С 1 января 2026 года вступает в силу новый Налоговый кодекс, который существенно меняет правила налогообложения доходов от продажи квартир и другой недвижимости. Поэтому мы решили рассмотреть налоговый режим до 2026 года и после вступления нового кодекса в силу, с указанием соответствующих норм закона.

Разобраться в изменениях нам помогла адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Серпыловна Саттарова, которая подробно объяснила разницу между налогообложением в 2025 и 2026 годах.

Что является объектом налогообложения?

До конца 2025 года действовали прежние нормы Налогового кодекса РК. Согласно статье 331 кодекса, доход от прироста стоимости при реализации имущества — это положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и ценой (стоимостью) его приобретения.

— То есть доход от прироста стоимости при реализации недвижимости признаётся объектом налогообложения у физического лица и включается в состав общего дохода, облагаемого ИПН — индивидуальным подоходным налогом, — резюмирует Жазира Саттарова.

Какие условия для налогообложения действовали в 2025 году?

Согласно статьям 320 и 646 Налогового кодекса, до 31 декабря 2025 года обязательство по уплате ИПН возникало, если:

• недвижимость находилась в собственности менее одного года с даты государственной регистрации права собственности;
• при продаже была получена прибыль (прирост стоимости), то есть цена реализации превышала цену приобретения.

При этом при исчислении срока владения учитывалась именно дата государственной регистрации права собственности, а не дата заключения договора купли-продажи.

При соблюдении указанных условий налог уплачивался продавцом — физическим лицом — по ставке:

• 10 % — для резидентов Республики Казахстан;
• 15 % — для нерезидентов Республики Казахстан.

— Освобождение от налога применялось, если срок владения имуществом превышал один год. То есть налог не уплачивался при продаже квартиры, находившейся в собственности более года, а также при отсутствии прироста стоимости — если объект продавался по цене покупки или дешевле, — поясняет эксперт.

Таким образом, налог не уплачивался, если:

• квартира находилась в собственности один год и более;
• квартира была продана без прибыли;
• отсутствовал налогооблагаемый доход.

Индивидуальный подоходный налог уплачивался, если одновременно выполнялись два условия:

• квартира находилась в собственности менее одного года;
• квартира была продана дороже, чем была приобретена.

Новые правила с 1 января 2026 года

С 1 января 2026 года вступил в силу новый Налоговый кодекс, который существенно изменяет порядок налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимости.

1. Продолжительность владения

Согласно пункту 5 статьи 382 нового Налогового кодекса, одним из ключевых изменений стало увеличение срока владения недвижимостью, при котором доход от её продажи не облагается ИПН.

Теперь, чтобы избежать налогообложения, объект должен находиться в собственности не менее двух лет (вместо прежнего одного года).

— Новый порядок применяется к объектам, приобретённым с 1 января 2026 года и позже. Объекты, купленные до этой даты, как правило, подпадают под прежние нормы — то есть действует срок владения один год для освобождения от налога, — объясняет Жазира Саттарова.

2. Прогрессивная шкала налогообложения

Новый Налоговый кодекс (статья 363) вводит прогрессивную шкалу ИПН с прироста стоимости при продаже недвижимости:

• 10 % — если прибыль не превышает 8 500 МРП (включительно) в год;
• 15 % — с суммы прибыли, превышающей 8 500 МРП.

В 2026 году МРП составляет 4 325 тенге, соответственно, 8 500 МРП — это 36 762 500 тенге.

— Приведу пример: если прибыль — разница между ценой покупки и продажи — составляет до 36 762 500 тенге, применяется ставка 10 %. Если выше этой суммы — ставка 15 %, — поясняет адвокат.

3. Когда налог не уплачивается в 2026 году?

Освобождение от налога сохраняется в следующих случаях:

• если недвижимость находилась в собственности два года и более;
• если при продаже отсутствует прибыль.

Практические кейсы от адвоката: 

Вопрос: Если квартиру, дом или другую недвижимость купили в 2025 году, а продать дороже планируется в 2026-м, по какой ставке уплачивается налог и какой срок владения применяется?

Ответ: Если покупка оформлена до 1 января 2026 года, применяется срок владения один год, а ставка налога составляет 10 %.

Вопрос: Если квартиру купили в декабре 2025 года и продали в декабре 2026 года?

Ответ: Прошло 12 полных месяцев, налог платить не нужно, поскольку объект приобретён до вступления новых правил.

Вопрос: Если продали гараж — нужно ли платить налог?

Ответ: Налог возникает при продаже любой недвижимости, включая квартиры, дома, комнаты в общежитии, дачи, объекты ЛПХ, гаражи, парковочные места, кладовки и другие объекты, если они реализованы с получением прибыли.

Важные моменты

• срок владения исчисляется с даты государственной регистрации права собственности;
• налог уплачивается только с прибыли, а не со всей суммы продажи;
• продавец обязан задекларировать доход и уплатить ИПН в установленный срок;
• правила распространяются на все виды недвижимости (квартиры, дома, земельные участки, гаражи и т.д.);
• для нерезидентов могут применяться отдельные налоговые особенности.

— С 2026 года продажа недвижимости в Казахстане становится менее выгодной для краткосрочных сделок. Увеличение срока владения и введение прогрессивной ставки направлены на сдерживание спекулятивных операций на рынке жилья. Поэтому, планируя продажу квартиры, важно заранее учитывать дату покупки и возможную налоговую нагрузку, — заключает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Саттарова.

Информационная служба kn.kz