Кредит под залог квартиры или другой недвижимости позволяет получить крупную сумму на несколько лет. При этом жилье не переходит банку: собственник продолжает им пользоваться, пока выполняет условия договора.

Но такой заем связан с более серьезными рисками, чем обычный потребительский кредит. Если возникнет длительная просрочка, заложенная недвижимость может стать предметом взыскания.   

Где в Казахстане можно получить такой заем в 2026 году, какой банк предлагает максимальную сумму, где самая низкая ставка и что изменилось в правилах взыскания жилья — рассказываем в статье.

На вас оформили кредит: пошаговый алгоритм защиты >>>

Где взять заем под залог недвижимости в 2026 году

По состоянию на 5 сентября 2026 года условия кредитования физических лиц под залог недвижимости удалось подтвердить на официальных сайтах ForteBank, Банка ЦентрКредит, Halyk Bank, Altyn Bank, Bereke Bank и Freedom Bank.

Предложения банков отличаются не только процентами, но и максимальной суммой, сроком, требованиями к недвижимости и дополнительными расходами.

Кто готов дать больше всего

Среди рассмотренных предложений максимальный лимит — до 200 млн тенге у ForteBank. У Банка ЦентрКредит он составляет до 150 млн, у Freedom Bank — до 100 млн.

Где самая низкая ставка

Минимальная заявленная номинальная ставка — 19% годовых у Altyn Bank. Но она действует при выборе варианта с комиссией 2,5% от суммы займа. Если отказаться от комиссии, ставка начинается с 23%.

Поэтому минимальный процент не всегда означает самый дешевый вариант. При выборе стоит сравнивать ГЭСВ и все расходы по договору.

Условия банков: ставки, ГЭСВ и комиссии

Условия приведены по информации банков, доступной на 5 сентября 2026 года. Окончательная ставка и ГЭСВ могут зависеть от параметров заемщика, срока, подтверждения дохода и других условий продукта.

Как безопасно купить квартиру в залоге в Казахстане >>>

Сколько платить за кредит в 2 млн тенге на два года

Для примера возьмем минимальную заявленную номинальную ставку среди рассмотренных предложений — 19% годовых в Altyn Bank. Она действует по варианту с комиссией 2,5% от суммы займа.

Если взять 2 млн тенге на 24 месяца и рассчитывать аннуитетный график, без учета других возможных расходов, получится:

Расчет ориентировочный. Фактический график может отличаться в зависимости от даты выдачи займа, способа начисления вознаграждения и других условий договора.

Если выбрать у Altyn Bank вариант без комиссии, ставка начинается с 23%, поэтому платеж будет выше. Оценивать предложения в таком случае лучше по общей сумме выплат за весь срок.

Плюсы и минусы залогового кредита

Преимущества

Большая сумма. Главное отличие залогового займа от обычного потребительского — наличие недвижимости в качестве обеспечения. Благодаря этому банк может предоставить более крупную сумму. В отдельных банках лимит достигает 100-200 млн тенге.

Длительный срок. Заем можно оформить на несколько лет, что позволяет уменьшить размер ежемесячного платежа.

Свободное использование денег. У ряда банков это нецелевые займы. Например, Bereke Bank разрешает использовать средства на потребительские цели, не связанные с предпринимательством, а также на рефинансирование.

Не нужно продавать жилье. Квартира остается у собственника, который продолжает ею пользоваться.

В залог может передаваться чужая недвижимость. Например, Bereke Bank допускает объект, принадлежащий третьему лицу.

Недостатки

Риск обращения взыскания. При существенном нарушении обязательств кредитор может инициировать процедуру взыскания на предмет залога.

Дополнительные расходы. Помимо процентов, в зависимости от условий могут возникнуть затраты на комиссию, оценку, страхование и регистрацию залога.

Значительная переплата. При длительном сроке даже относительно невысокая ставка приводит к существенной сумме процентов.

Ограниченный выбор объектов. Банк может отказать в принятии недвижимости из-за ее возраста, расположения, технического состояния или юридических проблем.

Какие требования предъявляют к заемщику

Требования отличаются в зависимости от банка. Например, ForteBank устанавливает возраст заемщика от 21 до 63 лет, а залогодателя — от 18 до 63 лет. Банк принимает как полное, так и косвенное подтверждение доходов.

В Freedom Bank заемщику должно быть от 21 до 60 лет на момент подачи заявки.

В Bereke Bank кредит доступен с 21 года, а гражданство может быть подтверждено как гражданством Казахстана, так и видом на жительство. Возраст залогодателя — от 18 лет до достижения пенсионного возраста на момент окончания кредита.

При рассмотрении заявки банк также оценивает:

• платежеспособность;
• кредитную историю;
• текущие кредитные обязательства;
• источник дохода;
• документы на недвижимость;
• характеристики объекта.

Отсутствие стандартной справки о доходах не всегда становится препятствием. Некоторые банки допускают косвенное подтверждение дохода.

Какую недвижимость примут в залог

Требования к объекту у банков различаются. Поэтому подходящая для одного кредитора квартира может не соответствовать требованиям другого.

В зависимости от программы обеспечением может быть:

• квартира;
• жилой дом с земельным участком;
• коммерческая недвижимость;
• встроенное коммерческое помещение.

Например, ForteBank принимает квартиры, жилые дома и коммерческую недвижимость.

Freedom Bank устанавливает более конкретные параметры: принимает квартиры в многоквартирных домах в городах присутствия банка, площадью не менее 29 кв. м и годом постройки не ранее 1965 года. Срок владения квартирой должен составлять не менее одного месяца.

Bereke Bank принимает квартиру, жилой дом с участком, в том числе часть жилого дома, а также коммерческую недвижимость. При этом сумма займа не может превышать 70% оценочной стоимости объекта и 50 млн тенге.

Перед выдачей кредита банк проверяет документы и проводит оценку объекта. Отказ возможен, например, при наличии ареста или другого обременения, незаконной перепланировки, несоответствии технической документации фактическому состоянию недвижимости и других проблемах.

Что можно и нельзя делать с заложенной квартирой

Залог ограничивает право собственника распоряжаться недвижимостью, но сам по себе не лишает его права владеть и пользоваться объектом.

Что разрешено

Собственник может продолжать жить в квартире и пользоваться недвижимостью по ее назначению. Право собственности сохраняется за ним до прекращения по предусмотренному законом основанию.

Что требует согласования

Продажа, дарение, обмен или другое отчуждение заложенной недвижимости обычно требуют согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором. Поэтому перед продажей квартиры сначала необходимо обратиться в банк и выяснить порядок проведения сделки.

Отдельно нужно проверить условия договора по аренде. Если кредитор требует предварительного согласия на передачу квартиры в наем, сдавать ее без такого разрешения нельзя.

Что проверить перед оформлением

Перед тем как передавать недвижимость в залог, стоит:

1. Сравнить номинальную ставку и ГЭСВ.
2. Посчитать все комиссии.
3. Узнать стоимость оценки недвижимости.
4. Уточнить условия страхования.
5. Проверить, какую долю оценочной стоимости банк готов выдать.
6. Узнать правила сдачи объекта в аренду.
7. Проверить условия досрочного погашения.
8. Изучить последствия просрочки.
9. Посмотреть порядок обращения взыскания.
10. Уточнить расходы при оформлении и снятии обременения.

Инфографика создана с использованием ИИ

Изменения 2026 года: могут ли взыскать единственное жилье за долги?

В 2026 году правила обращения взыскания на жилье изменились. Но утверждение, что теперь любую единственную квартиру можно забрать за долги, неверно.

С 8 марта 2026 года действует Закон РК от 3 января 2026 года № 251-VIII. Он внес изменения, в частности, в Гражданский процессуальный кодекс и Закон «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей».

Изменения коснулись статьи 250-1 ГПК. Если при исполнении предусмотренных законом исполнительных документов долг невозможно погасить за счет другого имущества либо его недостаточно, взыскатель или судебный исполнитель вправе обратиться в суд для обращения взыскания на жилище должника, в том числе на долю в нем.

А статья 55 Закона «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» устанавливает, что обращение взыскания на жилище должника, включая долю в нем, осуществляется в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством.

То есть поправки не отменили защиту единственного жилья, а уточнили возможность обращения взыскания на него и долю в определенных законом случаях, если другого имущества недостаточно. При этом Конституционный Суд ранее отдельно указал, что лишение жилища возможно только по решению суда.

Если квартира сама является залогом

Для заложенного жилья действует специальный порядок. По Закону «Об ипотеке недвижимого имущества» взыскание на предмет ипотеки возможно при неисполнении обеспеченного обязательства.

При этом для жилища законодательство предусматривает случаи, когда взыскание на заложенную недвижимость осуществляется только по решению суда. Поэтому сам факт передачи квартиры в залог не означает, что банк может забрать ее без соблюдения установленной процедуры.

Таким образом, наличие у заемщика только одной квартиры само по себе не исключает взыскания, если она была передана в залог по кредиту. Но процедура зависит от вида обязательства и обстоятельств его нарушения.

Какие гарантии появились для отдельных заемщиков

Новый Закон РК «О банках и банковской деятельности» от 16 января 2026 года № 258-VIII предусматривает дополнительные гарантии для определенной категории ипотечных заемщиков.

Если жилище, обеспечивавшее ипотечный заем физического лица, перешло в собственность банка, а заемщик относится к социально уязвимым слоям населения и не имеет другого жилья, он вправе в течение 30 календарных дней обратиться в банк с заявлением о передаче этого жилища ему в аренду, в том числе с возможностью последующего выкупа. Банк рассматривает заявление в течение 15 календарных дней.

Кроме того, закон ограничивает начисление отдельных платежей при длительной просрочке по ипотечному займу физического лица: после 180 последовательных календарных дней просрочки банк не вправе требовать выплаты вознаграждения, неустойки, комиссий и других предусмотренных законом платежей, начисленных после этого срока.

Таким образом, единственное жилье в Казахстане не получило абсолютного иммунитета от взыскания, но и автоматически забрать его за любой долг нельзя. В каждом случае имеют значение вид долга, наличие залога, другое имущество должника и установленная законом процедура взыскания.

Информационная служба kn.kz