Продажа домов и их покупка — особенный процесс, купить квартиру проще, у частных домов есть множество своих нюансов.
Из каких материалов делают недорогие дома? На какой из них дадут ипотеку? Все подробности — в материале.
Как проверить частный дом при покупке
Покупка любого жилья начинается с проверки. Проверяются документы — как продавец-владелец приобрел дом, когда. В ЦОН обращаются за справкой об обременениях, смотрят, есть ли в жилье «дольщики». Обязательно получают их согласие на продажу. Все это актуально для покупки квартиры.
Но в случае с частным домом, помимо проверки правоустанавливающих документов и обременений, есть еще несколько нюансов:
- вопрос с участком. Как оформлена эта земля? Нужно проверить госакт;
- узаконены ли все постройки? Это может быть пристройка к дому, сарай, теплица, погреб и любые другие сооружения. Все они должны быть отражены в техпаспорте и госакте на землю.
- если вы покупаете дом с участком и строящимися сооружениями, то это приобретается как незавершенное строительство, которое после достройки вам нужно оформить — получить акт о введении в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности;
- нужно получить справку об обременениях и ограничениях не только на дом, но и на земельный участок.
В ЦОН обращаются за справкой об обременениях, смотрят, есть ли в жилье «дольщики». Обязательно получают их согласие на продажу.
Какие документы должны быть на дом:
- госакт — это технический документ, он описывает состояние участка (размер, объекты, целевое назначение, местоположение, схема участка);
- техпаспорт — паспорт на дом и постройки на земельном участке;
- правоустанавливающие документы — свидетельство о регистрации прав собственности (договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство, договор дарение и т.д.);
- справка об отсутствии обременений на дом, на участок.
Важно: все переделки по земле должны отразиться в техпаспорте и соответственно, все переделки в техпаспорте вносятся в госакт на землю.
Недвижимое имущество: дарение, приватизация, наследование >>>
Из чего строят недорогие дома?
Положим, вы разобрались, какие нужно запросить у продавца документы, как проверить дом и организовать сделку. Дело за малым — выбрать жилище по душе и купить его. Как выбрать подходящий дом? Есть несколько критериев, по которым вы можете оценить здание.
|
Назначение |
Постоянное проживание |
Коттедж — полностью благоустроен, не уступает по коммуникациям городской квартире. Чаще с одним этажом и мансардой, реже — в 2 этажа. Является частью поселка или района города. Есть общая система коммуникаций, т.е. коттедж — не автономное строение. |
|
Особняк — дом городского типа, чаще в 2-3 этажа. Возводятся по индивидуальному проекту, чаще являются полностью автономными. Вода — из скважины, своя котельная, сток воды |
||
|
Экодом — в экологически чистом районе, из дерева и черепицы. Высокий уровень энергосбережения |
||
|
Дача |
Не для проживания круглый год. Мало благоустройств, на садово-огородном участке. Слабая теплоизоляция стен, отсутствует система отопления. Находится в дачных поселках. Капитализация дачи не приравняет ее юридически к жилому помещению. |
|
|
Материал |
Кирпич |
Долговечные и огнеупорные дома. Одни из самых дорогих на рынке. |
|
Блоки |
Из бетонных, полимерно-бетонных блоков. В два раза дешевле кирпичных. Теплее кирпичных из-за хорошей теплоизоляции. Дом сухой, хорошо «дышит». |
|
|
Дерево |
Дорогие дома, усаживаются, поэтому нуждаются в изоляционных работах после одного года эксплуатации. |
|
|
Каркасно-панельные |
Менее теплые и прочные из всех. Нуждаются в хорошем утеплении. |
Есть и дома в частном секторе — это старые дома, которые нельзя отнести к нововыведенным особнякам и коттеджам. Чаще они одноэтажные, благоустроенные, но отличаются по степени благоустроенности и площади. Большинство людей среднего класса приобретают дома именно в этом секторе.
Если говорить о материале, то лучше выбирать блочный дом — он будет хорошо сохранять тепло зимой, а летом в нем будет прохладно. Это экономия на отоплении. Существуют частные дома, подключенные к системе центрального тепло- и водоснабжения, и автономные дома со своей котельной и сантехническими коммуникациями. Удобнее первый вариант, однако, если вы знаете, что в этом районе часто бывают перебои со светом, теплом, то лучше покупайте дом автономного типа — вы сможете сами отапливать его в зимнее время.
Совет: лучше сесть и расписать, какие именно условия проживания нужны вашей семье. И этот листок, пока выбираете дом, носите с собой — иначе что-нибудь забудете. К тому же посмотрите, что в последние годы происходило с домом — его утепляли, меняли гидроизоляцию на крыше, проверяли трубы и радиаторы?
Кризисный сценарий: какими будут цены на жильё в 2016 году >>>
Как купить дом в ипотеку?
А вот с ипотекой в Казахстане сейчас все неоднозначно: из-за валютных скачков многие банки приостановили выдачу кредитов. Но в некоторых все-таки можно получить средства на покупку жилья. Какие же требования предъявляются к дому в таком случае? У каждого банка требования варьируются, поэтому в вашем конкретном случае лучше обратиться за консультацией к кредитному менеджеру того банка, в котором вы хотите взять кредит.
Однако есть и общие критерии:
- это должен быть не самый старый дом — как правило, не позднее 70-х годов постройки;
- в нем должно быть проведено отопление — центральное или автономное (паровое, газовое, электрическое);
- сантехника, окна и крыша — в исправном состоянии, если это дом в поселке, то сантехника может и отсутствовать. Оценщик в целом должен оценить этот дом как жилье с высокой степенью ликвидности.
Однозначное не дадут ипотеку на дома аварийные и поставленные на учет на капитальный ремонт.
Важно: дом обязательно должен иметь фундамент из бетона, камня или кирпича. На него не должно быть никаких ограничений и обременений, в том числе не должно быть прав других людей, кроме заявителя.
При покупке дома будьте внимательны. Если он построен, но не введен в эксплуатацию, не покупайте его как незавершенное строительство. Пусть продавец сам проводит эту процедуру — она не настолько быстрая и дешевая, чтобы вы брали ее на себя без серьезных на то оснований. Делайте все по закону и под руководством хорошего юриста — тогда ваш новый дом не принесет вам никаких хлопот, кроме самых приятных.
Если дом не достроен
Есть и другой вариант. Положим, вы покупаете участок с недостроенным или незарегистрированным домом. Этот дом является по закону незавершенным строительством. Для покупки потребуется госакт на землю, заключается договор купли-продажи земельного участка.
Важно: в такой ситуации в договоре нужно отразить незавершенное строительство (в приложении) — описать, что есть недостроенный дом и т.д. Это позволит избежать рисков оспаривания продавцом прав на стройматериалы.
После того, как участок куплен, вы можете достроить дом, привести его в порядок и зарегистрировать. Получите техпаспорт, правоустанавливающие документы на него, зарегистрируете в центре недвижимости.
Как изменились цены на частные дома?
На рынке частных домой Астаны до сентября 2015 года средняя цена за 1 кв. м жилья как в тенговом, так и долларовом эквиваленте демонстрировала стабильность. После перехода к свободно плавающему курсу долларовая цена за период с сентября 2015 года по май 2016 год просела на 21% по отношению к январю-августу2015 года, а тенговая за аналогичный период, напротив, выросла на 35%.
В Алматы долларовая цена за период с сентября 2015 года по май 2016 год снизилась лишь на 8% по отношению к январю-августу 2015 года, а тенговая за тот же период выросла на 57,5%.
Рынок индивидуального жилья Караганды подвергся общим тенденциям снижения цен на недвижимость. В то же время за последние месяцы спрос на частные дома только растет. Интересно, что коттеджи больших площадей напротив, добавили в цене в отличие от «дешевого» сегмента. В целом же рынок частных домов Караганды вел себя аналогично квартирному рынку.
В Караганде мае 2016 года на рынке индивидуального жилья средняя цена предложения составила 175,7 тыс. тг или 530 $ за квадратный метр. Средняя цена дома составила 19 586 тыс. тг или 59 000 $. Таким образом, в отчетном периоде средняя цена за квадратный метр в частных домах к апрелю 2016 года опустилась на 5,5%, за год, к маю 2015 года снижение составило 26%. В долларовом эквиваленте снижение за месяц в пределах 4%, годовое снижение достигло 30%.
В ближайшие месяцы снижение цен продолжится. Тенговые цены будут возвращаться к уровню прошлогоднего периода, долларовые же цены будут корректироваться в зависимости от курса валют.
Информационная служба kn.kz