2026 год может стать важным этапом для рынка недвижимости Казахстана. На фоне роста цен, изменений в ипотечном кредитовании и трансформации арендного сегмента всё больше покупателей и собственников задаются вопросом: чего ожидать дальше? Чтобы дать взвешенный прогноз, мы обратились к трём экспертам рынка недвижимости, которые оценили перспективы новостроек, вторичного жилья и аренды в следующем году.
Прогноз главного аналитика АФК Рамазана Досова
Рынок жилья входит в 2026 год в условиях замедляющегося, но всё ещё устойчивого роста цен, ужесточения ипотечных требований и структурных изменений в сегменте аренды. О ключевых тенденциях рассказал главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов.
Цены на жильё: рост сохранится, но замедлится
По оценке эксперта, цены на жильё продолжат расти, однако темпы будут более сдержанными, чем годом ранее.
«Рост цен на жильё может продолжиться, но уже более умеренными темпами», — отмечает Рамазан Досов.
Он напоминает, что за 11 месяцев текущего года рынок показал рост выше инфляции: новостройки подорожали на 15,5%, вторичное жильё — на 14,3% при инфляции 12,4%.
Со стороны спроса рынок продолжат поддерживать льготные ипотечные программы, рост доходов и населения, урбанизация, а также переток части арендаторов в покупку на фоне фискализации арендного рынка.
«Ключевыми драйверами спроса останутся льготные ипотечные программы, переводы из ЕНПФ, рост заработных плат и населения», — поясняет эксперт.
Со стороны предложения давление на цены сохранится из-за роста себестоимости строительства, введения НДС на первичное жильё и ограниченного предложения в крупных городах.
«Эти факторы будут поддерживать рост цен прежде всего в сегменте новостроек и в городах республиканского значения», — отмечает аналитик.
Ипотека: жёстче и менее доступна
Оформление ипотеки станет более сложным, особенно в рыночном сегменте.
«Мы увидим дальнейшее ужесточение требований к заёмщикам на фоне макропруденциальных ограничений и роста нагрузки на банки», — говорит Рамазан Досов.
Банки будут чаще требовать высокий первоначальный взнос, подтверждённый доход и низкую долговую нагрузку. В результате круг заёмщиков сузится, а конкуренция за льготные программы усилится.
Когда покупать и продавать жильё
Если покупка совершается для собственного проживания и есть доступ к льготной ипотеке, откладывать сделку нецелесообразно.
«Чем раньше совершается покупка, тем ниже совокупные издержки и выше защита от дальнейшего роста цен», — подчёркивает эксперт.
Для инвесторов ситуация иная: в 2026 году депозиты и консервативные финансовые инструменты могут оказаться более доходными и ликвидными, чем жильё.
Для продавцов рынок в целом останется благоприятным.
«Фактор времени утрачивает решающее значение — всё будет зависеть от качества объекта, локации и адекватности цены», — отмечает аналитик.
Аренда: дополнительное ценовое давление
Фискализация доходов от аренды и высокая стоимость покупки жилья продолжат поддерживать спрос на аренду.
«Часть издержек арендодателей будет переложена на арендаторов, а ценовые шоки продолжат проявляться в течение года», — говорит Досов.
Прогноз риелтора агентства «ЦАН» Вячеслава Пирина
Рынок недвижимости входит в 2026 год под влиянием роста налоговой нагрузки, удорожания строительства и высокой закредитованности населения.
Повышение НДС станет одним из ключевых факторов давления на первичный рынок.
«Рост НДС и затрат на материалы и логистику напрямую скажется на себестоимости квадратного метра», — отмечает Вячеслав Пирин.
По его словам, новостройки станут менее доступными, если государство не предложит новые льготные ипотечные решения.
Начало года, вероятнее всего, пройдёт спокойно, однако весной активность традиционно усилится.
«После Наурыза собственники начинают оценивать своё жильё дороже, ориентируясь на рост цен и расходов», — поясняет эксперт.
«Если появятся новые ипотечные программы, подобные “Баспана хит” или аналогичные механизмам ЕНПФ, это может дать рынку серьёзный импульс», — считает Пирин.
Покупка и продажа: универсального момента нет
«Если человеку нужно менять жилищные условия, искать идеальное время на рынке бессмысленно», — подчёркивает эксперт.
«Пока у населения нет доступа к доступной ипотеке, аренда останется единственным вариантом для многих», — отмечает Пирин, добавляя, что часть продавцов уже переходит в арендный сегмент.
Прогноз вице-президента САРК Елены Гривы
Рынок продолжит адаптацию к дорогим деньгам и регуляторным изменениям.
Новостройки: рост цен и гибкость застройщиков
«Инфляция, рост себестоимости и повышение НДС будут заложены в цену, но спрос при этом не вырастет», — отмечает Елена Грива.
В ответ застройщики активнее предложат рассрочки и специальные условия.
Вторичный рынок: расслоение
«Ликвидные объекты с адекватной ценой будут продаваться, а переоценённые — уходить со скидкой», — подчёркивает эксперт.
Она также акцентирует внимание на заблуждении вокруг НДС:
«НДС не применяется к сделкам между физическими лицами — влияние здесь скорее психологическое».
Ипотека: ставка на накопительные программы
«До снижения предельной ГЭСВ во второй половине года ипотека останется дорогой», — говорит Грива.
В этих условиях ключевую роль сыграют программы с предварительным накоплением, включая продукты Отбасы банка.
Аренда: стабилизация
По наблюдениям Елены Гривы, в ряде городов цены уже стабилизируются.
«Рост возможен лишь по ликвидным и эксклюзивным объектам», — отмечает эксперт.
Общий вывод
Экспертные оценки сходятся в главном: 2026 год не станет периодом резких скачков или обвала цен, но продолжит формирование более рационального и избирательного рынка.
2026 год не станет периодом резких скачков или обвала цен
Новостройки будут дорожать умеренными темпами, вторичный рынок разделится на ликвидные и переоценённые объекты, ипотека останется сложной, а аренда в целом приблизится к стабилизации с локальными колебаниями.
Главный вывод: успех сделок в 2026 году будет зависеть не от попыток «поймать момент», а от точной оценки рынка, целей и финансовых возможностей. Недвижимость остаётся стабильным активом, но требует всё более взвешенных решений.
Информационная служба kn.kz