Сосед сдаёт квартиру посуточно, а временные жильцы шумят по ночам, устраивают вечеринки и мешают другим жильцам дома? Сам факт краткосрочной аренды не нарушает закон, но это не означает, что соседи должны терпеть постоянный шум и порчу общего имущества. Разбираемся, куда жаловаться, как привлечь нарушителей к ответственности и можно ли через суд повлиять на собственника квартиры.

Законно ли сдавать квартиру посуточно?

В Казахстане собственник вправе сдавать принадлежащее ему жилье как для постоянного, так и для временного проживания. Это предусмотрено статьей 23 Закона РК «О жилищных отношениях». Поэтому краткосрочная, в том числе посуточная, аренда сама по себе не является незаконной.

Адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Саттарова поясняет, что владелец может самостоятельно выбирать нанимателей и определять условия проживания: срок аренды, размер платы, обязанности по ремонту и основания освобождения квартиры. При этом использование жилья не должно нарушать права других людей.

«Использование квартиры не должно нарушать права и законные интересы других жильцов, приводить к повреждению общего имущества, а также нарушать санитарные, противопожарные и иные обязательные требования», — отмечает адвокат.

Кроме того, доход от систематической сдачи недвижимости необходимо оформлять в соответствии с налоговым законодательством. Например, сдача собственной жилой недвижимости включена в перечень разрешенных видов деятельности для специального налогового режима самозанятых при соблюдении установленных условий.

Таким образом, запретить краткосрочную аренду только из-за недовольства соседей нельзя. Но владелец должен следить за тем, чтобы использование его квартиры не создавало проблем для остальных жильцов дома.

Что нужно знать перед арендой жилья в Казахстане: права и обязанности сторон >>>

Нужно ли согласие соседей или ОСИ?

Нет. Собственнику не требуется получать разрешение соседей или ОСИ, чтобы сдавать свою квартиру. Согласно статье 34 Закона «О жилищных отношениях», владелец вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Однако при передаче жилья в имущественный наем собственник должен уведомить председателя ОСИ или субъекта управления объектом кондоминиума и предоставить информацию о нанимателе. Как подчеркивает Жазира Саттарова, речь идет именно об уведомлении, а не о получении разрешения.

Есть исключение для недвижимости, находящейся в общей долевой или совместной собственности нескольких лиц. В частности, статья 25 Закона предусматривает необходимость согласия всех собственников при сдаче части жилища, в котором постоянно проживает один из владельцев и имеется несколько собственников.

Общее собрание жильцов также не может проголосовать за запрет посуточной аренды в одной из квартир. Его полномочия распространяются на управление общим имуществом, порядок его использования и обеспечение безопасности, но не на распоряжение индивидуальной собственностью.

Какие действия квартирантов нарушают закон

Само по себе проживание незнакомых людей в соседней квартире не считается нарушением. Собственник вправе выбирать разных нанимателей, однако временные жильцы обязаны соблюдать установленные правила.

К нарушениям могут относиться:

• громкая музыка, крики и вечеринки в запрещенное время;
• систематическое нарушение покоя соседей;
• курение в местах, где оно запрещено;
• выбрасывание мусора в неустановленных местах;
• повреждение лифта, дверей, стен, домофона и другого общего имущества;
• несоблюдение санитарных, противопожарных и иных обязательных требований;
• хулиганство и другие противоправные действия.

Адвокат обращает внимание, что закон прямо возлагает на нанимателей обязанность соблюдать тишину, а также строительные, санитарные, экологические и противопожарные требования.

Отдельно стоит учитывать правила временной регистрации. Она требуется человеку, который временно проживает по другому адресу свыше одного месяца. Поэтому требовать регистрации каждого постояльца, приехавшего на сутки или несколько дней, нельзя. Для иностранцев действуют отдельные требования.

Что делать, если посуточные жильцы шумят по ночам

Если временные жильцы устраивают вечеринки, громко слушают музыку или кричат в ночное время, соседям следует обращаться в полицию непосредственно во время нарушения.

Для этого нужно позвонить по номеру 102 и попросить зафиксировать происходящее. При обращении важно сообщить:

• точный адрес дома и квартиры, из которой доносится шум;
• время начала нарушения;
• характер шума — музыка, крики, громкие разговоры, вечеринки;
• повторяется ли ситуация и сдается ли жилье посуточно.

Согласно статье 437 КоАП РК, нарушение тишины в жилых помещениях с 22:00 до 09:00 является административным правонарушением. Для развлекательных заведений, расположенных в жилых зданиях, в выходные и праздничные дни предусмотрен период с 23:00 до 10:00.

За нарушение тишины физическому лицу грозит штраф в размере 5 МРП. При повторном нарушении в течение года штраф увеличивается до 10 МРП.

В 2026 году один МРП составляет 4 325 тенге. Следовательно, размер штрафа составит:

• первое нарушение — 21 625 тенге (5 МРП);
• повторное нарушение в течение года — 43 250 тенге (10 МРП).

По словам Жазиры Саттаровой, важно не ограничиваться одним вызовом полиции, если ситуация повторяется. Каждый случай следует фиксировать отдельно — это поможет подтвердить систематический характер нарушений при дальнейшем обращении в уполномоченные органы или суд.

Куда жаловаться, если полиция не помогает

Если после приезда полиции шумные постояльцы продолжают появляться, одних устных жалоб может оказаться недостаточно. В такой ситуации адвокат рекомендует переходить к системной фиксации происходящего.

Соседям стоит сохранять:

• аудио- и видеозаписи шума и других нарушений;
• фотографии поврежденного имущества;
• записи вызовов полиции;
• копии протоколов и постановлений;
• переписку с собственником квартиры;
• контакты соседей, которые могут выступить свидетелями;
• акты ОСИ о выявленных нарушениях;
• документы, подтверждающие причиненный ущерб.

Если нарушения происходят регулярно, каждый случай желательно фиксировать отдельно. По словам юриста, для последующего обращения в суд гораздо убедительнее не одна жалоба, а совокупность доказательств, подтверждающих повторяемость происходящего.

Если отдельные вызовы полиции не помогают, жильцы могут направить письменное обращение в территориальный орган полиции или подать коллективную жалобу от нескольких соседей.

Также можно обратиться в:

• Прокуратуру — если есть основания полагать, что обращения не рассматриваются или необходимые меры не принимаются.
• Жилищную инспекцию — по вопросам нарушения жилищного законодательства и содержания общего имущества.

В пределах своей компетенции жилищная инспекция вправе выдавать обязательные предписания об устранении нарушений Закона «О жилищных отношениях» и правил содержания общего имущества, а также составлять протоколы об административных правонарушениях.

Как поясняет адвокат, коллективное обращение само по себе не запрещает краткосрочную аренду, но помогает подтвердить наличие проблемы и обратить внимание уполномоченных органов на повторяющиеся нарушения.

Инфографика: kn.kz, создана с помощью ИИ

Может ли ОСИ повлиять на собственника квартиры?

ОСИ не вправе самостоятельно запрещать владельцу сдавать жилье посуточно или устанавливать ограничения, которых нет в законодательстве. Но это не означает, что управляющая организация должна оставаться в стороне, если временные жильцы нарушают правила проживания или портят общее имущество.

В частности, ОСИ и общее собрание собственников могут:

• требовать от владельца соблюдения требований законодательства;
• контролировать состояние общего имущества;
• фиксировать повреждения лифта, дверей, стен и других общих помещений;
• обращаться в уполномоченные органы;
• принимать решения по управлению и содержанию общего имущества;
• требовать возмещения ущерба, причиненного общему имуществу;
• обеспечивать доступ к общему имуществу в случаях, предусмотренных законом.

Жазира Саттарова считает, что в такой ситуации ОСИ должно сосредоточиться не на запрете аренды, а на устранении конкретных нарушений.

«Мы не запрещаем собственнику сдавать квартиру, но требуем соблюдения законодательства и прекращения конкретных нарушений», — формулирует адвокат правильную позицию управляющей организации.

Поэтому жильцам стоит обращаться к председателю ОСИ с просьбой зафиксировать нарушения, принять меры в отношении общего имущества и направить обращения в соответствующие органы.

Могут ли привлечь собственника квартиры к ответственности?

Здесь важно различать административную и гражданско-правовую ответственность. Если временный жилец шумит ночью, административную ответственность в первую очередь несет непосредственно нарушитель. Сам факт владения квартирой не означает, что собственника автоматически оштрафуют за действия нанимателя.

Однако, как поясняет Жазира Саттарова, для привлечения владельца к ответственности могут иметь значение обстоятельства, подтверждающие, что он знает о происходящем, но продолжает предоставлять жилье лицам, которые систематически нарушают права других жильцов.

Статья 4 Закона «О жилищных отношениях» устанавливает, что использование квартиры не должно нарушать условия проживания других собственников. Кроме того, статья 188 Гражданского кодекса РК закрепляет принцип, согласно которому осуществление собственником своих прав не должно нарушать права и законные интересы других лиц.

Для подтверждения соответствующих обстоятельств могут использоваться:

• неоднократные вызовы полиции;
• протоколы по статье 437 КоАП;
• постановления о привлечении нарушителей к ответственности;
• аудио- и видеозаписи;
• показания соседей;
• переписка с собственником;
• объявления о посуточной сдаче квартиры;
• договоры аренды и сведения о заселениях, если они получены законным путем;
• акты ОСИ;
• документы о повреждении общего имущества;
• заключения специалистов и оценщика.

При этом наличие таких материалов еще не означает автоматического привлечения владельца к ответственности. Необходимо доказать конкретные юридические основания и установить обстоятельства дела.

Право сдавать квартиру сохраняется, но оно не освобождает собственника от обязанности соблюдать жилищное законодательство и уважать законные интересы остальных жильцов.

Можно ли через суд запретить посуточную аренду?

Жильцы могут обратиться в суд, если использование соседней квартиры систематически нарушает их права. Однако важно правильно сформулировать требования.

Само по себе недовольство тем, что квартира сдается посуточно, не является достаточным основанием для судебного запрета. У собственника есть законное право распоряжаться своим жильем.

Но если удастся доказать повторяющиеся нарушения, можно ставить вопрос об их устранении, прекращении конкретных действий, мешающих другим жильцам, а также о возмещении причиненного вреда.

Гражданское законодательство закрепляет принцип недопустимости злоупотребления правом: осуществление гражданских прав не должно нарушать права других лиц. Не допускаются также действия, направленные на причинение вреда или осуществление права вопреки его назначению.

Жазира Саттарова подчеркивает, что автоматического основания для запрета посуточной аренды нет. Судебная перспектива зависит от совокупности доказательств, характера нарушений и заявленных требований.

Поэтому вместо требования «запретить соседу сдавать квартиру посуточно» следует добиваться устранения конкретных нарушений и возмещения вреда.

Кто возместит ущерб, если квартиранты испортили общее имущество

Если временные жильцы повредили лифт, сломали домофон, испортили двери или причинили ущерб соседней квартире, пострадавшая сторона вправе требовать полного возмещения вреда.

Согласно статье 917 Гражданского кодекса РК, вред, причиненный неправомерными действиями, подлежит возмещению лицом, которое его причинило, в полном объеме.

Кроме того, статья 39 Закона «О жилищных отношениях» предусматривает ответственность собственника за ущерб, причиненный другой квартире или общему имуществу кондоминиума. Если вред непосредственно причинил наниматель, обязанность по его возмещению возлагается на него солидарно с собственником.

Адвокат Жазира Саттарова рекомендует в такой ситуации придерживаться следующего порядка действий:

1. Зафиксировать ущерб. Составить акт с участием ОСИ или субъекта управления, собственника поврежденного помещения, виновника и свидетелей.
2. Сделать фото и видео. Сохранить материалы, подтверждающие характер и объем повреждений. Получить документы о стоимости ущерба, при необходимости — оценку.
3. Установить виновных. Собрать протоколы полиции, объяснения свидетелей, видеозаписи, переписку и другие доказательства.
4. Направить претензию. Обратиться к собственнику квартиры и непосредственно виновному постояльцу с требованием возместить ущерб.
5. Обратиться в суд. Если виновные отказываются компенсировать причиненный вред, можно подать иск о возмещении ущерба.

Таким образом, если из-за действий нанимателей пострадало общее имущество дома или квартира соседей, требовать компенсацию можно не только от непосредственного виновника, но и от собственника — в предусмотренном законом порядке.

Кратко

• Сдавать квартиру посуточно в Казахстане законно. Согласие соседей и ОСИ для этого не требуется, но собственник должен уведомить председателя ОСИ или субъекта управления о нанимателе.
• Общее собрание жильцов не может запретить владельцу распоряжаться своей квартирой.
• Незнакомые люди в подъезде сами по себе не являются нарушением. Основанием для жалоб могут стать шум, хулиганство, мусор и повреждение общего имущества.
• При нарушении тишины с 22:00 до 09:00 можно вызвать полицию по номеру 102. Штраф для физического лица в 2026 году составляет 5 МРП (21 625 тенге), при повторном нарушении в течение года — 10 МРП (43 250 тенге).
• Если нарушения повторяются, нужно собирать доказательства и обращаться в территориальный орган полиции, а при наличии оснований — в прокуратуру или жилищную инспекцию.
• ОСИ может фиксировать нарушения, обращаться в уполномоченные органы и требовать возмещения ущерба общему имуществу, но не запрещать краткосрочную аренду.
• За административное нарушение отвечает непосредственно виновный. За ущерб квартире или общему имуществу в предусмотренном законом случае собственник и непосредственно причинивший его наниматель отвечают солидарно.
• Через суд можно добиваться устранения доказанных нарушений и возмещения вреда. Но одного недовольства соседей посуточной арендой недостаточно, чтобы запретить ее.

Информационная служба kn.kz