В следующем году жители многоквартирных домов будут жить по новым правилам. Законопроект «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства», вокруг которого продолжаются дебаты, еще рассматривается в парламенте, но масштабные жилищные реформы уже совсем близко.
Какие перемены ждут собственников квартир в 2019 году? Если законопроект будет принят, то с момента вступления закона в силу кондоминиумы будут регистрировать акиматы или застройщики, что даст право жильцам распоряжаться общедомовым имуществом. Будет разработана единая информационная система жилфонда и ЖКХ, которая призвана обеспечить прозрачное взаимодействие участников жилищных отношений. Создадут фонд для накопления денег на капремонт. Ликвидируют жилищные кооперативы в целях недопущения создания финансовых пирамид. Но самым главным нововведением станет смена формы управления домом. Привычный КСК заменит так называемое ОСИ, то есть объединение собственников имущества. Что это значит и какие последствия для жильцов несет такая реформа, рассмотрим подробнее.
Ипотека от Жилстройсбербанка по программе «Нурлы жер»: обновленные условия >>>
Зачем хотят отказаться от КСК и управляющих компаний
Статья 42 действующего Закона РК «О жилищных отношениях» позволяет выбирать любые, не противоречащие законодательству Республики Казахстан, формы управления домом. Это может быть кооператив собственников помещений (квартир) либо управление третьими лицами: выборными или наемными физическими лицами — управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами. Также управлять домом можно всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати.
За последние годы к существующим формам управления назрело множество претензий. Число официальных кондоминиумов остается на низком уровне. По республике зарегистрировано всего порядка 3000 органов управления объектом кондоминиума в форме КСК. Это притом, что по Казахстану насчитывается около 78 657 жилых домов. Из них в капитальном ремонте нуждается 30%. По некоторым данным, до 70% КСК и других форм управления работают нелегитимно. Не произведено разделение функций управления и технического обслуживания по принципу «заказчик-подрядчик».
— Основная причина отказа от КСК, — отмечает председатель республиканского Союза защиты потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктор Сыздыков, — это то, что изначально не был разработан и предложен эффективный механизм внутреннего контроля деятельности КСК, как саморегулируемых некоммерческих структур, по аналогии с эффективным и постоянным механизмом госфинконтроля всех структур госорганов. Это и привело к постепенному недовольству жителей ухудшением состояния жилищного фонда РК, связанного с бесконтрольной работой, особенно, многодомных КСК.
Как снять квартиру грамотно: тенденции рынка аренды, рекомендации >>>
Среди причин отказа от аффилированных частных управляющих компаний (УК) Виктор Сыздыков выделяет следующие:
— С началом массового жилищного строительства застройщики в целях обеспечения гарантированной приемки в эксплуатацию построенных ими домов с недоделками и нарушениями СНиП стали создавать свои аффилированные управляющие частные компании. С целью получения выгоды застройщики навязывали свои УК жителям, в том числе под угрозой невыдачи ключей от купленных ими квартир, а недоделки устраняли уже за счет эксплуатационных взносов, при этом, не расходуя и экономя для себя гарантийный фонд в размере 10% от всей сметы строительства. Используя предоставленные государством льготы по налогам, такие застройщики через их собственные УК, освобождались от уплаты налогов на НДС, КПН и на прибыль, — по управлению, содержанию и обслуживанию жилых домов, жители которых, естественно, об этом не могли знать и смирились с захватом принадлежащих им прав управления своими домами. Более того, эти УК стали массово продавать и сдавать в аренду общие помещения, присваивая доходы от них. Частные УК не представляют жителям отчеты, ссылаясь на коммерческую тайну, нельзя провести проверку без разрешения спецорганов, как субъектов МСБ.
Данные недоработки по реализации жилищных реформ привели к массовым нарушениям прав собственников многоквартирных домов в Казахстане.
Разработчики упомянутого законопроекта решили, что нужно кардинально менять существующие формы управления и предложили новую — ОСИ (объединение собственников имущества) по принципу «один дом — одно объединение — один счёт».
Ипотека в Казахстане: что предлагают банки в ноябре 2018 года >>>
Что такое ОСИ и чем оно отличается от КСК
На первый взгляд обе формы похожи, но отличия все же существенные.
— ОСИ — объединение собственников имущества, КСК — кооператив собственников квартир. Кооператив — это тоже объединение. Но ОСИ — понятие шире, это собственники имущества. Там могут быть объекты торговли, сферы услуг, общепита и так далее, — поясняет председатель комитета энергетики и ЖКХ Карагандинской области, член комитета строительства, производства строительных материалов и ЖКХ Нацпалаты «Атамекен» Серик Торегельдин. — При ОСИ каждый дом имеет свой счет. Ежемесячно жители перечисляют средства. Идет накопление денег на текущий и капитальный ремонт. Деньги могут накапливаться несколько месяцев, год, два, 10 лет. При накоплении большой суммы можно сделать капитальный ремонт дома, то есть с помощью этих накоплений покрывать значительные затраты. А в КСК один счет. У них, что называется, прямо с колес — тут же собрал и отремонтировал.
В Министерстве по инвестициям и развитию поясняют, что одномоментное создание новых органов управления не ожидается, так как в переходном положении законопроекта предусматривается срок до 6 месяцев для перерегистрации действующих форм управления в ОСИ.
Поскольку будет утверждаться Типовой устав ОСИ, не будет необходимости представлять устав в регистрирующий орган, что дает возможность упростить и ускорить процедуры регистрации ОСИ.
При этом КСК могут продолжить свою деятельность как управляющие или сервисные компании, но уже на основании договоров с собственниками квартир и нежилых помещений.
Управление имуществом кондоминиума граждане будут осуществлять через общее собрание жильцов. Собрание изберет управляющий орган, председателя ОСИ и Совет дома (ревизионную комиссию).
Согласно законопроекту, учредительное собрание будут считать состоявшимся, если в нём примут участие не менее двух собственников квартир и нежилых помещений — участников кондоминиума или их доверенных лиц. Причём можно присутствовать на собрании лично, а можно выразить своё мнение через электронное голосование посредством создаваемой для этой цели единой информационной системы (ЕИС).
Как участвовать в жилищных программах в 2018 году >>>
Если в течение месяца с момента регистрации ОСИ его участники самостоятельно не определятся с его органом управления, жилищная инспекция проводит конкурс среди наёмных физических лиц — управляющих жилыми домами и заключает с победителем тендера договор от имени ОСИ.
— Я считаю, что можно было те претензии, которые были к существующему КСК, учесть, усилить роль кооперативов дополнительными нормативно-правовыми актами и дальше продолжать работать, — считает председатель комитета энергетики и ЖКХ Карагандинской области, член комитета строительства, производства строительных материалов и ЖКХ Нацпалаты «Атамекен» Серик Терегельдин. — Потому что сегодняшние председатели КСК — это в основном бывшие работники ЖКХ, которые за эти 28 лет суверенного Казахстана многое сделали по восстановлению и ремонту ветхих, запущенных домов. Многие КСК награждены грамотами акиматов или других вышестоящих организаций. Они помогают во время всех избирательных компаний: в маслихаты, мажилис, сенат и так далее. Просто по опыту Германии решили сделать ОСИ. Думают: вдруг, лучше будет. Посмотрим, может и будет. Но самое сложное, что этот закон может взбудоражить население ростом тарифов, и граждане это могут воспринять неоднозначно, поскольку 5 ноября глава государства говорил о снижении тарифов. Поэтому местным органам власти и государственным уполномоченным органам необходимо проводить системную разъяснительную работу с потребителями.
Реформу ЖКХ, подразумевающей появление ОСИ, председатель карагандинского КСК «Стимул» Елена Горбунова считает интересной, но относится к ней с настороженностью и опасением.
— Сейчас, у нас в составе КСК 70 домов, и я считаю, что на каждый дом невозможно будет найти председателя ОСИ, — говорит она. — Коммунальным хозяйством должен заниматься человек, знакомый с жилищно-коммунальными проблемами, имеющий техническое образование, потому, что общедомовые коммуникации — это довольно сложная система. Люди не хотят этим заниматься, так как в основной массе своей где-то работают. А пенсионера сюда не поставишь. Если, как прописано, в проекте закона, в течение месяца не будет выбран председатель ОСИ, то по тендеру жилинспекция пришлет своего человека. Но это то же самое КСК. Одним домом этот человек естественно заниматься не будет. Просто возможностей для коррупции будет еще больше. Представьте себе, зарплата у него будет 42 000 с каждого дома, а с 10 домов — 420 000 уже. То есть идеальную схему все равно невозможно построить. Чтобы система работала, не нужно ломать все, что уже создано. Нужно хотя бы на примере безхозных домов попробовать, как будет эта система работать.
Способы купить квартиру через Жилстройсбербанк в 2018 году >>>
ОСИ по новому закону должен заключить договор с сервисной компанией. Елена Горбунова считает, что здесь будет очередная трудность.
— Я хотела заключить договоры с сервисными компаниями по уборке придомовых территорий. Вы знаете, проблема с дворниками — огромная, фактически их невозможно найти. Но у нас нет таких компаний. Пока они не созданы. Дворники у нас в КСК в малом количестве имеются. Они по трудовым договорам оформлены с обязательным социальным пакетом. В связи с этим мы создали отдельную организацию в форме ТОО, и хотим посмотреть, как она будет работать как сервисная компания. Неплохо пока получается. Насчет накопительного счета на капитальный ремонт. Насколько я понимаю, он будет единым. Это огромные деньги. Например, если 2-комнатная квартира будет платить 2000 тенге с копейками. Это огромные средства будут накапливаться. И почему жители должны банки кормить. Тут такая ситуация. Мы сейчас пробуем открыть на отдельные дома расчетные счета. Посмотрим, как это все будет работать. Один дом — один счет. Опять-таки здесь затратная часть возрастает в разы. Представьте себе, или одну платежку отправить, или 70 платежек отправить. За каждую надо платить банку.
Без статуса очередника: как решить жилищный вопрос по госпрограмме >>>
Вырастут ли тарифы при ОСИ?
В КСК считают, что модернизация сферы ЖКХ с внедрением такой формы управления многоквартирными домами как ОСИ увеличит финансовую нагрузку на население.
— Тарифы вырастут, конечно, — считает Елена Горбунова. — Вот, как я это вижу. Так, например, в ОСИ будет председатель, бухгалтер с минимальным окладом 42 000 тенге. Это уже 84 000 тенге. Сейчас, например, на 5-этажный дом платят при плановом сборе 60 000. То есть, утрированно говоря, моя зарплата с дома составляет где-то в пределах 1500 тенге, бухгалтера — 900 тенге. А при новой форме 84 000 тенге будет направлено только на управление. Средства на эксплуатационные расходы также увеличатся в разы. Сервисные компании не станут заключать договоры с ОСИ на невыгодных для себя условиях. В проекте законе написано, что ставка эксплуатационных расходов будет рассматриваться МИО, то есть маслихатом, антимонопольным комитетом, и будет, насколько я понимаю, единой для всех. Это, естественно, увеличение стоимости. Если сейчас политика Президента направлена на понижение тарифов, то создание ОСИ, наоборот, увеличит оплату в несколько раз. Вот если в КСК мы сейчас напрямую с людьми работаем, выслушиваем жалобы, стараемся их исполнить — в день по 40-50 заявок бывает от жителей. А при ОСИ будет уже по-другому: нет денег — нет работы.
Законопроект по вопросам ЖКХ предусматривает изменения в 3 Кодекса и 12 законов РК. Хочется надеяться, что члены рабочей группы по рассмотрению документа примут во внимание все нюансы, а реформы в такой жизненно важно сфере дадут положительный результат.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz