет умеренными темпами вблизи 4%, что, с учётом неоднозначных ожиданий по инфляции, дает основания полагать, что цены на рынке недвижимости в самом лучшем случае вырастут незначительно. При этом в целом экстраординарных изменений цен на рынке недвижимости при прочих равных условиях ждать не стоит, даже с учётом временно ожививших рынок текущих госпрограмм. Хотим отметить, что согласно актуальным данным КС МНЭ РК цены на новое жилье с начала года выросли на 2,2%, на вторичное — на 1,7%. При этом независимые индексы демонстрируют некоторый рост в тенге с начала года и снижение в долларах США.
Реформа ЖКХ: что даст замена КСК на ОСИ? >>>
Ожидается увеличение спроса на жилую недвижимость
Аналитик портала kn.kz Любовь Вансович рассказала о своем видении уходящего года и дала прогнозы на будущий год.
— Любовь, какие события рынка недвижимости Казахстана в 2018 году Вы бы выделили? И что они продемонстрировали участникам рынка?
— К сожалению 2018 год не принес серьёзных улучшений для экономики в стране. Доходы населения по-прежнему остаются ограниченными, а национальная валюта теряет свои позиции. Тем самым это неплохая установка для рынка недвижимости. Ввод жилья набирает обороты, вместе со спросом и ростом цен.
Например, по итогам первых 10 месяцев 2018 года прирост ввода нового жилья составил 10% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. В то же время реальные доходы населения по итогам первого квартала текущего носили отрицательный характер, во втором квартале увеличились незначительно. По последним статистическим данным, средний уровень дохода составляет в зависимости от региона от 48 тысяч тенге до 170 тысяч тенге за месяц. Средний доход в РК составляет 90 тысяч тенге. Средний доход более 100 тысяч зафиксирован в городах Астане и Алматы, а также в Атырауской и Мангыстауской областях. В остальных областях доходы менее 100 тысяч тенге.
Отметим, что в текущем году произошел долгожданный рост цен на нефть, а именно в октябре 2018 года. В то же время курс доллара по отношению к тенге вырос до 367, то есть тенге опять потерял свои позиции, а значит, покупательская способность населения снизилась. Никаких гарантий того, что тенге зафиксирует свои позиции в будущем году — нет. Для более устойчивого финансового положения необходимы гарантии, так сказать финансовая подушка безопасности, чем может послужить покупка недвижимости.
За первые десять месяцев прирост удовлетворенного спроса увеличился в целом по Казахстану на 10%. Опять же положительная тенденция сделок купли-продажи жилья наблюдалась не по всем регионам.
Программа Жилстройсбербанка «Свой дом»: условия покупки квартиры в 2018 году >>>
— В конце прошлого года аналитики kn.kz делали прогнозы цен на недвижимость. Сейчас уже можно сделать выводы, сбылись они и насколько?
— Прошлогодний прогноз говорил о том, что рынок жилья в стране оживет, возобновится рост цен, спрос на недвижимость. В целом можно говорить о том, что прогноз оправдался. Рост цен на жилую недвижимость имел место быть. В Астане за счет значительного увеличения ввода нового жилья цены на недвижимость показали отрицательную динамику, в Алматы и Караганде зафиксирован рост средних цен.
— Каковы Ваши прогнозы развития рынка недвижимости в 2019 году?
— В 2019 году ожидается увеличение спроса на жилую недвижимость, учитывая выжидательную покупательскую позицию прошлых лет, в связи с девальвационными процессами и нестабильностью экономики. Отложенный спрос все-таки необходимо удовлетворить. В связи с тем продолжится рост средних цен на недвижимость умеренными темпами.
— Какие советы покупателям недвижимости Вы могли бы дать в конце уходящего 2018 года?
— Посоветовать можно то, что, конечно, если есть необходимость в жилье и есть финансовая возможность, то ждать не стоит, никаких обвалов цен не предвидится. А для тех, у кого возможности ограниченные стоит обратить внимание на разнообразные жилищные программы от государства.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz