Сдавать или продать? Этот вопрос рано или поздно настигнет почти каждого владельца недвижимости в Казахстане. На фоне растущей инфляции, меняющихся ипотечных программ и постоянно обновляющихся налоговых правил выбор перестаёт быть очевидным. Одни стремятся получить «быстрые деньги» и выйти в кэш. Другие предпочитают ежемесячный стабильный доход от аренды. Третьи — ждут идеальных условий рынка, которые всё никак не наступят.

Чтобы разобраться, какая стратегия действительно работает в 2025–2026 годах, мы поговорили с теми, кто ежедневно видит десятки сделок и реальное поведение покупателей и арендаторов.

Аренда: когда квартира работает вместо владельца

По словам риелтора ведущего агентства недвижимости «ЦАН» Вячеслава Пирина, последние годы рынок ипотечного кредитования серьёзное переформатирован. После локдауна банки ужесточили требования — и получить ипотеку стало куда сложнее, чем раньше.

— Сейчас огромное количество отказов. Жильё становится менее доступным, особенно с учётом того, что НДС с января 2026 года поднимается с 12% до 16%, — поясняет эксперт.

Жильё становится менее доступным.

При этом население страны продолжает расти, многие уже обременены кредитами, а доходы — не растут. Именно поэтому аренда показывает рекордную динамику: спрос растёт быстрее, чем собственники успевают поднимать цены.

— Аренда растёт не по дням, а по часам. Это выгодно тем, кто сдаёт квартиру. Иногда люди даже закладывают собственную квартиру, чтобы взять новую ипотеку, и в итоге начинают работать две квартиры. Через 5–8 лет — плюс ещё один объект в собственности. Желательно приобретать, конечно, ликвидное жильё, скажем, 1990-х годов постройки, — говорит Вячеслав Пирин.

По словам риелтора, на рынке уже есть «профессиональные арендодатели» — владельцы 3–5 квартир. Отлаженная система уборки, химчистки и поиска аккуратных жильцов превращает сдачу жилья в маленький семейный бизнес.

— Сначала бывает тяжело, потом, в процессе, всё пойдёт «по накатанному»: появляются хорошие квартиранты. Например, в Сортировке в Караганде много командировочных — тех, кто приезжает на обучение. Человек готов платить 40 тысяч. Заселяем четырёх квартирантов — и в итоге можно получать 160–200 тысяч в месяц, — говорит риелтор.

Но главное условие — отсутствие необходимости срочно продавать. И, конечно, готовность уделить время административным вопросам: договоры, контроль состояния квартиры, периодические ремонты и амортизация техники.

Продажа недвижимости: стоит ли игра свеч?

С другой стороны, всегда остаётся возможность продать жильё и держать деньги в банке. Но, как отмечает Вячеслав Пирин, тяга к депозитам у многих казахстанцев падает.

— Люди боятся обесценивания денег. Поэтому стараются вложиться в недвижимость любыми способами. Особенно востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры на средних этажах и с ремонтом. Спрос от 1975 года постройки. Но сегодня такие варианты стоят недёшево, — отмечает риелтор ведущего агентства недвижимости «ЦАН» Вячеслав Пирин.

Когда продажа квартиры действительно оправдана

По словам эксперта, продавать недвижимость стоит лишь в определённых условиях — прежде всего, если на рынке появятся новые привлекательные ипотечные программы, наподобие прежнего «Баспана Хит».

— Когда жильё станет более доступным, часть арендаторов уйдёт в покупку. Тогда цены могут вырасти, и в такой момент продажа действительно выгодна, — считает Вячеслав Пирин.

Но сейчас ситуация иная: сделки купли-продажи заметно просели, а рынок буквально наполовину состоит из «псевдопродавцов».

Сделки купли-продажи заметно просели.

— Около 70% — это собственники, которые выставляют объекты с завышенными ожиданиями. Хотят переехать в другой район, не вкладываясь в ремонт. Поэтому реальные продажи происходят там, где цены адекватны, — сообщает риелтор.

Существуют, конечно, и объективные причины для продажи: развод, размен жилья для детей, переезд, улучшение условий или тяжёлая финансовая ситуация.

— Недавно мы продали двухкомнатную квартиру в Майкудуке по низкой цене. У владельца была большая долговая нагрузка, а прибыль с аренды её не перекрывала. Пришлось продавать, — приводит пример специалист.

Сегодня выгодно сдавать, а не продавать

По словам риелтора, ключевым фактором последних лет стало массовое использование пенсионных накоплений из ЕНПФ:

— Миллиарды тенге ушли с рынка, а государству нужно восполнять эти средства: вводят новые налоги, растут тарифы. Доходы людей практически не увеличиваются. Покупательская способность падает, — заключает Вячеслав Пирин.

Именно поэтому специалист однозначен: «Сегодня сдавать — лучшее решение. Продавать — крайне нежелательно».

Подробнее о доходности продажи и доходности аренды квартиры читайте в этой статье.

Информационная служба kn.kz