Покупка квартиры в новостройке: документы на жилье, проблемы, цены

На рынке строительной недвижимости Казахстана сегодня работают несколько тысяч застройщиков. У каждого из них своя история. Как выбрать строительную компанию и не прогадать?

Отсутствие собственной жилплощади — проблема почти половины казахстанцев. У нее несколько причин:

• высокая стоимость квадратного метра;
• низкие доходы населения;
• дорогая ипотека;
• недоступность госпрограмм.

Выбор не велик — кто-то покупает земельный участок для строительства дома, а кто-то подписывает договор долевого участия.

Однако долевое строительство — рискованное дело. Всегда есть опасность нарваться на недобросовестного застройщика, заключить невыгодный договор и остаться без квартиры в новостройке.

Квартира в рассрочку: какие варианты предлагают застройщики >>>

Как определить недобросовестного застройщика

Специалисты сходятся в одном: прежде чем вступать в долевое строительство, нужно собрать информацию о застройщике — отзывы от покупателей квартир и, конечно, документы.

Застройщик должен предоставить потенциальным дольщикам следующую информацию:

• наименование и местонахождение застройщика и проектной организации;
• сведения об учредителях застройщика и проектной компании с указанием наименования юридического лица-учредителя и ФИО физического лица-учредителя;
• справки о государственной регистрации (перерегистрации) юридических лиц — застройщика и проектной компании;
• лицензию проектной компании на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков;
• проекты строительства жилых зданий, которые застройщик осуществил в течение 3 лет, с указанием местонахождения указанных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию;
• документы, подтверждающие соответствующие права застройщика или проектной компании на земельный участок (решение акимата о предоставлении права на землю);
• аудиторское заключение об осуществлении застройщиком и проектной компанией предпринимательской деятельности в жилищном строительстве за последний год.

Специалисты сходятся в одном: прежде чем вступать в долевое строительство, нужно собрать информацию о застройщике — отзывы от покупателей квартир и, конечно, документы.

Кроме этого, застройщик должен предоставлять информацию об объекте строительства. Список включает:

• разрешение на строительство по этапам, выданное ГАСК;
• указание местоположения и описание объекта в соответствии с проектной/проектно-сметной документацией;
• сведения об этапах строительства и сроках его завершения;
• основные сведения о генеральном подрядчике.

Все вышеперечисленные документы не являются секретными. Кстати, проверить достоверность лицензии застройщика можно на сайте www.elicense.kz.

Строительные компании, кроме того, создали Ассоциацию застройщиков Казахстана (АЗК). Список участников можно посмотреть на сайте azkz.kz. Однако неучастие в Ассоциации не является показателем, что застройщик ненадежный.

Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» предусматривает наличие депозита в банке второго уровня, куда вкладывает свои деньги дольщик. Застройщик самостоятельно прорабатывает вопрос финансирования строительства с банком. Согласно данному механизму, продавец не может распоряжаться деньгами покупателя.

К слову, любое привлечение денежных средств для строительства домов приравнивается к долевому строительству и попадает под соответствующий закон.

Список недобросовестных застройщиков Астаны можно посмотреть здесь.

Купить квартиру в новостройке в кризис: риск или выгода >>>

Как дольщику решать проблемы

• Изменение цены в процессе строительства. Если в документе не прописана фиксированная цена за квадратный метр, то не стоит и сомневаться в том, что конечная стоимость квартиры «неожиданным» образом вырастет. «Договор должен содержать фиксированную стоимость квадратного метра. Только тогда строительные компании не имеют права изменять ее», — отмечает директор юридической фирмы «Феникс» Талгат Мылтыкбаев. 
• Фактическая площадь отличается от указанной в договоре. Случается, что дольщик обнаруживает, что площадь квартиры, указанная в договоре, и фактическая площадь не совпадают. Чаще всего в договоре прописывается, что если разница в оговоренной и фактической площади не превышает 5-10%, то ни одна из сторон не предъявляет претензий. Если разница больше, застройщик через суд может потребовать доплату (если дольщик принял квартиру). Поэтому при подписании акта приёма-передачи нужно обязательно проверить, соответствует ли квартира условиям договора.
• Качество отделки не соответствует договору. Заключая договор, строительная компания обещала чистовую отделку квартир, а предоставила черновую. По закону, ввод жилых объектов без полной готовности запрещен. Однако риелтор астанинского агентства «Альянс» Аида Кендебаева отмечает, что квартиры продавались и продаются как в чистовой, так и в черновой отделке. Если же в договоре, заключенном с компанией, было указано условие о сдаче квартиры в чистовой отделке, которая на самом деле не была сделана, дольщик может потребовать от застройщика завершить работы или возместить ущерб.
• Квартира не сдана в срок. Что делать, если срок растягивается на несколько лет? Согласно типовому договору, в этой ситуации проектная компания уплачивает дольщику неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы, уплаченной дольщиком по договору, за каждый день просрочки. При этом директор юридической компании отмечает, что если на заре долевого строительства задержки по срокам были практически нормой (в некоторых случаях квартиры приходилось ждать до 5 лет вместо указанных двух), то сейчас ситуация изменилась в лучшую сторону: «Ужесточился контроль со стороны государства, рынок стал более цивилизованным. И сейчас, конечно, случаются отставания по срокам, однако они, как правило, не превышают нескольких месяцев», — заметил Талгат Мылтыкбаев.
• После приёма квартиры обнаружились недоделки. И здесь всё снова сходится на заключенном договоре. Если дольщик обнаружил недоделки, пока гарантированный срок не истек, он может потребовать: безвозмездного устранения недостатков в согласованный сторонами срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
• Квартира расположена на «незаконном» этаже. Бывает, застройщики достраивают дополнительные этажи, не внося их в проект. Чтобы не попасть впросак, перед подписанием договора внимательно изучите проектно-сметную документацию с положительным заключением экспертизы, где указываются все характеристики возводимого здания. За все нарушения в строительстве несут ответственность не только застройщик и проектная компания, но также и приемочная комиссия, ГАСК, которые проводят госэкспертизу. Их заключения и подписи должны присутствовать обязательно.

Застройщик-банкрот: как дольщику защитить свои права? >>>

Обязательные пункты договора долевого строительства

Условия, предлагаемые разными строительными компаниями, могут отличаться, однако существуют обязательные пункты договора. К ним относятся:

• определение доли дольщика в жилом здании согласно проектно-сметной документации;
• срок передачи квартиры;
• сумма, подлежащая внесению дольщиком по договору на депозит банковского счета;
• гарантийный срок на жилое здание;
• обязательное приложение к договору части архитектурной проектной/проектно-сметной документации, планов застройки жилого помещения, этажности;
• указание размера неустойки при нарушении сроков передачи;
• указание размера неустойки, если дольщик задержал выплаты;
• порядок и сроки передачи денег дольщика банком-агентом проектной компании;
• указание необходимости наличия первоначального взноса на депозите дольщика по договору банковского счета в размере не менее 15% от цены договора.

Условия, предлагаемые разными строительными компаниями, могут отличаться, однако существуют обязательные пункты договора.

Как формируются цены на квартиры от застройщика?

При выборе застройщика, безусловно, дольщик обращает внимание на стоимость одного квадратного метра. Данный параметр зависит от множества факторов.

• Использование дорогих кредитных средств.
• Повышенные требования к отделке помещения. Застройщики считают, что к увеличению стоимости квадратного метра ведут повышенные требования властей города к чистовой внешней и внутренней отделке помещения.
• Расположение объекта. Проекты экономкласса чаще всего расположены на окраине, в так называемых спальных районах.

Как отметили в ТОО «Шар Құрылыс», стоимость квадратного метра в квартирах от застройщика в новостройке формируют:

• цена земельного участка;
• строительно-монтажные работы;
• наружные и внутренние инженерные коммуникации (сети);
• строительные материалы;
• заработная плата;
• налоги и прочие расходы.

Юрист Талгат Мылтыкбаев отмечает, что если раньше инициатива в большинстве случаев принадлежала застройщикам, то теперь она отчасти перешла к дольщикам, которые сами нанимают строительные компании.

Информационная служба kn.kz